每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健 

樓市回暖的步伐有數(shù)據(jù)可以佐證。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2015年前三季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創(chuàng)2010年樓市限購以來交易量新高。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，經(jīng)歷了2014年的樓市成交低谷之后，2015年從“330新政”開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手房市場供需兩旺，尤其是在改善型購房需求的支撐下，交易量大幅上漲。

通州二手房交易量上漲143%

據(jù)統(tǒng)計，從區(qū)縣成交情況來看，66%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū)，城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人小劉所負責(zé)的區(qū)域主要在北京南部城區(qū)方莊附近，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從今年5月份開始明顯感覺生意好做了很多，有時候一個月可以促成兩三套二手房成交。

“北京目前五環(huán)以內(nèi)鮮有普通住宅新盤入市，即便有，價位普遍要超過500萬元，相比之下，150萬~400萬元的二手房就成為很多不愿承受過長時間交通成本的購房人的選擇。”小劉說，這幾個月經(jīng)常出現(xiàn)好房源剛一放出，就有購房者交訂金預(yù)訂的情況。

在遠郊和近郊區(qū)縣的成交中，近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、通州和大興三大區(qū)縣，隨著這三個區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

從各區(qū)縣的成交量對比來看，前3季度，通州成為全市交易量漲幅最大的區(qū)域，與去年同期相比，通州二手房交易量大幅上漲了143%。

這主要得益于政策預(yù)期，一位區(qū)域?qū)＜冶硎?，北京將建設(shè)通州“副中心”，建設(shè)的關(guān)鍵在于改變“睡城”的形象，過去通州僅有一些文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)形成了聚集效應(yīng)，未來北京黨政機關(guān)在多大程度上搬往通州、產(chǎn)業(yè)項目在多大程度上向通州聚集。

但胡景暉介紹，在8月15日僅針對通州區(qū)的加強版限購令落地實施后，通州也成為9月份二手房交易量跌幅最大的區(qū)域。

值得注意的是，北京二手房成交量翻番，但房價卻并沒有隨之起舞。胡表示，雖然今年交易量大幅上漲，但是房價的漲幅僅為4%，是近10年來房價年度漲幅最低的一年。

他分析說，目前賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時也是買房的客戶，這種雙重身份使得房價保持了相對平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。

機構(gòu)預(yù)計后市走勢出現(xiàn)分化

在經(jīng)濟增速下行階段，今年政策明顯向有利于樓市成交的方向松綁，以北京為代表的一線城市和熱點城市也迎來一波成交高潮，接下來走勢會如何？

鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，網(wǎng)簽量環(huán)比下降47.6%，成交均價為35533元/㎡，成交均價環(huán)比下降2.7%。

根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，本周日均新增客源量環(huán)比上升20.7%，日均新增房源量環(huán)比上升29.9%，新增需求與房源比值為4.5，總體處于相對較高水平。

不過，圍繞四季度二手房市場的走勢，市場研究者存在分歧。

胡景暉判斷說，三季度以來，一系列利好政策對樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭。雖然近期有降息和公積金進一步調(diào)低首付比例等利好政策，但對于購買標的物更偏中高端和中高價位的置業(yè)升級的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

他說，樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房價上漲的勢頭。

胡景暉預(yù)計，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購，降低交易環(huán)節(jié)稅費，提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)，隨著交易量的回落，北京二手房價或?qū)⒊霈F(xiàn)穩(wěn)中有降。

但鏈家觀點認為，9月以來央行陸續(xù)出臺進一步寬松的金融政策，使得購房難度有所下降，并與9月30日提出在不限購城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策，這釋放出國家將進一步提振房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號，市場預(yù)期上升，使得節(jié)后入市積極性增強。