每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡     

每經(jīng)記者 吳若凡

昨日，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)新政，將不限購(gòu)城市的首套房貸比例最低降至20%，正式拉開(kāi)房地產(chǎn)去庫(kù)存大幕。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)后，包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策會(huì)擇機(jī)陸續(xù)推出，確保打好去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

但也有業(yè)內(nèi)人士稱，各地樓市回暖程度不同，去庫(kù)存壓力不同，全國(guó)性的樓市刺激政策，易使部分城市出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。因此，更合適出臺(tái)地方性樓市政策。

一大波政策在路上

中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各部委對(duì)樓市去庫(kù)存會(huì)有相應(yīng)的配合措施，在建設(shè)部的體系，針對(duì)公積金的措施目前已經(jīng)有所明確，包括公積金異地投放和鼓勵(lì)公積金消費(fèi)。同時(shí)在棚戶區(qū)改造上會(huì)強(qiáng)化貨幣化分配，具體來(lái)說(shuō)是在庫(kù)存較高的地方通過(guò)直接購(gòu)買商品房作為保障性住房來(lái)進(jìn)行安置，一方面可以解決庫(kù)存，另一方面也可以加快保障房建設(shè)速度。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池則認(rèn)為，降首付只是降低了買房的門檻，實(shí)際上變相增加了購(gòu)房人的貸款負(fù)擔(dān)，真正的利好是降利息。

此外，稅費(fèi)減免政策如個(gè)人所得稅抵房貸利息，以及小戶型營(yíng)業(yè)稅減半或?qū)⒃谖磥?lái)成為可能。但趙秀池特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于剛需首套房要落實(shí)差異化政策，并區(qū)分首套房、二套房和投資性需求的區(qū)別。要區(qū)分低收入和高收入群體。對(duì)于需要保障的人群可以進(jìn)行貼息和無(wú)息貸款。這些政策要根據(jù)不同城市和住房供求情況來(lái)制定。

趙秀池表示，去庫(kù)存需要金融、財(cái)政和行政等多種手段來(lái)打組合拳，在她看來(lái)，真正去庫(kù)存的手段是加強(qiáng)庫(kù)存泛濫區(qū)域的公共資源建設(shè)，同時(shí)導(dǎo)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)并采取一系列優(yōu)惠政策將企業(yè)引入到當(dāng)?shù)?，比如稅費(fèi)減免和人才戶籍政策以及住房政策，并隨著企業(yè)和勞動(dòng)人口的遷入最終達(dá)到職住平衡。此外，通過(guò)打開(kāi)租賃市場(chǎng)，讓企業(yè)購(gòu)買商品房，讓他們把房子推到租賃市場(chǎng)也是一種去庫(kù)存的手段。

不過(guò)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，現(xiàn)階段不會(huì)有新的去庫(kù)存手段，需要看政策效果，一般不會(huì)有其他政策的出臺(tái)，而要從根本上解決，可以控制住供應(yīng)，尤其是三四線城市，在需求端做文章。

去庫(kù)存不能一刀切

有專家表示，去庫(kù)存要因地制宜，而不能像2015年那樣一刀切。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，2016年在重點(diǎn)瞄準(zhǔn)三四線城市進(jìn)行去庫(kù)存的同時(shí)，還要抑制一線城市和部分二線城市的投資投機(jī)行為。

歐陽(yáng)捷指出，此次降低貸款門檻對(duì)于二線城市的需求有非常明顯的促進(jìn)作用，而一些城市如南京、合肥、南昌、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、供小于求的局面?；诖耍瑲W陽(yáng)捷表示，這些城市只需在央行政策上照做就行了。

歐陽(yáng)捷表示，在三四線城市，可以對(duì)一些單身人士和租房人士的需求進(jìn)一步挖掘。據(jù)了解，在城市中大約有1.5億人在租房，這部分人群中經(jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)化為購(gòu)房人群的數(shù)量每年在500萬(wàn)人左右，按照人均面積30平方米來(lái)計(jì)算，可以消耗1.5億平方米，而全國(guó)一年住房面積10億平方米，即可以占到整個(gè)銷售面積的15%。

此外，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，未來(lái)都將成為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要手段。