每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

當(dāng)前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，一二線核心城市均有不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目亟需資本化，應(yīng)如何資本化創(chuàng)新？PE資本已在其中扮演著重要角色。

之前，中信發(fā)起了國(guó)內(nèi)首只私募REITs。近日，九鼎投資擬將旗下PE業(yè)務(wù)平臺(tái)--昆吾九鼎注入中江地產(chǎn)，相當(dāng)于一家房企旗下多了一個(gè)私募投資平臺(tái)，但與傳統(tǒng)房企旗下的地產(chǎn)基金并不相同。

9月24日上午，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社于南京舉辦的第五屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)暨2015年中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜論壇上，昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強(qiáng)表示，在房地產(chǎn)金融上，我們認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)證券化的市場(chǎng)空間非常大，如果商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化（簡(jiǎn)稱ABS），足以騰挪出10萬(wàn)億資金。

本土地產(chǎn)金融創(chuàng)新擴(kuò)圍

截至目前，立誓要做“中國(guó)版黑石”的九鼎投資掛牌新三板已一年多，這家被稱為開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)首家登陸新三板先河的私募投資巨擘，市值從百億飆升至近千億，一度創(chuàng)造了多個(gè)行業(yè)第一。

“掛牌新三板之后，公司業(yè)務(wù)鏈條做了一些擴(kuò)充，我們收購(gòu)了九州證券，發(fā)起設(shè)立了PE機(jī)構(gòu)第一家公募基金，也籌建了一個(gè)保險(xiǎn)公司，今年5月份又收購(gòu)了中江地產(chǎn)，近期又收購(gòu)了富通國(guó)際香港子公司，也有一個(gè)P2P的九信金融。”何強(qiáng)介紹說(shuō)，九鼎的目標(biāo)是打造一個(gè)在全球有競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性資產(chǎn)管理公司。

實(shí)際上，九鼎投資作為國(guó)內(nèi)PE巨頭，在其去年年報(bào)中就明確表示，要在固定收益板塊設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金等重要事項(xiàng)。

這只是當(dāng)前資本機(jī)構(gòu)深入滲透地產(chǎn)金融的一個(gè)縮影。僅在私募投資領(lǐng)域，在中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)中，截至今年7月底，基金業(yè)協(xié)會(huì)已登記私募基金管理人16604家，已備案私募基金17415只，認(rèn)繳規(guī)模4.11萬(wàn)億元，實(shí)繳規(guī)模3.34萬(wàn)億元。

去年，中信旗下發(fā)起了國(guó)內(nèi)首只私募REITs產(chǎn)品，而今年以來(lái)，鵬華基金與萬(wàn)科發(fā)起了首只以前海萬(wàn)科公館租金收益權(quán)為主要投資標(biāo)的的公募REITs。前不久，萬(wàn)達(dá)與第三方支付平臺(tái)快錢公司也發(fā)起了首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”。

何強(qiáng)表示，在融資渠道上，很多針對(duì)的還是一些大型企業(yè)，對(duì)很多中小型企業(yè)，這些產(chǎn)品、渠道用不上。“我們也想幫助中小型房企或商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠解決上市難、融資難的問(wèn)題。有句話說(shuō)的好，有條件我們要上，沒(méi)有條件，我們創(chuàng)造條件也要上。”

“去年，我們就針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)上市、融資這些問(wèn)題，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)方案，就是用我們房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)去換上市公司的股票，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)非常感興趣，最后達(dá)成意向合作有1500億的資產(chǎn)，后面跟證監(jiān)會(huì)溝通，最終批了300億。”

商業(yè)地產(chǎn)ABS盤活10萬(wàn)億資金

當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的證券化有哪些方式？何強(qiáng)介紹說(shuō)，第一個(gè)是IPO與重組上市，第二類是發(fā)行債券，第三類是現(xiàn)在說(shuō)的比較多的REITs。

值得一提的是，ABS越來(lái)越成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的熱點(diǎn)。何強(qiáng)認(rèn)為，在國(guó)外很多是用商業(yè)抵押、擔(dān)保債券，實(shí)際上，這種債券占了美國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的三分之一，國(guó)內(nèi)直接發(fā)行債券比較少，多是類似房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但受到發(fā)行人數(shù)的限制。

早在2013年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)曾發(fā)布了《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（〔2013〕16號(hào)），對(duì)證券公司通過(guò)設(shè)立特殊目的載體（簡(jiǎn)稱SPV）開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的范疇做了界定。

今年初以來(lái)，隨著《證券公司及基金子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（修訂稿）》出爐，資產(chǎn)證券化開(kāi)展主體范圍由證券公司擴(kuò)展至基金子公司，SPV由專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃修訂為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單制，但總體有利于ABS進(jìn)一步推廣。

日前，世茂集團(tuán)首單地產(chǎn)物業(yè)ABS成功在上交所上市。前不久，金科股紛也拋出了第二單地產(chǎn)物業(yè)ABS產(chǎn)品。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上交所發(fā)行的ABS產(chǎn)品總計(jì)37款，深交所發(fā)行的ABS總計(jì)20款。

在何強(qiáng)看來(lái)，全國(guó)70萬(wàn)億信貸余額中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬(wàn)億，按60%抵押貸款比重估算，若進(jìn)行資產(chǎn)證券化，可達(dá)到10萬(wàn)億規(guī)模。

實(shí)際上，大型房企在突破規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和證券化上的難度并不大，但關(guān)鍵問(wèn)題是更多中小企業(yè)，這也是未來(lái)的一大商機(jī)。

何強(qiáng)表示，九鼎現(xiàn)在就有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，讓商管公司的股東成為項(xiàng)目平臺(tái)股東，由平臺(tái)掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

“我們的計(jì)劃是在全國(guó)范圍內(nèi)聯(lián)合數(shù)百家線下實(shí)體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類上市公司，預(yù)計(jì)整合后的平臺(tái)公司利潤(rùn)達(dá)到10億元，市值在兩三百億。”何強(qiáng)說(shuō)。