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每經(jīng)記者 王杰 實習(xí)記者 龐靜濤

北京商住市場即將迎來一場地震，爭論點不再是限購與否，而是商住或商改住項目在北京是否會繼續(xù)存在。

8月17日，北京多部門參與召開名為《關(guān)于嚴格遏制商改住項目研討會》，目前尚未出結(jié)果和文件?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獨家拿到的疑似官方文件顯示，北京市政府層面的領(lǐng)導(dǎo)要求，“堅決不能出‘地王’！堅決不能再新增商住！商辦用地暫停上市！”

文件同時提出，限價格、限利潤、加強監(jiān)督審計。一律不要搞毛坯房，裝修材料環(huán)保。居住區(qū)品質(zhì)一定要提升，綠色環(huán)保理念一定要體現(xiàn)，地址要選好。

遏制商改住

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照2011年來的住宅土地與公寓類土地供應(yīng)比例看：2011年以來，住宅土地供應(yīng)1800萬平方米，但成交了4275萬平方米，供需比高達1:2.4，透支了過去的土地庫存（約2500萬平方米）。而公寓類，有1000萬平土地，按照公寓成交比例30%計算，最近5年公寓類土地過剩1450萬平方米，按照公寓成交的單套平均面積（68平方米）算，公寓潛在供應(yīng)量為21萬套左右，公寓潛在供應(yīng)量大約可以賣10年（按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算），完全供大于求的狀況。

在記者拿到的文件上顯示，北京市規(guī)劃委員會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，堅決不開商住改住宅的口子。土地供應(yīng)可放量，但不能出“地王”！沒建的商住由規(guī)劃委召集相關(guān)各區(qū)開個會，對已批未建圖紙重新再審。發(fā)現(xiàn)疑似問題的整改，對違法銷售企業(yè)依合同法起訴。

8月16日，北京市政府召開的“商改住”管理工作為議題的會議上，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求，把尚未銷售的項目列清單，方案重新審查。

8月17日，北京多部門參與召開名為《關(guān)于嚴格遏制商改住項目研討會》，目前尚未出結(jié)果和文件，現(xiàn)階段北京市各規(guī)劃分局正按照市住建委提供的相關(guān)項目清單，校核設(shè)計方案后，在清單表格上標注是否疑似商改住并附情況說明，于8月24日完成匯總。

對于如何管理商住項目問題，北京市層面的另一位領(lǐng)導(dǎo)批示，集中研究一次，關(guān)鍵是加強已有法規(guī)執(zhí)行。

記者拿到的文件顯示，下列文件被再次提出以規(guī)范市場，市規(guī)發(fā) [2010]1616號文件《關(guān)于在選址意見書和規(guī)劃條件的格式文件中增加建筑層高標準用語有關(guān)事項的通知》、京建發(fā)[2011]192號《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》、京建發(fā)【2010】265號《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理的有關(guān)問題的通知》。

文件要求，北京市規(guī)劃國土委職責(zé)范圍各工作環(huán)節(jié)要理清責(zé)任，從嚴審批，加強監(jiān)管，避免追責(zé)。

土地供應(yīng)、方案審查、規(guī)劃許可、施工圖審查與行業(yè)監(jiān)管、規(guī)劃核驗與執(zhí)法、不動產(chǎn)測量登記等方面內(nèi)容均被提到。

值得注意的是，文件顯示，各部門的調(diào)研和研討情況，土地利用、不動產(chǎn)登記相關(guān)落實意見一同被匯總，將于9月初報送至北京市政府相關(guān)部門。

不限購的商住樓

商住樓，顧名思義，就是既能商用也能居住的房子。這種多功能的房子，實際上在很長時間里并不受待見。直到2010年“限購令”出臺，住宅被嚴格限制后，商住樓一時間成了諾亞方舟，解決了許多人的“購房資格”問題，成了許多買房人的替代品。

通常，一些“商改住”產(chǎn)品也被列為商住之列。

百度“商改住”的定義，是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。

早在2011年5月16日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，嚴禁“商改住”等違規(guī)行為。通知規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當做住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

相比住宅，商住房的最大優(yōu)點就是“不限購”，另外房屋既可以用來注冊辦公和商業(yè)，亦可用于居住，可以滿足一些非戶籍人群、投資人群的需求。

但是購買商住兩用房一般土地使用權(quán)期限僅為50年，而且首付高、貸款繁、成本高。

以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的利息。商住兩用房和商業(yè)立項相同，住房公積金也是僅可提取、不可用于支付此類項目的貸款。

商住房物業(yè)費、水電費都比普通住宅高出不少，而且出于安全問題，不少兩用房是全部（或部分）禁用燃氣的。

購買商業(yè)房產(chǎn)，交易稅也遠高于住宅。

一位業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，商業(yè)房產(chǎn)過戶稅，中商住兩用房所要的繳稅為：

1、營業(yè)稅：（申報價-原值）*5.6%；2、個稅：（申報價-原值）*5.6%；3、印花稅：申報價*0.1%；4、契稅：申報價全額*3%；5、土地增值稅：增值額*稅率（稅率：30%-60%）。

其中，增值額=申報價-扣除項目金；扣除項目金=原值+原契稅+本次營業(yè)稅+遞增額；遞增額=原值5%年數(shù)（3年零8個月按3年算）；稅率=增值額/扣除項目金。

最后還有落戶問題。商住兩用房一般是辦公、商業(yè)或者綜合立項，這類房屋派出所不接受落戶，這就意味著小區(qū)的子女難以在片區(qū)內(nèi)就學(xué)，小區(qū)沒有居委會管理。集體戶口的購房者會受到更大影響。