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小區(qū)物業(yè)糾紛頻發(fā) “炒掉物管”為何困難重重?

邦地產(chǎn) 2015-09-01 13:07:07

據(jù)了解,全國不少住宅小區(qū),物業(yè)糾紛的情況頻發(fā),但想把不合格物管炒魷魚,卻成為了業(yè)主的普遍難題。

每經(jīng)編輯 吳若凡    

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(本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle)

你是不是遇過到這樣一些情況:自行車丟了,物業(yè)居然各種推脫責(zé)任,不給賠;小區(qū)里各種廣告亂七八糟,投訴了一個月還是一個樣;物業(yè)費催得急,但水管爆了請物業(yè)維修,卻要等半天;小區(qū)里不僅家里的東西被偷,甚至公共綠化樹也被偷了…

其實,這些都是現(xiàn)在住宅小區(qū)經(jīng)常遇到的,由物管混亂引起的情況。

但問題是,想把物管炒魷魚,卻怎么也炒不掉!

你知道這是為什么嗎?

無法辭退的物業(yè)

先來看一個真實故事…

最近,家住上海浦東三林浦發(fā)博園的老張就向邦爺吐露了他們一大群業(yè)主的煩心事兒:

近五年來,小區(qū)的各類停車費、廣告費收取得不明不白,物業(yè)公司甚至未經(jīng)業(yè)委會同意,就開始收取地下車庫ETC(門禁系統(tǒng))的押金,小區(qū)的各種賬目也從不公開。

而且,小區(qū)物業(yè)胡亂收費、服務(wù)態(tài)度蠻橫的情況非常明顯,保潔、保安在日常工作中也普遍存在消極怠工的情況。

雖然博園小區(qū)一位姓陳的負(fù)責(zé)人告訴邦爺,業(yè)主購買車位時都已簽署了車位管理協(xié)議,車位租賃價格是物價局批準(zhǔn)的,25%的地庫管理費也是根據(jù)《浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動車停放收費管理規(guī)定》收取的。

不過,賬目不透明,讓業(yè)主們質(zhì)疑叢叢,而面對物業(yè)公司其他方面的管理混亂情況,浦發(fā)博園業(yè)主最終決定將該物業(yè)公司解聘。

但奇怪的是,業(yè)主權(quán)利無法履行,物管遲遲不能炒掉。甚至有小區(qū)業(yè)主反應(yīng)說,自博園小區(qū)成立業(yè)委會以來,基本沒有召開業(yè)主大會。

但照物業(yè)管理條例,只有小區(qū)業(yè)主組成的“業(yè)主大會”可以選聘和解聘物業(yè)公司,而且履行職責(zé),需要業(yè)主代表先在大會上表決通過。

由此看來,浦發(fā)博園業(yè)主權(quán)利無法滿足,問題就在于業(yè)主大會總是召開不起來。

邦爺調(diào)查了解到,目前博園小區(qū)業(yè)委會中,有幾名成員對小區(qū)諸多事宜不聞不問,因此很多業(yè)主希望罷免這幾位委員,由此也造成了業(yè)委員的不穩(wěn)定和職責(zé)無法正常履行的問題。

而業(yè)主大會按照常規(guī)為一年一次,如果要舉行罷免業(yè)委會代理主任和另一名成員的臨時會議,則需要20%的小區(qū)業(yè)主同意。

為此,從今年5月起小區(qū)一些業(yè)主代表陸續(xù)搜集齊了小區(qū)20%業(yè)主的房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件。

但就在業(yè)主們以為辛苦搜集了材料,就可以順利召開業(yè)主大會的時候,事情卻又生出了波折。

而其中緣由,有業(yè)主告訴邦爺,是由于開發(fā)商和小區(qū)所轄居委會以及三林鎮(zhèn)房辦的阻礙。

據(jù)了解,雖然今天早上,由三林鎮(zhèn)房辦牽頭,連同居委會和業(yè)委會成員召開了一次通氣會。但在會上,被罷免的業(yè)委會成員抗議稱“沒審核過20%業(yè)主的房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件”,因而事情又生阻礙。但對于這樣的結(jié)果,大部分業(yè)主表示不能接受,他們將繼續(xù)維權(quán)。

真的無法辭退?

這種曠日持久的業(yè)主和物業(yè)糾紛案,其實在全國各地每天都有發(fā)生。但物業(yè)就真的這么難辭退嗎?辭退物業(yè)真的必須召開業(yè)主大會嗎?

其實不然!

邦爺就向律師盆友咨詢得知,要辭退物業(yè)公司只需同時具備兩個條件:一是物業(yè)公司的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定或者所簽合同規(guī)定;第二,即使沒有成立業(yè)主委員會,只要小區(qū)現(xiàn)有的三分之二或以上的業(yè)主同意,就可以實行辭退和解雇權(quán)力。

在同時具備這兩個條件的前提下,業(yè)主可收集相關(guān)證據(jù),向物業(yè)公司發(fā)函,列舉其違法或違反合同的行為,并要求解除物業(yè)關(guān)系。

如果物業(yè)公司同意,則雙方解除關(guān)系;如物業(yè)公司不同意,業(yè)主可以向法院起訴。據(jù)說勝算不低,就是會產(chǎn)生一定費用。

如果成功解雇物業(yè)公司,那么邦爺還要提醒,換物業(yè)也要慎重,需按照法定程度來選擇符合規(guī)定,信用資質(zhì)、口碑評價都不錯的物業(yè)公司,最好是星級的或有大型開發(fā)商背景的物業(yè)公司。

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