張歆

經(jīng)過多方圍剿，首付貸看似消失于江湖，但是卻并未曾走遠(yuǎn)。事實(shí)上，消費(fèi)貸、抵押貸等各類幫助購(gòu)房人湊首付的方式如今風(fēng)頭正勁，只不過行事更為低調(diào)。

“這種消費(fèi)貸款的年化利率是5.5%，與之前我們協(xié)助辦理的首付貸利率一樣，就是換個(gè)包裝，門檻也比較低，即使你現(xiàn)在還有按揭貸款沒還清也不影響批貸”，一位中介公司工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“但是這種貸款的缺點(diǎn)是額度比較低，一般也就20萬元-30萬元，期限不超過5年，適合首付困難，但是月還款能力比較強(qiáng)的客戶。”

此外，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在按揭貸款的流程中，首付類貸款并不是可能唯一藏貓膩的環(huán)節(jié)，客戶貸款需要提供的工資流水、收入證明都有著各自的“專業(yè)包裝線”。

多種貓膩聚焦首付

貸款買房，你以為的房貸計(jì)算公示很簡(jiǎn)單，首套房首付與貸款“三七開”，拿起計(jì)算器用總房?jī)r(jià)分別一乘就萬事大吉。但實(shí)際上，關(guān)于房貸首付的故事和演繹顯然并非一個(gè)公式就能描述的。

在今年春節(jié)以前，首付貸還沒有被監(jiān)管明確定性，幾乎可以說是高調(diào)存在的，而且由于部分P2P平臺(tái)的介入，首付貸還一度頂上了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的光環(huán)。

但是，隨著首付貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)被重視，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”期間表示，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。此后，首付貸遭遇多方圍剿，并逐漸式微。不過，即便是時(shí)至今日，仍有部分貸款推介將首付貸作為搜索關(guān)鍵詞以便導(dǎo)入更多流量。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在近日的連續(xù)暗訪中注意到，首付貸雖然已經(jīng)上不了臺(tái)面，但是提供類似貸款功能的產(chǎn)品卻依舊存在。

“我們可以協(xié)助客戶申請(qǐng)一家股份制銀行的消費(fèi)類信用貸款產(chǎn)品，年利率為5.5%，與之前我們做的首付貸的利率一致，只不過最短的貸款期限是半年，半年內(nèi)不宜提前還貸，否則會(huì)收取提前償還金額的3%作為違約金”，上述中介公司人士告訴本報(bào)記者，“貸款額度一般也就20萬元-30萬元，期限不超過5年。”

本報(bào)記者查詢?cè)摽钚庞妙愘J款產(chǎn)品的詳細(xì)信息發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)品雖然看起來年化利率并不算太高（相較于P2P平臺(tái)的平均借款利率和信用卡的年化貸款利率），但是由于該產(chǎn)品通常要求借款人采取等額本息的還款方式，而且借款期限不得短于半年，因此借款人提前還款的利率高于5.5%。

以借款25萬元、五年期計(jì)算，等額本息還款的月供約4900元，由于等額本息還款法的特點(diǎn)是先還利息后還本金，因此前六個(gè)月內(nèi)，客戶支付的利息已經(jīng)逾7700元。

除了這類消費(fèi)類貸款，《證券日?qǐng)?bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，抵押貸款的資金也可能流入樓市。北京地區(qū)一家擔(dān)保公司的工作人員對(duì)本報(bào)記者表示，“抵押自有房屋的貸款利率如果征信特別好基本上就是央行公布的基準(zhǔn)利率，五年以上目前是4.9%左右，如果征信達(dá)不到要求，利率要上浮10%，資金用途需要擔(dān)保公司做一下包裝，但是肯定不會(huì)實(shí)際監(jiān)管，錢完全可以用來買房做首付”。該人士還表示，擔(dān)保公司一般收取貸款金額的1.5%至3%作為手續(xù)費(fèi)，具體要看客戶的資料以及包裝的難度。

“我近期正在看第二套房，屬于（北京市）西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，為了湊首付準(zhǔn)備將現(xiàn)在的房子抵押了”，家住大興區(qū)的小金對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》表示，“我的一位鄰居已經(jīng)這么操作了。”

