每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

進(jìn)入四季度以來(lái)，土地市場(chǎng)急劇升溫，地方政府也抓住機(jī)會(huì)加快賣地步伐。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，廣州市國(guó)土房管局今日一口氣推出十宗地塊，合計(jì)起拍價(jià)高達(dá)147.8億元，包括此前大熱的廣州國(guó)際金融城和廣鋼新城地塊。得益于土地市場(chǎng)升溫明顯，這些熱門地塊的起拍價(jià)較前期明顯提高。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前流動(dòng)性寬松、且主流房企扎堆一線城市搶地的大背景下，地塊熱賣幾無(wú)懸念。但目前地價(jià)上漲速度高于房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)上漲幅度不及預(yù)期，對(duì)房企的盈利能力以及銷售周轉(zhuǎn)將造成嚴(yán)重沖擊。 

廣州歲末賣地沖刺

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次廣州國(guó)土房管局出讓的地塊包括金融城起步區(qū)、燕塘工業(yè)園、廣鋼新城、荔灣百花香料廠地塊。這其中，金融城起步區(qū)5宗地塊的起拍價(jià)合計(jì)71億元，燕塘工業(yè)園合計(jì)9.42億元，廣鋼新城地塊合計(jì)47.25億元，百花香料廠合計(jì)20.11億元。

作為廣州市政府近年主打的新興金融商務(wù)區(qū)，金融城起步區(qū)5宗地塊將合并出讓，且對(duì)競(jìng)買人設(shè)定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻：競(jìng)買人必須為銀行或有銀行參與的聯(lián)合體，地塊建成的物業(yè)要求出租或出售給由廣州市金融工作局認(rèn)定的金融機(jī)構(gòu)或金融企業(yè)。記者注意到，地塊的起拍價(jià)約為18000元/平方米，較去年同期推出的同區(qū)域地塊約14000元/平方米的起拍價(jià)上漲約28%。

同樣受關(guān)注的還有大量房企扎堆進(jìn)駐的廣鋼新城。記者了解到，此次廣鋼新城推出兩宗住宅用地，起拍價(jià)約為47.25億元，宗地面積達(dá)7.4萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約15000元/平方米，略高于同區(qū)域地塊在去年同期約14000元/平方米的起拍價(jià)。據(jù)悉，廣鋼新城兩宗宅地都采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式，達(dá)最高限制地價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)配建拆遷安置房。

記者了解到，截至10月28日，廣州今年的賣地總收入已超過624億元，和去年844億元的全年收入相比，僅有224億元左右的差距。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅在11月，廣州還將出讓起拍價(jià)達(dá)234億元的地塊，賣地收入高于去年幾無(wú)懸念。 

高價(jià)搶地或侵蝕房企利潤(rùn)

臨近歲末，一線城市土地市場(chǎng)火爆，地方政府開閘賣地意愿相當(dāng)明顯。以北京為例，繼豐臺(tái)地塊刷新單價(jià)地王紀(jì)錄后，僅僅在10月20日~11月23日，北京還將出讓31宗土地，總起拍價(jià)高達(dá)624.17億元。如無(wú)意外，今年北京的土地出讓金將突破2000億元大關(guān)。

中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地市場(chǎng)急劇升溫背后，一方面是由于上市房企大量發(fā)行公司債，資產(chǎn)負(fù)債率得到極大改善，手里的資金也更加充裕；另一方面，隨著很多城市出現(xiàn)供給過剩和人口凈流出，房企愿意大規(guī)模投資的城市數(shù)目越來(lái)越少，而拿地資金卻未見減少，大量房企扎堆到一線城市拿地，導(dǎo)致地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，這其中，在一線城市拿地的占比更是首次突破了40%，創(chuàng)下歷史新高，這顯示出一線城市成為房企拿地的“避風(fēng)港”。

但硬幣的另一方面，是高價(jià)搶地讓房企面臨盈利受損和銷售不順的風(fēng)險(xiǎn)。陳聰認(rèn)為，很多中等規(guī)模房企寧可犧牲些盈利，也追求快速壯大規(guī)模，因此高價(jià)拿地后只能走高端住宅路線，但大量房企關(guān)注小眾產(chǎn)品，會(huì)帶來(lái)盈利能力與銷售周轉(zhuǎn)的隱憂。

以廣州此次出讓的廣鋼新城為例，記者注意到，2013年首批出讓的廣鋼新城住宅用地最終成交價(jià)達(dá)到18000~21000元/平方米，但從中海地產(chǎn)在廣鋼新城開售的首個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，售價(jià)僅在28000~32000元/平方米，這意味著除非接下來(lái)廣州房?jī)r(jià)能出現(xiàn)明顯上漲，否則項(xiàng)目的利潤(rùn)空間相當(dāng)有限。

“很多一線城市的土地儲(chǔ)備普遍潛在毛利不高，有些甚至根據(jù)當(dāng)前房?jī)r(jià)無(wú)法計(jì)算潛在毛利”，在陳聰看來(lái)，即便是2013年賣出的不少高價(jià)地塊，至今要么還沒銷售，要么利潤(rùn)微薄，這是房企在高價(jià)搶地背后不得不考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素。