每經(jīng)編輯 李俊明    

▲2010年6月，三亞的房?jī)r(jià)為28293元，此后一路跌來(lái)，到2016年3月已跌至18227元，跌幅近36%。

2010年以來(lái)的6年里，房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)可以稱得上風(fēng)起云涌。國(guó)內(nèi)100個(gè)主要城市中98個(gè)城市房?jī)r(jià)都在上漲或階段性上漲，只有兩個(gè)城市一直在下跌！

更令人驚訝的是，其中一個(gè)在6年前的房?jī)r(jià)全國(guó)排第一。

這兩個(gè)城市是誰(shuí)？6年里，這兩個(gè)城市身上發(fā)生了什么？

6年來(lái)只有兩個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌

過(guò)去6年以來(lái)，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上漲。而且有的城市是瘋漲，完全不顧大家能不能接受得了——比如去年以來(lái)的深圳，或是今年以來(lái)的上海！

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者近日梳理了中國(guó)指數(shù)研究院研究100個(gè)研究標(biāo)的城市發(fā)現(xiàn)：

過(guò)去6年里，98個(gè)城市的房?jī)r(jià)都在上漲。

不知你注意到?jīng)]，2010年開(kāi)始，就有人唱衰全國(guó)房?jī)r(jià)，但至少現(xiàn)在來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還是鐵打的營(yíng)盤。

▲圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：

2010年6月全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在9042元的水平，隨后的6年，以波浪式前進(jìn)，上漲至2016年3月的11030元。

▲圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

過(guò)去6年里，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)的軌跡都幾乎與全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同步。

當(dāng)然也有例外，比如溫州：

2010年9月開(kāi)始，以炒房聞名的溫州炒房團(tuán)沒(méi)放過(guò)本土。游資大舉進(jìn)入，一年多的時(shí)間里，房?jī)r(jià)從13968元漲到21083，漲幅超過(guò)了50%。不過(guò)好景不長(zhǎng)，2012年初開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)一直下跌，一直到2015年底。

再比如，招人眼目的城市——內(nèi)蒙古鄂爾多斯，這個(gè)以出產(chǎn)煤炭和富翁的城市，2013年9月房?jī)r(jià)達(dá)近1萬(wàn)元，此后淪入溫州的命運(yùn)。

▲圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

接下來(lái)說(shuō)到了重點(diǎn)。完全背離國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的兩個(gè)城市——來(lái)自海南的難兄難弟：三亞和?？?！

2010年6月，三亞的房?jī)r(jià)為28293元，此后一路跌來(lái)，到2016年3月已跌至18227元，跌幅近36%。與這一階段全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)相比，此消彼長(zhǎng)，呈現(xiàn)“反向喇叭形”。

同屬于海南的?？?，其房?jī)r(jià)也走了類似的軌跡：6年里，房?jī)r(jià)從14125元的水平下跌至9208元。

其實(shí)2010年前后，海南省官員已經(jīng)開(kāi)始警惕當(dāng)時(shí)居高的房?jī)r(jià)。

在博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)上，海南一名副省長(zhǎng)接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)就提醒：

（海南房?jī)r(jià)）確實(shí)上漲很多，我們謹(jǐn)慎對(duì)待可能到來(lái)的房地產(chǎn)泡沫。

三亞和?？谠趺戳?？

▲是什么造成三亞和?？?年里與全國(guó)房?jī)r(jià)背離，一路下行？

三亞和?？诎l(fā)生了什么事兒，6年里與全國(guó)房?jī)r(jià)背離，一路下行？

別忘了，2010年時(shí)，三亞房?jī)r(jià)可是高過(guò)北上廣深等一線城市，位居全國(guó)第一。

陽(yáng)光、海灘、宜居的“北緯18度”、椰子樹(shù)下的比基尼派對(duì)——三亞、?？谟凶銐虻母拍羁梢猿醋?，為什么購(gòu)房者不繼續(xù)買賬？

先讓我們回到20多年前，看看那時(shí)候海南發(fā)生了什么！1992年前后，不足200萬(wàn)人的海南擁有2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)在3年之內(nèi)已經(jīng)翻了兩番。泡沫破滅之后的苦果是遺留下超過(guò)500噸的“爛尾樓”、數(shù)百億的銀行壞賬和無(wú)法結(jié)案的官司。

這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域第一次大規(guī)模的炒作，也是第一次大規(guī)模的泡沫破滅。以三亞與海口為代表的海南城市受傷很深。

之后，三亞針對(duì)房地產(chǎn)的政策更加謹(jǐn)慎，非剛需的炒房者對(duì)此也很小心。一直到2006年，海南房地產(chǎn)的內(nèi)傷才基本痊愈，此前積壓的商品房與土地已基本處置完。

但是別忘了，2006年前后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正在狂飆，三亞與?？诘姆?jī)r(jià)也隨之起舞。直到2010年前后到達(dá)頂峰，之后又一路下降。

為什么會(huì)有這種走勢(shì)？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者稱：

三亞樓市屬于既限購(gòu)又降價(jià)雙重屬性依附的城市，這是比較罕見(jiàn)的。限購(gòu)是防范樓市炒作，而降價(jià)是為了去庫(kù)存。

而更重要的是，嚴(yán)躍進(jìn)等地產(chǎn)人士認(rèn)為，三亞旅游地產(chǎn)一個(gè)最大問(wèn)題就是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，市區(qū)和旅游度假區(qū)的風(fēng)格差異太大，沒(méi)有融合。

陽(yáng)光、海灘和比基尼派對(duì)畢竟不如產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)讓買房者更放心。一名在海南做地產(chǎn)中介的人士告訴記者：

對(duì)三亞來(lái)說(shuō)，來(lái)買房子的人既要投資海景房又要兼顧‘能到三亞市區(qū)走走’——這類項(xiàng)目一定程度上是大手筆運(yùn)作，而大手筆運(yùn)作需要相對(duì)低廉的土地成本。但這類項(xiàng)目從實(shí)際銷售來(lái)看，購(gòu)買群體并不多。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞房?jī)r(jià)逐月下降，一方面是限購(gòu)政策下投機(jī)客總體是在下降的，另一方面是供應(yīng)壓力下房企主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。

土地供應(yīng)方面也一定程度上反映了三亞房地產(chǎn)的熱度，據(jù)海南省國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2015年三亞市土地一共成交僅21宗。

三亞的“難兄難弟”——海口也并不樂(lè)觀。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

對(duì)海口來(lái)說(shuō)，面臨一個(gè)新的問(wèn)題，即很多購(gòu)房者購(gòu)房后并不入住，屬于候鳥(niǎo)型的一類購(gòu)房群體。

這一定程度上影響了?？诘臉鞘型顿Y價(jià)值，制約了?？诜?jī)r(jià)。

曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)的明星城市，獨(dú)特的政策，獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)，加上游資炒作，頻頻與國(guó)內(nèi)其他城市的走向背離，這確實(shí)值得反思！