本報(bào)記者同時(shí)注意到，由于二手房交易可能涉及不同的稅費(fèi)環(huán)節(jié)，為了避稅或湊首付款，房貸網(wǎng)簽價(jià)也脫離了真實(shí)成交價(jià)格，并被設(shè)定得彈性十足。

“如果房屋要繳納的稅費(fèi)比較高，而客戶需要貸款的金額較低，我們就按照監(jiān)管部門設(shè)定的最低評(píng)估價(jià)來進(jìn)行網(wǎng)簽，因?yàn)椴糠址课菥嚯x上次交易沒有滿5年，需繳納房?jī)r(jià)增資部分的20%作為所得稅，因此需要調(diào)整網(wǎng)簽價(jià)格，這樣也會(huì)要求客戶的實(shí)際首付比例比較高”，中介公司人士對(duì)本報(bào)記者表示，“另一種情況是，如果客戶的首付金額不足但差得不多，購(gòu)房人資質(zhì)比較好，可以通過將房屋的網(wǎng)簽價(jià)抬高的方式，提高貸款金額，這其中一部分貸款實(shí)際上會(huì)是首付款部分轉(zhuǎn)化而來的，房屋賣家通常對(duì)此也并不太計(jì)較。”

“我最初看房的時(shí)候設(shè)定的預(yù)算是房?jī)r(jià)不超過270萬元的小戶型，首付不超過100萬元，然而中介推薦過來的項(xiàng)目大多是總房?jī)r(jià)在300萬元左右，加上傭金、稅費(fèi)等，首付也就被推高至120萬元以上，因此首付方面出現(xiàn)了30萬元左右的缺口”，購(gòu)房人高先生對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我開始以為自己是個(gè)案，后來無意中聽見中介的員工交流心得，才發(fā)現(xiàn)勸說客戶‘墊著腳向上夠著買房’也是一種話術(shù)。”

“專業(yè)代辦”流水

如果你以為住房按揭貸款業(yè)務(wù)的全部“心機(jī)”都用在首付方面，那么你就OUT了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在購(gòu)房人繳納首付后的申貸和銀行的審貸環(huán)節(jié)，依舊暗藏貓膩。

銀行審批房貸時(shí)，通常要求購(gòu)房人提供半年的工資流水、收入證明等材料，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，不同銀行對(duì)此的掌控尺度略有不同，部分銀行對(duì)于月供金額不足1萬元的貸款申請(qǐng)人不要求流水，只要求貸款申請(qǐng)人提供收入證明，而對(duì)兩項(xiàng)證明都要求的銀行則也會(huì)審核兩項(xiàng)證明的內(nèi)容是否互相呼應(yīng)——資金進(jìn)出和公章來自同一家公司。

據(jù)本報(bào)記者了解，由于部分購(gòu)房人拿不出符合額度要求的工資流水——工資流水通常需要為月還款額的2倍以上，因此有公司“專業(yè)代辦”工資流水、收入證明等材料。

“這類公司辦理的材料其實(shí)一樣能審核通過，因?yàn)樗麄兎浅Ａ私忏y行的審核要求和樣式，兩份證明辦下來幾千塊就可以搞定”，有了解相關(guān)情況的人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“部分公司與銀行審貸員的關(guān)系非常好。”

“銀行房貸業(yè)務(wù)量大而且瑣碎，逐一嚴(yán)格審核的難度確實(shí)很大，成本也高；更重要的是，沒有合格流水的客戶其實(shí)并不一定是不合格客戶，并不意味著一定違約，畢竟現(xiàn)在很多行業(yè)和公司為了避稅，工資發(fā)放的形式五花八門，以現(xiàn)在比較熱門的專車司機(jī)為例，北京地區(qū)專職的專車司機(jī)一個(gè)月如果做得好可以賺到接近兩萬元，但是他們也拿不出工資流水”，某股份制銀行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“對(duì)于銀行來說，房屋抵押才是貸款追討的兜底資產(chǎn)，一線城市房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)很小，甚至有銀行由于處置從斷供貸款人處獲得的房產(chǎn)而小賺一筆，因此銀行對(duì)于前期的一些審核也就睜一只眼閉一只眼了。”