每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)記者 包雨朦

1月29日，在南京市春節(jié)前的最后一次土地拍賣會(huì)上，上海建工四建集團(tuán)與南京奧和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價(jià)達(dá)到了驚人的42561元/平方米，直追上海房?jī)r(jià)，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前保利地產(chǎn)創(chuàng)造的24026元/平方米的南京單價(jià)地王紀(jì)錄。

在土地拍出之后，也有業(yè)界人士質(zhì)疑地價(jià)過高會(huì)給上海建工后續(xù)的開發(fā)造成不小的難度。記者就此問題向上海建工相關(guān)人士征詢時(shí)，對(duì)方表示，開發(fā)方案正在研究當(dāng)中，產(chǎn)品規(guī)劃和定位還未成型。

有望大舉拉升河西房?jī)r(jià)

公開資料顯示，G68地塊土地出讓面積為69,205.46平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，出讓年限為70年，容積率為1至2.2。

G68地塊地處河西中部，近年來，河西板塊發(fā)展較為迅速，商業(yè)圈建設(shè)、政務(wù)CBD發(fā)展、基礎(chǔ)配套等各方面綜合設(shè)施發(fā)展成熟，使得該板塊價(jià)值突飛，成為南京富人區(qū)。而河西板塊也成為兵家必爭(zhēng)之地，吸引眾多品牌房企進(jìn)駐。

近兩年來，河西中部區(qū)域鮮有土地出讓，使得河西中部新房市場(chǎng)資源相對(duì)匱乏。在G68地塊周邊目前僅有宏圖上水云錦、金隅紫京府和漣城三家樓盤在售。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，宏圖上水云錦現(xiàn)有房源已售罄，前期均價(jià)為3.75萬元/平方米，據(jù)售樓處工作人員介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年二季度加推，售價(jià)在4萬元/平方米左右。

由此可見，上海建工聯(lián)合體此番拍下的G68地塊地價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超周邊房?jī)r(jià)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來該項(xiàng)目的售價(jià)可能達(dá)到6萬~8萬元/平方米，將大舉抬升板塊內(nèi)的價(jià)格，周邊其他項(xiàng)目也有望獲益。

事實(shí)上，這并不是上海建工首次在該區(qū)域內(nèi)拿地。2014年10月，上海建工曾力戰(zhàn)華潤、萬科、招商、五礦等大牌房企，以31億元總價(jià)拿下河西南G52宅地，折合樓面價(jià)13821元/平方米。

億翰智庫上市房企研究總監(jiān)張化東分析稱，此前的上海建工就已在河西板塊安營扎寨，此番再次進(jìn)駐是有備而來。此前的拿地價(jià)格較低，能在一定程度上攤低公司在此區(qū)域內(nèi)的開發(fā)成本，這或許也是上海建工面對(duì)高地價(jià)仍能胸有成竹的原因之一。

記者在網(wǎng)上查詢到，上海建工2014年取得的河西南G52地塊，現(xiàn)已交由朗詩地產(chǎn)主要操盤，上海建工持有51%股份。目前項(xiàng)目售樓處在建中，上市日期待定。

“上海建工拍出一個(gè)單價(jià)地王將進(jìn)一步提升整個(gè)板塊的價(jià)值，并迅速推升區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期。因此，河西南G52項(xiàng)目也將成為受益者，不排除這是上海建工的一個(gè)整體策略。”張化東說。

后期開發(fā)壓力大？

在南京河西G68地塊拍出之后，有業(yè)界人士質(zhì)疑，該地塊地價(jià)過高會(huì)給上海建工后續(xù)的開發(fā)造成不小的難度。資深地產(chǎn)人士薛建雄表示：這個(gè)價(jià)格對(duì)南京來說是偏高的，將來推出的項(xiàng)目售價(jià)至少在6萬元/平方米，對(duì)南京目前的市場(chǎng)來說，這可以算得上頂級(jí)的項(xiàng)目了。此前上海建工在上海的項(xiàng)目多為一般住宅，在開發(fā)豪宅方面并沒有太多的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。”

為此，記者撥通了上海建工總裁杭迎偉的電話。對(duì)方?jīng)]有正面回應(yīng)過高的地價(jià)是否給產(chǎn)品開發(fā)帶來難度，而是表示，公司會(huì)做出可行性研究報(bào)告，河西G68地塊的開發(fā)方案交由南京公司負(fù)責(zé)，目前產(chǎn)品規(guī)劃和定位還未成型。

2015年上海建工在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)并不活躍。距離拍下南京地王最近一次拿地，是2015年9月，上海建工旭輝聯(lián)合體以26.16億元摘得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路東側(cè)H3-02.H3-05地塊，溢價(jià)率高達(dá)114.9% ，樓板價(jià)22122元/平方米。除此以外，2015年在上海的土拍市場(chǎng)上并沒有大的動(dòng)作。

值得注意的是，上海建工目前在上海的主要住宅項(xiàng)目差不多銷售殆盡，亟待在土地市場(chǎng)上“補(bǔ)倉”。有分析人士認(rèn)為，這或許也是上海建工在南京土地市場(chǎng)上表現(xiàn)得較為急切和激進(jìn)的原因之一。伴隨著一二線城市樓市持續(xù)走熱，上海的土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了白熱化競(jìng)爭(zhēng)。南京市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)沒有那么激烈，同時(shí)也呈現(xiàn)出很好的市場(chǎng)上行預(yù)期。

薛建雄指出，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)上海建工來說只是占比很小的一塊業(yè)務(wù)，在企業(yè)內(nèi)的重要性也許并沒有那么重要。上海建工2015年半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營收僅占公司總營收的2.63%，利潤比例為13.23%；而工程承包業(yè)務(wù)占據(jù)營收的88.39%，利潤占比則為64.09%。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波