每經(jīng)編輯 張涵    

“當(dāng)你還沒(méi)在曼哈頓有套房子的時(shí)候，你的生活還遠(yuǎn)算不上成功。”紐約明星地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Fredrik Eklund經(jīng)常這樣對(duì)客戶(hù)說(shuō)。

如果以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，那中國(guó)資本去年在紐約這個(gè)全球資本平臺(tái)的表現(xiàn)可謂不俗。在截至4月30日的過(guò)去一年中，曼哈頓地產(chǎn)項(xiàng)目外國(guó)投資榜中，有五家中資機(jī)構(gòu)上排在前十五名之中，而其中安邦、中國(guó)銀行和跨富地產(chǎn)分別以12億美元、6億和5億美元名列前茅。

這個(gè)排名也正是當(dāng)下中資出海一種隱喻：以保險(xiǎn)資本為領(lǐng)先、金融行業(yè)帶動(dòng)、各等級(jí)地產(chǎn)商及私募高凈值人士在海外進(jìn)行的一場(chǎng)掘金盛宴：美國(guó)最熱鬧，紐約尤甚。

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資公司世邦魏理仕（CBRE）研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國(guó)投入到海外商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增長(zhǎng)約46%，達(dá)66億美元，其中流入美國(guó)的總投資額高達(dá)36.76億美元，是2014年全年投資額（19.62億美元）的1.5倍。美國(guó)成為中國(guó)房地產(chǎn)投資者的首選國(guó)家。

“中國(guó)人對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的熱情剛剛開(kāi)始。”5月13日，綠地美國(guó)首席執(zhí)行官胡剛在紐約地產(chǎn)街最知名雜志The Real Deal的論壇活動(dòng)中這樣表示。

中資美國(guó)房地產(chǎn)投資：從持有到開(kāi)發(fā)

綠地總裁并非首次作為紐約地產(chǎn)知名論壇的座上賓。從2013年中資投資曼哈頓地產(chǎn)熱潮開(kāi)始，中資企業(yè)早就成為紐約各大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、開(kāi)發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。而The Real Deal還專(zhuān)門(mén)為開(kāi)設(shè)了中國(guó)觀(guān)察（China Watch）板塊，專(zhuān)門(mén)實(shí)時(shí)更新中資在美地產(chǎn)走向。

英國(guó)老牌房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)萊坊（Knight Frank）發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，紐約曼哈頓是最受中國(guó)投資者青睞的海外投資目的地，而險(xiǎn)資正在超越開(kāi)發(fā)商，成為海外大宗物業(yè)交易的主角。

2013年到2014年間，中國(guó)出海的資本中大約1/5的投資都涌入到美國(guó)，主要集中在辦公室和酒店產(chǎn)業(yè)的投資以及一些門(mén)戶(hù)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。紐約和加州的辦公室和酒店占了所有投資中的一半。 中國(guó)保險(xiǎn)公司安邦保險(xiǎn)集團(tuán)在今年年初花大手筆以20億美元買(mǎi)下了紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。安邦還以4.15億美元買(mǎi)入第五大道717號(hào)的辦公大樓。與此同時(shí)，中國(guó)銀行以6億美元購(gòu)進(jìn)布萊恩公園7號(hào)的大廈的40%股份。

2015年，中國(guó)在美國(guó)的直接投資總額已高達(dá)140億美元，其中在美國(guó)投資最多的五大企業(yè)包括：中國(guó)人壽保險(xiǎn)，安邦保險(xiǎn)，海航集團(tuán)，上海城投，以及復(fù)星集團(tuán)。

然而，與前兩年大規(guī)模投資酒店和商業(yè)地產(chǎn)不同，分析人士發(fā)現(xiàn)，在這些大的投資中，單純的購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)難以滿(mǎn)足中國(guó)投資的需求，中企開(kāi)始更多進(jìn)軍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

2015年，中國(guó)人壽和中國(guó)平安兩大保險(xiǎn)公司與紐約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties）合作投資一個(gè)波士頓項(xiàng)目。美國(guó)鐵獅門(mén)地產(chǎn)公司2014年取得該項(xiàng)目的地塊，計(jì)劃建設(shè)一幢13層的辦公樓和一幢9層共100個(gè)單位的公寓樓，預(yù)計(jì)今年第四季度開(kāi)工，2018年建成。

中國(guó)大的財(cái)團(tuán)和保險(xiǎn)資本之外，上海城投也成為了非?；钴S的力量。

2015年9月，上海城投（SMI USA）宣布與美國(guó)知名地產(chǎn)商Ceruzzi正在計(jì)劃一個(gè)位于520號(hào)第五大道的公寓項(xiàng)目，估計(jì)以10億美元出售。520號(hào)第五大道是Ceruzzi和SMI自從11個(gè)月前進(jìn)入紐約市場(chǎng)的第二家合資項(xiàng)目。他們之前合作開(kāi)發(fā)了在138東50街52層的酒店大樓，預(yù)計(jì)有764間客房。

