每經(jīng)記者 白亞靜

政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，短期效果立竿見影。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“3·25新政”之后一個月時間，上海和深圳樓市呈現(xiàn)量價齊跌格局。這是房價上漲趨勢的終結(jié)，還是短暫停歇？對此，市場各方并未達(dá)成完全共識。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，“是泡沫遲早會破”。而市場參與者則認(rèn)為，“每一次的調(diào)整期都是最好的入手機(jī)會”。

本期房產(chǎn)周刊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以上海、深圳、廣州三個一線城市的市場狀況為案例，從政策層面、供給端、需求端等不同角度，詳細(xì)拆解樓市的這次調(diào)整，是不是買入機(jī)會。

深圳樓市已陷入無可爭議的觀望期。政府部門、多家中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，“3· 25新政”后，深圳樓市的成交量出現(xiàn)大幅下滑。

不過，對于持幣待購者而言，這仍是一段焦慮、迷茫的時期，恰若蟻居浮葉，不知水流處。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家不斷提示樓市泡沫，但是深圳諸多資深業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，調(diào)整期恰是普通購房者最好的入市時機(jī)。

目前唯一可以觀測到的是，深圳市政府正在從多個方面遏制房價快速上漲，如需求端抑制信用膨脹，供給端加大保障房建設(shè)。4月26日，深圳市政府更在土地供應(yīng)端推出了現(xiàn)房銷售制度。

觀望期爭辯

深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月26日至4月25日，樓市新政執(zhí)行一個月內(nèi)，深圳新房住宅成交總套數(shù)2667套，較3月的4461套下跌40%，較2015年月均成交5577套下跌52%，較2015年峰值7494套下跌64%。

二手房方面，Q房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)稱，深圳樓市新政后的一個月里，幾乎所有區(qū)域的二手房成交量都在下滑，九成降幅超過50%，部分超過70%。中原經(jīng)理指數(shù)則連續(xù)多周跌破50%枯榮線。鏈家的數(shù)據(jù)指稱，樓市新政之后的兩周，門店實(shí)際看房量和簽約量有所下降，但最近兩周開始出現(xiàn)回升。

經(jīng)過這一輪瘋漲，深圳房價已站到歷史高位，現(xiàn)時價格已超過絕大多數(shù)剛需人群的購買力，令之商品屬性淡化，而成為資本避險的載體。

4月25日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉教授在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院演講時表示，“是泡沫早晚會破”，這一輪樓市泡沫的本質(zhì)是貨幣超發(fā)、信用膨脹的結(jié)果，深圳市政府發(fā)布的“3·25新政”，從信用膨脹方面做出抑制成效初顯。

在他看來，資本市場不同于商品市場，資本市場“越強(qiáng)勢越漲，越漲越強(qiáng)，越跌越拋，越拋越跌”，因此經(jīng)濟(jì)學(xué)家最好不要去預(yù)測資本市場走勢。

相較吳敬璉教授的宏觀角度，一位深圳本地國企高管則根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，深圳房價的調(diào)整期歷來不會超過5個月，2007年亦如此，事實(shí)上每一次的調(diào)整期都是最好的入手機(jī)會。他預(yù)計(jì)這一輪的調(diào)整也不會超過5個月，下半年深圳樓市或開啟溫和上漲模式。

現(xiàn)房銷售能否遏制房價上漲？

“3·25新政”甫一滿月，深圳市政府又出招了。在房價“暴漲”區(qū)域，當(dāng)?shù)卣囍鴮F(xiàn)房銷售與土地拍賣進(jìn)行捆綁。此舉勢必增加房企成本，進(jìn)而或?qū)ν恋嘏馁u價格產(chǎn)生影響。

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出了一宗商住地塊。這宗地塊位于龍華片區(qū)，正是去年深圳房價漲幅最高的片區(qū)之一。從2014年10月至今，該片區(qū)不少樓盤達(dá)到一倍甚至更多的驚人漲幅。

觀察這個最先開啟深圳房價暴漲的片區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)，正是一輪又一輪的“地王”，使得該片區(qū)交易活躍、投資客扎堆。2013年的龍華“地王”，土地樓面價為1.4萬元/平方米，與當(dāng)時周邊房價大致持平，項(xiàng)目開盤后，龍華房價進(jìn)入4字頭。

2014年的龍華“地王”復(fù)制了上任的傳奇，2.5萬元/平方米的樓面價也是與當(dāng)時周邊房價大致相當(dāng)，一年后，它將龍華房價陸續(xù)帶入5字頭、6字頭。

作為深圳近年商住用地主要供應(yīng)片區(qū)，龍華“地王”不斷。然而，每一次“地王”都會帶動房價快速上漲，這顯然并非深圳市政府所樂見。

此次，深圳市政府在該片區(qū)推行現(xiàn)房銷售制度，房企快周轉(zhuǎn)模式將受到?jīng)_擊。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2015年的房企到位資金數(shù)據(jù)分析，目前，房企開發(fā)資金一般由自有資金、貸款、預(yù)售款組成，其中預(yù)售款約占四成左右。從預(yù)售到交房期間，這部分預(yù)售款相當(dāng)于房企的無息貸款，若被砍掉，勢必增加房企財(cái)務(wù)成本。

至于成本具體增加多少，將視各家房企的融資能力而定。業(yè)內(nèi)既有像中海、萬科等能拿到債券利率低至3個多點(diǎn)的房企，也有融資成本高達(dá)兩位數(shù)的企業(yè)。

不過，該宗地下月拍賣時，這些致使成本增加的因素，勢必都將反映在房企的舉牌價格上。而土地價格又將進(jìn)一步傳導(dǎo)至樓市。