12月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)“證監(jiān)許可[2015]2570號(hào)”批復(fù)核準(zhǔn)，獲準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過150億元（含150億元）的公司債券。

據(jù)記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月14日，今年年內(nèi)，上市房企總計(jì)發(fā)行公司債2974.06億元，與去年同期的153.97億元相比，同比暴漲18倍。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，今年公司債發(fā)行門檻降低。此外，在房企資金面持續(xù)改善的情況下，希望通過公司債的發(fā)行來為明年戰(zhàn)略擴(kuò)張補(bǔ)充資金。

更重要的是，除了補(bǔ)充流動(dòng)資金外，上市公司一反常態(tài)動(dòng)輒發(fā)行規(guī)模高達(dá)上百億元的公司債的背后，實(shí)際上是置換高息債，降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

年內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模近3000億元

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)表顯示，截至12月14日，上市房企總計(jì)發(fā)行了242筆公司債，去年同期則為23筆；發(fā)行總額為2974.06億元，與去年同期的153.97億元相比，同比暴漲18倍。

從單筆發(fā)行規(guī)模來看，2014年，單筆發(fā)行額度最高的為20億元，今年則為65億元，而且單筆發(fā)行額度超過20億元的有67筆。

從發(fā)行主體來看，2014年發(fā)行公司債多是A股資本市場(chǎng)上的中小房企，而今年千億元量級(jí)房企則加入進(jìn)來，而且動(dòng)輒規(guī)模就超過100億元。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，綠地、恒大、遠(yuǎn)洋等房企發(fā)行公司債總規(guī)模都超過100億元。

以昨日獲批的保利地產(chǎn)來看，其公司債獲批規(guī)模為150億元。12月14日，根據(jù)保利地產(chǎn)公告顯示，根據(jù)《保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司公開發(fā)行2015年公司債券（第一期）發(fā)行公告》，該期債券分為兩個(gè)品種，品種一為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)；品種二為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

據(jù)悉，該期債券發(fā)行工作已于2015年12月11日結(jié)束，品種一最終發(fā)行規(guī)模為30億元，最終票面利率為3.40%；品種二最終發(fā)行規(guī)模為20億元，最終票面利率為3.68%。

而從發(fā)行公司債募資資金的用途來看，多用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、拿地?cái)U(kuò)張以及償還舊有債務(wù)。例如，保利地產(chǎn)表示，發(fā)行的公司債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還金融機(jī)構(gòu)借款、補(bǔ)充流動(dòng)資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

置換高息債

事實(shí)上，公司債發(fā)行規(guī)模暴增的背后，是相關(guān)部門的放行。據(jù)記者了解，今年1月份，中國證監(jiān)會(huì)放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制，將發(fā)行主體由境內(nèi)上市公司及境外上市的境內(nèi)公司，擴(kuò)大至所有公司制法人。在此背景下，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)模的快速擴(kuò)張致使一些房企信用評(píng)級(jí)提升，境內(nèi)主體評(píng)級(jí)增加后，發(fā)行債券的難度和利率都將所有降低。

而作為首先嘗試走通這一渠道的第一批上市房企中的龍湖地產(chǎn)而言，其曾表示，“內(nèi)地債券市場(chǎng)逐步放寬限制，為企業(yè)提供了更為多元的融資選擇。此次龍湖透過境內(nèi)附屬嘗試發(fā)行境內(nèi)債券，可助集團(tuán)拓寬融資渠道，進(jìn)一步優(yōu)化借貸成本、拉長(zhǎng)集團(tuán)負(fù)債的借款年限、增強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力，同時(shí)也在一定程度上規(guī)避了境外融資的匯率風(fēng)險(xiǎn)”。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，從資金成本上看，今年貨幣政策持續(xù)寬松的情況下，房企的發(fā)債成本在降低。

記者也在上述統(tǒng)計(jì)表中發(fā)現(xiàn)，在發(fā)行利率方面，2014年，最低發(fā)行利率為5.4%，最高為10%；而2015年至今，最低發(fā)行利率為3.4%，最高為10.5%。

值得注意的是，保利和中海發(fā)行公司債的票面利率最低，同為3.4%，這基本是資本市場(chǎng)中最低的融資成本，豈會(huì)不成為房企爭(zhēng)相追逐大規(guī)模借債的原因。而在上述242筆公司債中，有112筆發(fā)行利率低于6%，占比高達(dá)46%以上。

顯然，在市場(chǎng)可以融到低成本的資金，又無需承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)，且其還款周期與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期匹配度又較高，無疑，這是上市房企大批量、大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)發(fā)債的最重要理由。

在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8月中旬的發(fā)債公告中可知，“償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營運(yùn)資金”，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途。

事實(shí)上，這也是眾多房企發(fā)行公司債的主要用途。通過上述數(shù)據(jù)可知，公司債利率水平較低，甚至低于長(zhǎng)期銀行借款，房企可以通過“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也向本報(bào)記者直言，上市房企大規(guī)模的發(fā)債行為，一定程度上會(huì)提升大房企在戰(zhàn)略擴(kuò)張方面競(jìng)爭(zhēng)力，但會(huì)擠壓中小房企的發(fā)展空間。