每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，愿意給萬(wàn)科高管1億元，支持他們創(chuàng)業(yè)。其實(shí)，萬(wàn)科早就開(kāi)始布局房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”爆發(fā)前兩周，萬(wàn)科在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上就有了新布局。上海萬(wàn)科在位于市中心的上海生物制品研究所有限責(zé)任公司舊址（簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)科上生所城市更新項(xiàng)目），以園區(qū)內(nèi)烏達(dá)克建筑孫科別墅為亮點(diǎn)，發(fā)展具備消費(fèi)目的地、更多元化的城市客廳。

萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁張海表示，面對(duì)城市更新的必然趨勢(shì)，萬(wàn)科已提前布局拓展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育、租賃等復(fù)合領(lǐng)域，充分做好準(zhǔn)備去實(shí)現(xiàn)歷史建筑和文脈的保護(hù)、城市功能的活化、城市空間的共享和存量資產(chǎn)的升值。

在這些城市更新項(xiàng)目中，有相當(dāng)一部分屬于不需要太多資金的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。除了上海萬(wàn)科和上生所簽約的上述城市更新項(xiàng)目。萬(wàn)科新成立的五大事業(yè)部中，包括物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營(yíng)地、萬(wàn)科驛（租賃公寓）均屬于輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類(lèi)型。

萬(wàn)億級(jí)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)收能力和增長(zhǎng)預(yù)期不容小覷。2015年萬(wàn)科物業(yè)管理總營(yíng)收29.7億元，同期，站在光環(huán)下的物業(yè)第一股彩生活營(yíng)收8.27億元。萬(wàn)科的領(lǐng)先非一蹴而就，早在2014年，彩生活上市的首個(gè)年頭營(yíng)收3.89億元，而同年萬(wàn)科營(yíng)收19.88億元。更早前的2013和2012年，萬(wàn)科物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入為14.71億元和8.59億元。

但萬(wàn)科管理層的“野心”絕非僅在200億元的估值，未來(lái)或達(dá)800億元。2015年，時(shí)任萬(wàn)科董秘的譚華杰曾向外透露，萬(wàn)科物業(yè)的最終目標(biāo)是達(dá)到市場(chǎng)占有率4%的水平，以國(guó)內(nèi)當(dāng)下物業(yè)規(guī)模來(lái)看，相當(dāng)于管理6億~8億平方米的面積。截至2015年底，萬(wàn)科物業(yè)管理面積2.1億平方米，如果參照彩生活的估值，萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)的估值或在600億~800億元之間。

除了物業(yè)，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)也是一個(gè)市場(chǎng)空間巨大的潛力板塊。去年，由萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批，該款產(chǎn)品以萬(wàn)科前海企業(yè)公館租金收益權(quán)作為標(biāo)的，可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，經(jīng)過(guò)證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾投資。這意味著更多的人可以成為萬(wàn)科項(xiàng)目的“股東”，從而解決資金長(zhǎng)期沉淀的問(wèn)題。

該產(chǎn)品的落地發(fā)行是萬(wàn)科輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。負(fù)責(zé)推進(jìn)該基金的深圳萬(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)劉波對(duì)外透露，“REITs是現(xiàn)金流的呼喚，但在醞釀這個(gè)REITs產(chǎn)品時(shí)，萬(wàn)科并不缺錢(qián)，我們的融資渠道非常多元化，況且去年我們當(dāng)年的回款率也很好，在這個(gè)背景下推這個(gè)REITs方案，其實(shí)公司內(nèi)部有很大的壓力。”

當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)萬(wàn)科前海公募REITs商務(wù)談判的一位萬(wàn)科高級(jí)副總裁表示，未來(lái)萬(wàn)科的資產(chǎn)管理規(guī)模將是萬(wàn)億級(jí)的，萬(wàn)科將會(huì)繼續(xù)為各金融機(jī)構(gòu)提供更多的可證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在資產(chǎn)證券化之外，萬(wàn)科也在嘗試“小股操盤(pán)”模式，獲取管理費(fèi)、品牌溢價(jià)費(fèi)用等。萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，通過(guò)出讓股權(quán)將資產(chǎn)變“輕”，但項(xiàng)目仍由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，使用萬(wàn)科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購(gòu)資源，通過(guò)輸出管理和品牌獲取管理費(fèi)用和股權(quán)收益，實(shí)現(xiàn)以小股投資撬動(dòng)大額收益的目標(biāo)。

萬(wàn)科的軟實(shí)力

無(wú)論是資產(chǎn)證券化，還是物業(yè)管理，又或是城市更新、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，都反映出萬(wàn)科真正讓人垂涎的價(jià)值——職業(yè)經(jīng)理人的知識(shí)資本造就的軟實(shí)力。

易居沃頓中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修課題發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科高級(jí)副總裁、萬(wàn)丈資本CEO丁長(zhǎng)峰還提及過(guò)另外一種輕資產(chǎn)模式，就是通過(guò)改造、運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)獲取資產(chǎn)增值和租金回報(bào)的雙重收益。這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，可以運(yùn)用于城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等一系列資產(chǎn)管理服務(wù)。在熱點(diǎn)一二線(xiàn)土地市場(chǎng)連續(xù)升溫，地價(jià)不斷高漲的背景下，借助資產(chǎn)管理來(lái)拓展新項(xiàng)目，無(wú)疑是個(gè)好的模式。

萬(wàn)科已經(jīng)相繼成立了星商匯、萬(wàn)科云城、萬(wàn)科云、浪花試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。具體的單個(gè)城市而言，上海已經(jīng)擁有6個(gè)產(chǎn)業(yè)園，打造的星商匯平臺(tái)已經(jīng)落地并發(fā)展迅速。上海萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，去年星商匯有400名會(huì)員，今年則提高到800名，萬(wàn)科客戶(hù)基礎(chǔ)約2000~3000家公司，其中有50%是回頭客。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果萬(wàn)科物業(yè)一個(gè)業(yè)務(wù)板塊可以通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)估值800億元。萬(wàn)科同樣有能力將正在培育的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)上市，進(jìn)展順利的話(huà)，在短時(shí)間內(nèi)再創(chuàng)一個(gè)萬(wàn)科不是不可能。