每經(jīng)編輯 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

5月1日，來自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%。

值得關(guān)注的是，北上廣深現(xiàn)在已經(jīng)沒能處在房價上漲的第一梯隊了。惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢這十個城市環(huán)比房價領(lǐng)漲全國。

超七成地方房價仍在上漲

就這100個城市的整體漲幅而言，其實已經(jīng)較上月收窄0.45個百分點。但從漲跌城市個數(shù)看，71個城市環(huán)比上漲，25個城市環(huán)比下跌，4個城市持平，這意味著仍有超七成地方的房價環(huán)比仍在上漲。

與3月相比，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加11個，其中漲幅在1%以上的城市有30個，較上月增加4個。本月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少13個，其中跌幅在1%以上的城市有3個，較上月減少6個。

同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴大1.57個百分點。

按中位數(shù)計算，全國100個城市新建住宅價格中位數(shù)為7065元/平方米，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩(wěn)房價政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。

北上深調(diào)控讓它們受益

北上廣深是房價上漲榜的?？?，甚至一度壟斷前四，但4月這一情況出現(xiàn)明顯改變，它們無一進入前十。

具體來看，惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%，名列前五，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%-5%之間，位居六到十位。

排名第一的惠州究竟是怎樣的來頭？記者查閱并向當?shù)厝舜蚵牶蟀l(fā)現(xiàn)，其與環(huán)北京的廊坊及其類似。3月以來，惠州樓市“不顧其他縣區(qū)感受”，一路獨自狂奔領(lǐng)跑，呈現(xiàn)史上最滿血狀態(tài)，目前其新房網(wǎng)簽量已連續(xù)8周突破千套大關(guān)。

有深圳地產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳購房者涌入帶動當?shù)厝俗ゾo入市，加上莞惠城軌通車效應(yīng)，是支撐惠州樓市持續(xù)火爆的主因。

珠三角區(qū)域中的中山和東莞也都進入4月環(huán)比房價上漲的前十名，這位中介說，中山和東莞也和惠州類似，消化了不少來自深圳購房者的買房需求。

黃瑜說，深圳、上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升。

二線城市火爆依舊

同樣在前十名中，還有幾個熱點二線城市的身影，廈門、蘇州、武漢和南京也是此輪房價上漲周期的榜單?？?。

黃瑜說，武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度，它們都是各自區(qū)域內(nèi)的核心城市，整體經(jīng)濟實力和發(fā)展基礎(chǔ)為房價上漲提供了有利支撐。

以武漢為例，進入4月后，當?shù)貥鞘锌芍^火力全開，新建住宅成交量一次次刷新著紀錄，保持著穩(wěn)定上升，各項目成交火爆，“日光”場面頻現(xiàn)，各片區(qū)的房價也都有不同程度的漲幅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場的預(yù)期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi)，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”

另外，上海易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年3月底，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月，處于嚴重不足狀態(tài)。

張大偉介紹，4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平方米，同比漲幅高達183%，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場預(yù)期看，這將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。

調(diào)控措施或繼續(xù)出手

4月22日，在廈門市2016年公開出讓商住地塊的拍賣會上，同安區(qū)的商住地塊以樓面價25838元／平方米，溢價率149.7%成為廈門島外單價地王和廈門市總價的地王。以周邊區(qū)域地價與房價比可預(yù)計，未來此地塊房價有望超過40000元／平方米。

這其實是一個值得警惕的現(xiàn)象，過熱的樓市并不符合政府的預(yù)期。

中共中央政治局4月29日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。圍繞樓市的定調(diào)是：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

在評價4月樓市政策時，黃瑜也說，各地政府繼續(xù)因城施策，廊坊、惠州等一線周邊城市投機需求增加、房價上漲過快，政府緊急出臺限購、提高首付比例、規(guī)范開發(fā)商行為等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房價水平較高且上漲勢頭較快，政府也出臺限價政策，平抑房價漲幅。

易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價格漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”兩項指標進行權(quán)重評估，預(yù)測最有可能出臺“收緊”型地方樓市政策的有12個城市，依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門和杭州。其中前五個城市深圳、上海等出臺的政策已經(jīng)證實。

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