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每經(jīng)記者 杜冉樂

近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，南京臨江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司約24.07億元債權(quán)正在掛牌，轉(zhuǎn)讓方為南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡稱南京臨江城改）。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓方其實是中國中冶的子公司。更關(guān)鍵的是，標(biāo)的公司旗下9幅地塊也是中冶之前拿下南京“地王”1號地塊的一部分，今年8月剛集中取得，土地款約24.27億元。

僅隔了1個月，地還未焐熱，中冶即將之掛牌倒手，這般騰挪之后資產(chǎn)溢價9.4億元。

南京地王拆分“第二波”

今年8月份，中國中冶（601618，SH）發(fā)布公告稱，公司附屬子公司南京臨江城改將旗下的三角洲置業(yè)、寬域置業(yè)、喜瑪拉雅置業(yè)、大拇指發(fā)展、水清木華置業(yè)、麗笙置業(yè)6家企業(yè)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，以共計約45.14億元的對價轉(zhuǎn)讓給了上海證大。

上述交易的敲定，意味著中冶首次拆分南京“地王”1號地塊13幅地塊最終塵埃落定，但這個在全國都很顯赫的“地王”分拆命運才剛開始，外界并不確定中冶下一步會在哪里動刀。

9月23日，中冶從南京地王1號地塊中再拆分出9幅地塊，掛在了上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所求接盤，但掛牌期截至10月28日，若無接盤方，以5個工作日一個周期順延，直到征集到意向受讓方。

不過，中冶方面對意向受讓方也要求較為嚴(yán)苛，要求意向受讓方或其關(guān)聯(lián)公司（屬同一實際控制人）注冊資本不低于15億元、信用等級不低于AA+，具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，應(yīng)具有單一項目同時擁有商業(yè)、辦公物業(yè)類型，其中商業(yè)建面不小于15萬平方米，辦公建筑高度不低于150米的項目開發(fā)經(jīng)驗，也不接受聯(lián)合受讓。

此外，中冶方面還要求標(biāo)的企業(yè)在南京市國土局向其交付符合原土地出讓合同約定交付條件的九幅地塊出讓范圍土地后，標(biāo)的企業(yè)應(yīng)于交地后1年內(nèi)開工建設(shè)，并于5年內(nèi)完成全部工程建設(shè)，達(dá)到竣工驗收條件。

公開資料顯示，標(biāo)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓底價約33.67億元，其中100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價為9.6億元，轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓價為24.07億元。如競價成交，增值部分屬于股權(quán)增值。

據(jù)了解，標(biāo)的企業(yè)成立于今年8月18日，注冊資本2000萬元，唯一出資人為南京臨江城改。實際上，成立一個地產(chǎn)項目公司也是為了方便轉(zhuǎn)讓。

中冶集團總經(jīng)理、中國中冶總裁張兆祥在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上述標(biāo)的股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于公司整體計劃的一部分。這其實說的就是南京地王分拆計劃。

不過，標(biāo)的企業(yè)作為中冶剛成立的地產(chǎn)項目公司，讓外界對其可能的“投機性”難免產(chǎn)生猜疑。

資產(chǎn)估值暴增謎底

公開資料顯示，今年8月28日，標(biāo)的公司與南京市國土局、南京臨江城改簽訂土地出讓合同補充協(xié)議【寧國土資讓合（2015）補38號】，集中取得了南京市鼓樓區(qū)江邊路以西1號地塊內(nèi)9幅地塊，土地價款合計大約24.27億元。

從標(biāo)的企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)來看，其相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)審計截至今年9月1日，其資產(chǎn)賬面值約24.27億元，評估值約33.67億元，增值額約9.4億元，增值率38.7%；負(fù)債價值24.07億元，評估值未變；凈資產(chǎn)2000萬元，評估值約9.6億元，增值率翻了47倍。

對于標(biāo)的企業(yè)突增24.07億元短期借款，張兆祥解釋說，這主要是標(biāo)的企業(yè)的股東向標(biāo)的企業(yè)所借的土地款。此外，上述總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)大幅增值，張兆祥也解釋說，這主要是土地增值。

記者注意到，中冶其實玩轉(zhuǎn)了一場四兩撥千斤的財技游戲，具體為標(biāo)的企業(yè)以2000萬元的資本金撬動了24.07億元的股東短期借款，以財務(wù)杠桿比率1：12順利拿地，實現(xiàn)了左手拿地，右手即拋，賬面資產(chǎn)評估增值9.4億元，凈資產(chǎn)收益率也高達(dá)47倍。

標(biāo)的企業(yè)雖然估值暴增，但也并非毫無瑕疵。公開資料顯示，今年8月31日，標(biāo)的企業(yè)已取得南京市財政局開具的土地出讓金收據(jù)，9幅地塊權(quán)屬歸標(biāo)的企業(yè)所有，不存在產(chǎn)權(quán)爭議，但截至評估結(jié)束日，這9幅地塊尚未取得國土使用證。