每經(jīng)編輯｜包雨朦    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

近日，金星成了平安旗下租房產(chǎn)品“安安租”的代言人。

據(jù)說(shuō)她可能算是全國(guó)最適合做這個(gè)代言的人了。因?yàn)榻鹦侵两駡?jiān)持“不買房只租房”，而且每年花高達(dá)百萬(wàn)的租金，租住在上海錦江飯店頂樓的總統(tǒng)套房?jī)?nèi)。

金星還告訴邦爺，她暫時(shí)沒(méi)打算從錦江飯店搬出來(lái)。租房給了她更大的自由度和選擇度，她會(huì)把這種生活方式推薦給更多的人。

其實(shí)，在潘石屹作客的一期《金星秀》上，潘石屹笑稱金星沒(méi)買房錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)了，金星就不以為然。她甚至在錦江飯店的“臨時(shí)家”門口掛上了“金府”字樣的黑匾，可見(jiàn)其精心之意。

精明如金星，為何不買房呢？一起來(lái)看看，金星的算盤究竟是如何打的？

租房還是買房？先看懂一個(gè)數(shù)學(xué)問(wèn)題...

租房好還是買房好，其實(shí)不光是一個(gè)生活選擇的問(wèn)題，更是一個(gè)數(shù)學(xué)問(wèn)題。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有一個(gè)概念叫“租售比”（即每個(gè)月的租金與房屋總價(jià)的比值），在國(guó)際上它常被用來(lái)衡量地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好。

按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，租售比正常范圍為1：200-1：300。舊公寓大樓的租售比1：120為合理比值（注：因?yàn)槭杖〉墓芾淼荣M(fèi)用和樓齡成正比），新公寓是1：140，獨(dú)立的別墅或連體房屋是1：160。租售比的分母小于標(biāo)準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)較為合理；分母超標(biāo)則房?jī)r(jià)被高估，說(shuō)明投資需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響越大，樓市泡沫也可能越大。

簡(jiǎn)而言之，租售比的比值越大，買房越合算；比值越小，租房?jī)r(jià)格與房?jī)r(jià)之間的差距越大，自然就是租房比較合算。

用租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否過(guò)高，買房和租房哪個(gè)更劃算，還是比較有道理的。

在寬松的信貸環(huán)境下，只要有購(gòu)房意愿就可以向銀行借到錢。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，一個(gè)人的購(gòu)房情況并不能真是完整地反映他的經(jīng)濟(jì)狀況。在市場(chǎng)投機(jī)情緒濃重的時(shí)候，信貸消費(fèi)模式甚至?xí)?yán)重扭曲真實(shí)的供求關(guān)系，誘導(dǎo)房?jī)r(jià)飛漲。

但房租不一樣。經(jīng)濟(jì)學(xué)把租房市場(chǎng)看做是一個(gè)“有效市場(chǎng)”，因?yàn)榇蟛糠秩私环孔馐遣恍枰栀J的，租房市場(chǎng)的信息也更具有效性，市場(chǎng)供求關(guān)系和消費(fèi)者的承受力，能較準(zhǔn)確反應(yīng)在過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格上。

這樣的租售比&房?jī)r(jià)，國(guó)人還是去租房吧...

那么中國(guó)的租售比情況如何？先用國(guó)際公認(rèn)的租售比警戒線“1：300”，來(lái)看看~

在德國(guó)漢堡，交通方便、生活設(shè)施齊全的110平方米公寓，月租金約為1200歐元， 租金大約為10.9歐元/月/平。而同一地區(qū)公寓的每平方米售價(jià)在3050歐元左右。這樣算來(lái)，漢堡的租售比大約為1:280。

加拿大地廣人稀，以一棟獨(dú)門獨(dú)院400平方米左右的House為例，價(jià)格大概在40萬(wàn)加元左右，而月租金在1800-2000加元，租售比在1:200左右。

在日本東京，市中心一套60平方米左右的房子售價(jià)大概在1500萬(wàn)日元，月租金大概為10萬(wàn)日元左右，租售比在1:150。

可見(jiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家，保持穩(wěn)定的租售比是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的保證。

但在中國(guó)，2006年底很多大城市的二手房租售比都已超過(guò)國(guó)際警戒線。

北京的租售比約在1:318。如今，北京、上海、廣州等城市的租售比更達(dá)到1:500 -1:600（來(lái)源《2006房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》）。

而且，還有一個(gè)大問(wèn)題是，近幾年中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅很驚人。

以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)就顯示，6年房?jī)r(jià)已突破5萬(wàn)大關(guān)。有港媒也援引房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，北京西城區(qū)的房?jī)r(jià)年化漲幅已超三成，居全國(guó)首位。

放到全國(guó)范圍，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示，9月全國(guó)70個(gè)大中城市中，39座城市新建住宅價(jià)格上漲，高于8月份的35座，且創(chuàng)出17個(gè)月新高。

房?jī)r(jià)這么高，買房真不劃算。咱們用金星的例子，用租售比的概念來(lái)算一算就知道。

金星目前居住的錦江飯店總套，不僅氣派豪華，擁有巨大的露臺(tái)；而且地處淮海中路茂名南路，坐擁上海核心區(qū)最完備的生活和商務(wù)配套，外加私人管家式的服務(wù)，如果同等級(jí)買一套房，沒(méi)有8000萬(wàn)是辦不到的。

那么，若就以8000萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)算，金星目前一年的租金是100萬(wàn)，每月租金8.3萬(wàn)，那么這套房子的租售比就是1:960。買房太虧，難怪金星要租房而居了。

房租反映的是普通民眾的收入水平，而有泡沫的房?jī)r(jià)，反映的是高收入人群的支付能力。

因此，對(duì)于剛剛步入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)，在獲得一定的財(cái)富積累之前，租房確實(shí)更為合理，超越個(gè)人能力過(guò)早地背上房貸，反而是對(duì)未來(lái)的一種透支。

所以，不如學(xué)學(xué)人生贏家金姐，算清楚自己的“房賬”，才能得到這樣的結(jié)果——完美！