每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

先是周浦，再是奉賢、緊接著是松江。近日來(lái)，上海土拍市場(chǎng)可謂熱鬧異常。

7月1日，松江區(qū)方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)純住宅地塊，最終由合景泰富拿下，總價(jià)47.35億元，預(yù)計(jì)可售商品住宅樓板價(jià)4.1萬(wàn)/㎡，未來(lái)保本售價(jià)6.2萬(wàn)/㎡！

由于地塊的區(qū)位較好，意向參與土拍的房企也非常多。今日到場(chǎng)的企業(yè)就有17家：碧桂園、綠城、保利、同濟(jì)、新城、招商、建發(fā)、合景泰富、中糧、K2、象嶼、融信、濱江+平安、金茂+中鐵、首創(chuàng)。

據(jù)了解，該地塊東至龍馬路，南至廣富林路，西至河道，北至銀澤路。起始價(jià)30.3億元，地塊總占地面積86559.9平方米，容積率1.4，總建筑面積121184平方米。

該地塊的位置較為理想，處于松江大學(xué)城地鐵站西側(cè)，步行時(shí)間的話(huà)10-13分鐘左右，可以算是準(zhǔn)軌交房，且不受軌交噪音影響。

從時(shí)間上來(lái)看，松江新城板塊上一次純宅地出讓?zhuān)匪莸?014年12月。當(dāng)時(shí)，上海萬(wàn)科投資管理有限公司以8.86億元競(jìng)得松江區(qū)方松街道SJC10008單元05-06號(hào)純宅地，樓板價(jià)11019元/平方米，溢價(jià)率22%。目前該地塊所打造的萬(wàn)科云間傳奇均價(jià)已經(jīng)超過(guò)達(dá)2.8萬(wàn)/平方米。

松江新房板塊某些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已上漲至3.4萬(wàn)/平左右，而此次拍地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)估日后房?jī)r(jià)將達(dá)6.2萬(wàn)/平。松江新城房?jī)r(jià)也將騰飛？

想想5月11日拍出的泗涇兩塊地，樓板價(jià)分別為37674.74元/平方米和38291元/平方米，泗涇鎮(zhèn)上漲了86.5%。正因此，該地周邊還傳出了保利置業(yè)捂盤(pán)惜售的新聞。

值得注意的是，松江新城雖新房項(xiàng)目較多，但公寓類(lèi)項(xiàng)目房源越來(lái)越少。

松江新城以9號(hào)線(xiàn)松江大學(xué)城站為核心，北面有保利西子灣風(fēng)情街；南面有御上海商業(yè)街；西有松江大學(xué)城、三湘財(cái)富廣場(chǎng)。軌交站東面還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、月星家居等，距離此次的土拍地塊1.5公里左右。

央企搭臺(tái) 民企獻(xiàn)唱

奇怪的是，據(jù)邦爺了解，近期上海的三次土拍，共計(jì)成交4幅地塊，其中央企斬獲大多數(shù)，而且溢價(jià)率高得出奇。

雖說(shuō)，這和上海土地日益稀缺不無(wú)關(guān)系，但從結(jié)果來(lái)看，可以說(shuō)，如今的土拍已徹底淪為大房企的“豪門(mén)游戲”，大型企業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)拍推高土地價(jià)格，民企緊隨其后，你方唱罷我登場(chǎng)，玩的不亦樂(lè)乎。

由于一二線(xiàn)核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越稀缺，出現(xiàn)“地王”也屬正常。但“地王”過(guò)多，土地市場(chǎng)升溫過(guò)快，整體地價(jià)就會(huì)被推高，最終影響房?jī)r(jià)。而且，地價(jià)被推高后，賣(mài)地收入快速增長(zhǎng)不利于土地財(cái)政改革，不利于培育新稅源。

知名地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄告訴邦爺，大型房企尤其是央企無(wú)論是拿“地王”還是拿其它地塊，拿到土地后未必會(huì)按規(guī)定時(shí)間開(kāi)發(fā)，有的是坐等土地升值，有的是用來(lái)圈錢(qián)。從來(lái)看，曾經(jīng)的不少“地王”要么降價(jià)促銷(xiāo)，要么退地轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠢^續(xù)長(zhǎng)草。

＊文中觀(guān)點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。