每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle)

上海北京這樣的城市這一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲有一個(gè)基本邏輯，即建設(shè)用地零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)，但資金又大量積聚，結(jié)果可想而知...

但昨天國(guó)家出臺(tái)了一項(xiàng)重大政策，這樣的房?jī)r(jià)大漲預(yù)期或?qū)熛粕ⅰ?/p>

土地不再稀有，還稀罕地王嗎？

一財(cái)消息稱，6月23日國(guó)土資源部召開視頻會(huì)議，安排部署土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，并給各地下發(fā)了《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》(下稱《調(diào)整方案》)。

按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指標(biāo)，均大幅降低。

北京：原需保有21.47萬公頃耕地，現(xiàn)在為11.07萬公頃；

天津：原需保有43.73萬公頃耕地，現(xiàn)在為33.40萬公頃；

上海：原需保有24.93萬公頃耕地，現(xiàn)在為18.80萬公頃。

耕地的減少，蘊(yùn)含了建設(shè)用地指標(biāo)增長(zhǎng)的可能。但首先要明確，減少的耕地不一定都轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟就表示，新釋放的土地指標(biāo)，還有公共設(shè)施、道路、橋梁等很多用途。

“但這的確給特大型城市增加土地供給提供了想象，對(duì)于緩解熱門城市的地王現(xiàn)象，有間接的緩解作用。不過目前相較于增加建設(shè)用地，盤活存量土地是緩解高房?jī)r(jià)相對(duì)更主要的措施。”陳晟指出。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，城鎮(zhèn)化道路在農(nóng)民腳下，人口流向大城市是世界性趨勢(shì)，增加大城市的土地供應(yīng)有利于吸引人口流向大城市，并減少中小城市和農(nóng)村的耕地占用，反過來促使耕地保護(hù)得到有效的落實(shí)。

“目前全國(guó)耕地保有量超過20億畝，適當(dāng)調(diào)整一部分到超大城市和特大城市，有利于增加住房供應(yīng)、緩解地王頻生、控制房?jī)r(jià)泡沫，也有利于防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”歐陽(yáng)捷表示。

在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池看來，減少耕地、增加建筑用地的方式適用于人口不斷增加的熱門城市，但不會(huì)在全國(guó)推廣。

綜合上述言論可見，“抑制地王從而抑制高房?jī)r(jià)”是這輪耕地保有量降低給樓市帶來的直接想象。

有這樣的想象，也是由于最近土地市場(chǎng)的確太熱。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止6月28日，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗地價(jià)超10億的高總價(jià)地塊。其中超過100億的3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達(dá)到了51宗。溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，溢價(jià)率超過50%的144宗。

“顯而易見，熱點(diǎn)一二線城市的地王頻生推高了土地溢價(jià)和房?jī)r(jià)，其背后的邏輯就是土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致了住房供求失衡。如果土地供應(yīng)增加，房企可以獲得更多拿地機(jī)會(huì)，減少恐慌性搶地，緩解地王現(xiàn)象和住房供求失衡的矛盾，有利于防止房?jī)r(jià)上漲過快。”歐陽(yáng)捷說。

地價(jià)房?jī)r(jià)都會(huì)下調(diào)？

政策出臺(tái)了，那么以后呢？

“保護(hù)耕地是國(guó)策，指標(biāo)的放松只是給了各省市一定的調(diào)整空間，但絕不意味著可以隨意使用耕地指標(biāo)，隨意加大新增建設(shè)用地和擴(kuò)大城市建成區(qū)。特大型城市調(diào)減耕地的具體效果，需要根據(jù)土地供應(yīng)的節(jié)奏來研判。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

其表示，雖然耕地保有量指標(biāo)大幅下降了，但在實(shí)際操作中，恐怕土地供應(yīng)不會(huì)很快迅速增加，2020年的耕地保有量也不是建設(shè)用地增加的最低底線，如果2020年耕地保有量下降到目前的18.65億畝，未來的可持續(xù)發(fā)展必將受到影響。

因此即便是北京、天津可以增加1000平方公里、上海可以增加600平方公里的建設(shè)用地，相信這些超大城市也不可能在未來的五年中，把這些新增建設(shè)用地指標(biāo)全部浪費(fèi)。

最后可能的趨勢(shì)是，未來超大城市會(huì)有序地推進(jìn)城市建設(shè)，有序使用新增建設(shè)用地指標(biāo)，并可能原則上不增加，以布局優(yōu)化為主，促進(jìn)串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)來說，趙秀池認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然分化嚴(yán)重。人口吸引力較大的城市、市場(chǎng)供不應(yīng)求的城市，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲；產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)差、庫(kù)存量大的城市依然有房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。

歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，土地供求的矛盾有所緩解，但不會(huì)完全解決。如果土地使用的放松導(dǎo)致了地價(jià)快速下降、引導(dǎo)房?jī)r(jià)快速下降，是可能會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的。所以，以為耕地占用指標(biāo)增加，會(huì)使得房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這恐怕是不切實(shí)際的。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。