每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，寶能集團(tuán)一把手親赴安徽合肥，與當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，試圖解決寶能集團(tuán)在合肥項目“寶能城”所面臨的三大連環(huán)危機(jī)：

一、總投資金額300億元的寶能城項目，等待寶能履行投資承諾；

二、寶能城項目未能如期履約，約百億貨值的房源被合肥房管部門凍結(jié)；

三、寶能城預(yù)售證被凍結(jié)，交了“定金”的購房者展開的維權(quán)活動持續(xù)了3個月，并仍在繼續(xù)；

但接近談判核心環(huán)節(jié)的消息人士向邦地產(chǎn)透露，寶能集團(tuán)并未能與合肥市相關(guān)部門達(dá)成解決方案。

據(jù)寶能消息稱，6月15日，應(yīng)合肥方面的要求，寶能集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人，鄒姓總裁（或為寶能集團(tuán)中國區(qū)總裁鄒明武），已抵達(dá)合肥，開始新一輪的談判協(xié)商，邦地產(chǎn)從負(fù)責(zé)對接此次協(xié)商的政府核心人士處獲悉，當(dāng)日，雙方并未達(dá)成解決意見。目前，雙方的協(xié)商仍在進(jìn)行。

針對上述事宜，邦爺向?qū)毮芊矫婧藢崳刂涟l(fā)稿，對方未作回應(yīng)。

持續(xù)發(fā)酵的購房者維權(quán)引出寶能合肥危機(jī)

寶能集團(tuán)在合肥的項目寶能城屢遭購房者維權(quán)。

邦地產(chǎn)多方了解得知，在未取得預(yù)售證的情況下，2015年11月和12月，寶能城組織了兩次開盤活動，近400組購房者順利選房。

在寶能城工作人發(fā)給購房者的短信中顯示，順利選房的購房者需交付20000元“定金”。此后，寶能城與交付“定金”的購房者簽訂協(xié)議，并在協(xié)議中約定房源的具體房號、售價和優(yōu)惠額度，協(xié)議加蓋寶能投資商務(wù)有限公司的蓋章。

但完成“定金”交付和協(xié)議簽訂后，寶能城當(dāng)時未說明，1號和7號房源并未取得預(yù)售證，卻要求購房者購買18~21萬元的理財產(chǎn)品。等理財產(chǎn)品到期后，再與購房者簽訂購房合同。

理財產(chǎn)品到期后，寶能城卻又遲遲不履約與購房者簽訂預(yù)售合同。3月21日，寶能城購房者首次維權(quán)。寶能城則向外界表示，因商業(yè)項目未達(dá)到進(jìn)度，政府對預(yù)售證進(jìn)行了凍結(jié)。邦地產(chǎn)以購房者身份向濱湖招商局方面核實，也得到如是回應(yīng)。而這或許就是造成寶能城一次次推遲簽訂預(yù)售合同的原因。

雖然，期間寶能不斷向媒體、購房者表示，房子不會漲價，不會不賣房。但此時，同位置和同定位的房源已經(jīng)由有當(dāng)初的9700元/平方米左右升至15000元/平方米。

但更讓人意想不到的是，6月5日，合肥寶能突然通知業(yè)主退回所繳的認(rèn)籌金和“定金”共計25000元。

由此，寶能城購房者開啟了新一輪的維權(quán)活動。但深入了解后，大家才知道，事情并不只“預(yù)售證”這么簡單...

寶能城投資總額300億元 商業(yè)部分遲遲不開工

該寶能項目住宅房源銷售的前提是預(yù)售證，但拿到預(yù)售證的前提，根據(jù)此前政府的相關(guān)規(guī)定，是該項目的商業(yè)部分實質(zhì)性動工。

安徽省政府在人民網(wǎng)開設(shè)的省長熱線欄目中的對維權(quán)購房者的回復(fù)信息就顯示：

寶能城總建筑面積約275萬平方米，包含7棟超高層建筑，住宅面積108萬平方米。在寶能城7棟超高層建筑實質(zhì)性開工前，住宅可預(yù)售面積限定在全部可預(yù)售住宅面積的50%以內(nèi)。目前寶能城已預(yù)售住宅面積已達(dá)全部住宅面積的50%，暫時未批準(zhǔn)后續(xù)的住宅預(yù)售許可。

上述提到的寶能城商業(yè)部分，即為高度達(dá)565米的“安徽第一高”——合肥寶能金融中心，及另外6座高度均超100米的地標(biāo)建筑群。

邦地產(chǎn)查閱項目所在地濱湖BH2014-1號地塊文件得知，合肥市政府要求該項目的競得者需建350、400、500米的超高層建筑各1棟，最終寶能給出的方案是欲打造7棟100米以上超高層建筑，最高為565米。

寶能合肥官方網(wǎng)站信息顯示，寶能城住宅和商業(yè)部分總投資額300億元。該項目對資金需求和開發(fā)企業(yè)運營能力均是極大考驗。或許正因如此，合肥市政府在地塊出讓階段就提出了嚴(yán)格限制：

文件對項目工期做了嚴(yán)格的規(guī)劃。按當(dāng)初工期，寶能超高建筑目前應(yīng)有部分項目竣工。文件顯示，拿地后半年即2014年的11月，寶能應(yīng)該對高度300米以下建筑開工，并在3年內(nèi)即2016年5月7日以前竣工。

包括565米合肥寶能金融中心在內(nèi)的300米以上建筑需要在12月以內(nèi)即2015年5月7日前動工，并于2017年5月7日前竣工。

同時還要求寶能自持物業(yè)超過46萬平方米，其中包括一家五星級酒店；此外，500米超高建筑建成后2~5年，年均繳納稅收不低于5.5億元，共計16.5億元，否則，寶能須以現(xiàn)金方式補齊。

但寶能顯然沒有嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓文件的要求。2016年1月，在濱湖新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和寶能集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)的見證下，合肥寶能環(huán)球金融中心565米地標(biāo)集群舉行盛大開工儀式。但該項目3月份和5月份的工地照片卻顯示，地標(biāo)集群仍處于未動工狀態(tài)，現(xiàn)場沒有工作人員，工程機(jī)械也未進(jìn)場施工。

寶能真正的危機(jī)：百億房源被凍結(jié)，面臨約200億資金缺口

購房者維權(quán)、政府凍結(jié)住宅預(yù)售證，但這些還不是寶能合肥的真正危機(jī)，約200億元的投資承諾未能兌現(xiàn)，才是最大挑戰(zhàn)。

按上述資料披露，以此計算，寶能城有54萬平方米住宅房源無法獲取預(yù)售證，參照該項目周邊的萬達(dá)和聯(lián)投書院的售價，寶能城住宅房源售價約15000元/平方米，被凍結(jié)房源貨值約81億元。

而寶能內(nèi)部的估算，未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)房源價值約105億元。合肥寶能負(fù)責(zé)人張達(dá)鵬在與業(yè)主會談中透露的信息顯示，寶能城至少70萬平方米房源未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。

若以寶能官方公布的數(shù)據(jù)和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為計算依據(jù)，可知該項目總投資額300億元，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，寶能城合肥網(wǎng)簽金額約30億元。假設(shè)寶能城被凍結(jié)住宅房源已完成建設(shè)，按20%的行業(yè)毛利率計算，已售和未售房源價值約111億元。按房地產(chǎn)開發(fā)項目20%的毛利率計算，住宅部分投資額約89億元。

那么，由此推算，寶能城扣除已售出住宅的回款，商業(yè)部分的投資缺口或達(dá)到約211億元？！這或許才是真正亞歷山大的地方啊~~

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