萊坊注意到，與先前的主權(quán)基金、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司相繼主導(dǎo)的海外投資潮不同，當(dāng)下的第四波投資潮流的主體，涵蓋了高凈值人士、小開(kāi)發(fā)商、私募基金等。

比如由中國(guó)私募基金支持的紐約開(kāi)發(fā)商跨富地產(chǎn)一年內(nèi)斥資超過(guò)5億美元收購(gòu)美國(guó)四處物業(yè)，專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商朗詩(shī)集團(tuán)與當(dāng)?shù)亟ㄖ搪?lián)手在紐約開(kāi)發(fā)一座公寓樓，主要投資中國(guó)主要城市住宅項(xiàng)目的盛世神州基金，與美國(guó)合作伙伴一起投資了休斯頓等美國(guó)多個(gè)城市的住宅項(xiàng)目。

中資企業(yè)開(kāi)發(fā)的公寓正在呈現(xiàn)良好的回報(bào)。

2015年12月，由鑫苑置業(yè)開(kāi)發(fā)的位于布魯克林肯特大道429號(hào)的Oosten豪華公寓樓的一個(gè)六個(gè)臥室的公寓正在以650萬(wàn)美元的價(jià)格進(jìn)入合約階段，也創(chuàng)下這個(gè)地區(qū)的最高交易價(jià)格。 這個(gè)5000平方尺的單位，是該豪華公寓的四個(gè)復(fù)式頂樓的一個(gè)，有按摩浴缸和1500平方尺的室外空間。而且買(mǎi)家可以獲得飛去荷蘭阿姆斯特丹和頂級(jí)設(shè)計(jì)大師Piet Boon對(duì)屋內(nèi)設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通的免費(fèi)體驗(yàn)。 屋內(nèi)就連一個(gè)裝飾抱枕可能都是價(jià)格高昂得令人咋舌。

紐約以外的投資機(jī)會(huì)

在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和外國(guó)投資者的涌入下，紐約的地產(chǎn)價(jià)格在一年間已經(jīng)增高了不少，但遺憾的是，租金的價(jià)格則在明顯的減退。

5月3日晚上，美國(guó)通用集團(tuán)GE房地產(chǎn)首席執(zhí)行官M(fèi)ichael Pralle在紐約表示，紐約住宅樓建造過(guò)剩，需要5年的時(shí)間才能消化。據(jù)了解，在2015-2017年間，紐約新建住宅達(dá)到145000戶(hù)，但紐約大學(xué)商學(xué)院預(yù)計(jì)，僅能售出5000戶(hù)。

在這樣的情況下，更多的資本把眼光投向紐約之外。

萊坊董事及大中華區(qū)研究與咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅表示，越來(lái)越多的中小型房產(chǎn)投資者紛紛投資美國(guó)紐約之外的其他一、二線(xiàn)城市，如洛杉磯、舊金山、芝加哥和波士頓等地。中國(guó)投資者也跟隨了這樣的趨勢(shì)。

負(fù)責(zé)世邦魏理仕美國(guó)市場(chǎng)的執(zhí)行董事總經(jīng)理Brian McAuliffe說(shuō)，“中國(guó)的投資者是初涉美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在到處尋找投資機(jī)會(huì)。由于門(mén)戶(hù)城市的競(jìng)爭(zhēng)加劇，中國(guó)投資者會(huì)不斷對(duì)其他都市，比如像亞特蘭大、波士頓、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖尋求機(jī)會(huì)。”

數(shù)據(jù)顯示，截至 2015年，中國(guó)客戶(hù)已經(jīng)成為美國(guó)房產(chǎn)的第一國(guó)際買(mǎi)家。僅2015年，中國(guó)買(mǎi)家就在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了大約3.5萬(wàn)套房產(chǎn)，總價(jià)值共計(jì)約286億美元。

Brian McAuliffe還認(rèn)為，“中國(guó)投資者擴(kuò)大對(duì)新市場(chǎng)探索的同時(shí)，他們也需要對(duì)于本土化的動(dòng)態(tài)有一個(gè)更加準(zhǔn)確的理解。”

面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，Brian McAuliffe總結(jié)了幾點(diǎn)在美國(guó)投資地產(chǎn)的建議：第一，確保留有足夠現(xiàn)金；第二，重組地產(chǎn)，使其擴(kuò)大利用率；第三，避免在擁擠的區(qū)域投資，如紐約下城；第四，減少負(fù)債率以及回報(bào)預(yù)期；第五，有耐心。