每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

10月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶聯(lián)交所了解到，招商局集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓所持房企廣保國(guó)際集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱廣保國(guó)際）25%的股權(quán)，并捆綁轉(zhuǎn)讓所持廣州保銀國(guó)際貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱保銀國(guó)貿(mào)）26%股權(quán)及對(duì)廣保國(guó)際5753.5萬(wàn)元債權(quán)。

作為一家廣州本土房企，廣保國(guó)際10年前已破產(chǎn)，受旗下核心的土地資產(chǎn)騰挪之困，重整之路漫漫。招商局為此急拋盤，也在情理之中。

資產(chǎn)捆綁叫賣背后，一個(gè)關(guān)鍵事實(shí)是間接控股保銀國(guó)貿(mào)26%股權(quán)的核心出資人為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱招商局蛇口控股），而其又是合并招商地產(chǎn)上市的主角。

剝離“毒”資產(chǎn)

資料顯示，廣保國(guó)際成立于1992年，注冊(cè)資本金3000萬(wàn)美元，所屬行業(yè)類型為房地產(chǎn)業(yè)，其中控股股東廣州經(jīng)開區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資公司持股40%，榮發(fā)發(fā)展持股30%，招商局集團(tuán)持股25%。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣保國(guó)際早在10年前已宣布破產(chǎn)，經(jīng)與債權(quán)人博弈之后才達(dá)成了重整程序。截至今年8月底，廣保國(guó)際總資產(chǎn)約4.48億元，總負(fù)債約5.54億元，其中前8個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入154.3萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損近330萬(wàn)元。

公告顯示，以去年底為評(píng)估基準(zhǔn)日，根據(jù)中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，廣保國(guó)際凈資產(chǎn)由5156.76萬(wàn)元，飆升至約1.54億元，而招商局集團(tuán)轉(zhuǎn)讓廣保國(guó)際25%股權(quán)的對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)為3848.01萬(wàn)元。

令外界感到疑惑的是，廣保國(guó)際2014年審計(jì)報(bào)告顯示公司已資不抵債，所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）已虧損逾1億元。

上述兩個(gè)數(shù)據(jù)到底哪個(gè)正確？這仍有待相關(guān)方進(jìn)一步披露詳情。此外，保銀國(guó)貿(mào)同樣負(fù)債累累，其經(jīng)營(yíng)狀況也堪憂。

資料顯示，保銀國(guó)貿(mào)成立于2003年，注冊(cè)資本200萬(wàn)元人民幣，廣州經(jīng)開區(qū)華穗國(guó)際投資控股43%，南豐投資持股31%，深圳招商投資持股26%。

截至今年8月底，保銀國(guó)貿(mào)總資產(chǎn)787萬(wàn)元，總負(fù)債1142萬(wàn)元，資不抵債，前8個(gè)月也無(wú)營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損逾6萬(wàn)元。

招商局集團(tuán)轉(zhuǎn)讓保銀國(guó)貿(mào)26%股權(quán)僅作價(jià)1萬(wàn)元，但核心的轉(zhuǎn)讓部分為5759萬(wàn)元股東借款。對(duì)于保銀國(guó)貿(mào)來(lái)說(shuō)，上述債務(wù)也算是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

上述債務(wù)原本為4702.1萬(wàn)元，原本為招商局集團(tuán)對(duì)廣保國(guó)際的債權(quán)，2004年初實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)人為保銀國(guó)貿(mào)。截至2014年底上述債權(quán)本金及利息確認(rèn)約為5753.5萬(wàn)元。

按照2009年破產(chǎn)重整計(jì)劃，廣保國(guó)際的股東借款以債轉(zhuǎn)股形式轉(zhuǎn)為資本公積，招商局所持25%股權(quán)被稀釋為15.34%，但后來(lái)并未推進(jìn)實(shí)施。

實(shí)際上，廣保國(guó)際旗下的資產(chǎn)主要為土地，但土地權(quán)屬并不清晰，比如已辦理土地證的2.55萬(wàn)平方米商業(yè)用地均存在未涂銷的抵押權(quán)，有8宗土地已抵債但未過(guò)戶，部分土地仍存在爭(zhēng)議等。

招商局地產(chǎn)“陽(yáng)謀”

工商查詢顯示，前述持有保銀國(guó)貿(mào)26%股權(quán)的深圳招商投資背后的股東為招商局蛇口控股和招商投資顧問(wèn)有限公司，而招商投資顧問(wèn)有限公司的唯一股東也同為招商局蛇口控股。

上述持股構(gòu)架安排，就意味招商局蛇口控股擬退出保銀國(guó)貿(mào)26%股權(quán)及欲收回前述債權(quán)。

記者注意到，招商局蛇口控股近來(lái)成為資本市場(chǎng)的“寵兒”，之所以如此，也正源于其合并招商地產(chǎn)（000024，SZ）整體上市一事。

9月25日，招商地產(chǎn)披露公告稱，公司控股股東招商局蛇口控股吸收合并招商地產(chǎn)及配套募資一事獲得國(guó)務(wù)院國(guó)資委批復(fù)。按照新規(guī)劃和定位，招商局蛇口控股并不想讓外界將其視為一家房企，而是欲轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商。

前不久，國(guó)企改革指導(dǎo)性意見落地，以管資本為主打造核心競(jìng)爭(zhēng)力成為國(guó)企未來(lái)新方向。一位熟悉招商局集團(tuán)的觀察人士表示，依此看來(lái)，也就不難理解招商局集團(tuán)謀劃招商局蛇口控股整體上市以及剝離一些非核心地產(chǎn)資產(chǎn)的初衷。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在招商局集團(tuán)麾下，當(dāng)前涉足房地產(chǎn)的主要為招商局蛇口控股及旗下的招商地產(chǎn)，以及由控股子公司中國(guó)南山集團(tuán)控股的雅致股份（002314，SZ）等。