每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

 

招商地產(chǎn)的“賀建亞時代”結(jié)束。

8月27日晚間，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，第一負(fù)責(zé)人賀建亞被免職。在招商地產(chǎn)重組的敏感期，這一人事變動顯得頗為詭異——既突然，又未宣布繼任者。恰逢中央巡視組巡視招商局集團，以及來自招商地產(chǎn)內(nèi)部人士的一些消息，都將他的去職指向涉腐。

回顧賀建亞在招商地產(chǎn)的業(yè)績，不能不提招商地產(chǎn)之前的表現(xiàn)。2004年，招商地產(chǎn)與萬科、保利等一線房企幾乎同時起步，規(guī)模相似，然而不久招商地產(chǎn)增長開始停滯，甚至出現(xiàn)倒退，銷售規(guī)模差距越拉越遠。從這個擴張“激進派”的升遷路線不難發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)近年來的戰(zhàn)略動作與之大致吻合。作為掌舵者之一，賀建亞的擴張戰(zhàn)略給招商地產(chǎn)帶來了新氣象，也帶來了增收不增利的問題。

賀的離職事件帶來的最大懸疑是，處在利潤、銷售、去化纏雜的鋼絲線上，正在進行重組式擴張的招商地產(chǎn)將如何面對擴張這一問題？“激進派”賀建亞的離去，是否會減緩招商地產(chǎn)近兩年正在加速的擴張步伐？招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，將縮減原計劃兼并擴張的數(shù)量。

“激進派”賀建亞

招商地產(chǎn)27日的公告稱，根據(jù)母公司招商局集團的建議，公司董事會決定免去賀建亞擔(dān)任的公司總經(jīng)理職務(wù)，授權(quán)公司董事長孫承銘代為行使公司總經(jīng)理職權(quán)，授權(quán)有效期不超過2015年12月31日。同時被免去的還有賀建亞的董事職務(wù)。上述公告稱，公司董事會將提請股東大會通過。

對于離職原因，招商地產(chǎn)官方解釋稱是“個人原因”。

賀建亞被免，既突然，時機又很微妙。對比2014年原招商地產(chǎn)董事長林少斌的辭職，以及2011年孫承銘、林少斌的人事變動，這次董事會臨時會議的決定，不論對內(nèi)對外都頗為突然，賀建亞本人甚至沒有出席。

有消息稱，賀建亞去職與反腐有關(guān)。據(jù)悉，7月3日，中央第十巡視組正式巡視招商局集團，目前已近兩月，接近結(jié)束。不過，上述消息并未得到招商地產(chǎn)官方確認(rèn)。

近年來，招商地產(chǎn)開始加速擴張，賀建亞也逐漸“掌舵”招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)幾次大的戰(zhàn)略發(fā)展時間點，與賀建亞升遷路線大致吻合。

2011年，招商地產(chǎn)掉隊明顯。這時，招商地產(chǎn)進行人事大調(diào)整，賀建亞升任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，原總經(jīng)理林少斌接替孫承銘出任董事長。不久，招商地產(chǎn)管理層提出十年規(guī)劃，開始在全國范圍內(nèi)的二三線城市大規(guī)模拿地。當(dāng)時，招商地產(chǎn)主要在珠三角地區(qū)扎寨，珠三角地區(qū)的營業(yè)收入是其他地區(qū)總和的1.4倍。

2013年，林少斌不再擔(dān)任招商地產(chǎn)黨委書記等職，賀建亞成為招商地產(chǎn)第一責(zé)任人，外界視前者為被“架空”。當(dāng)時，招商地產(chǎn)拋出注入蛇口工業(yè)區(qū)資產(chǎn)、增發(fā)募集64億元的擴張方案，后來中止。這距離上一次大手筆融資已時隔5年。同年，廣為人知的5年內(nèi)“千億銷售、百億利潤”的發(fā)展目標(biāo)被提出。

2014年4月，林少斌辭任董事長一職。招商地產(chǎn)一反穩(wěn)健常態(tài)，在開發(fā)商普遍拿地意愿不高之際，逆市激進拿地。當(dāng)年，招商地產(chǎn)土地投資金額累計達334億元，占當(dāng)年銷售金額的65%。

今年初，招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧還向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，年內(nèi)將適時加大凈負(fù)債率，為兼并擴張做準(zhǔn)備。

誰都不曾料到，招商地產(chǎn)啟動了擴張式重組，然而，積極擴張派賀建亞卻在這個當(dāng)口被免職。

擴張與利潤間的平衡

“激進派”賀建亞成功做大了招商地產(chǎn)的銷售盤，卻始終面臨增收不增利的問題。除了行業(yè)整體毛利率下降的因素，這一問題還同招商地產(chǎn)近年的產(chǎn)品布局有關(guān)。

2011年的十年規(guī)劃，使得招商地產(chǎn)手中存了大量二三線貨源，兩年后，其產(chǎn)品毛利率較高的珠三角地區(qū)收入結(jié)轉(zhuǎn)占總收入比例開始同比下降，拉低整體毛利率。另外，部分城市風(fēng)險較大，比如當(dāng)時的青島、煙臺等項目開始陸續(xù)計提存貨跌價準(zhǔn)備。

一直到現(xiàn)在，招商地產(chǎn)的低毛利產(chǎn)品占比仍在持續(xù)上升。這使得該公司在去年底和今年年中都遭遇了增收不增利的尷尬。

2014年全年，招商地產(chǎn)營業(yè)收入434億元，同比增長33%；凈利潤42.6億元，同比增長1.75%。

2015年上半年，招商地產(chǎn)營業(yè)收入179.7億元，同比增加12%；凈利潤21.46億元，同比增長20.17%。不過，需要指出的是，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤增幅并沒有達到兩位數(shù)，只有7.31%，低于營收增速。凈利大幅增加的原因是，報告期內(nèi)招商地產(chǎn)將某子公司合并報表，直接增加的投資收益達4.44億元。

對于投資者而言，股東回報是最重要的考量因素之一，作為實際持股約一半的招商局集團而言，顯然不會滿意增收不增利的結(jié)果。

不過需要注意的是，招商地產(chǎn)目前的產(chǎn)品布局并非簡單的戰(zhàn)略失誤所導(dǎo)致。在賀建亞上臺之前，招商地產(chǎn)雖然毛利高，但是增長慢，營收有時甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長，而且由于定位高、戶型大等原因，去化周期比現(xiàn)在更長。

今年年中，賀建亞曾在2015年中期工作研討會中指出，要兼顧“銷售與利潤的平衡問題”。如今，他已去職，招商地產(chǎn)的新思路是什么？

據(jù)悉，招商地產(chǎn)今年初制定的兼并擴張計劃將有所調(diào)整。昨日（8月30日），劉寧回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，將縮減原計劃兼并擴張的數(shù)量，更重視收購標(biāo)的是否有優(yōu)質(zhì)土地資源，至于今年的買地量，目前還不會改變計劃。

不過，她表示，調(diào)整兼并擴張主要是由于重組注入大量資產(chǎn)，與賀建亞去職事件無關(guān)。國企的個人色彩很淡，雖然外界都認(rèn)為賀建亞是激進派，但戰(zhàn)略不是他一個人就能定下來的，招商地產(chǎn)作為多年的上市公司，有健全的公司治理機制，這次人事變動不會對公司后期的經(jīng)營和重組造成影響。

 

延伸閱讀——————

招商地產(chǎn)戰(zhàn)略10年多變 職業(yè)經(jīng)理人制度有望借混改實現(xiàn)？

每經(jīng)記者 白亞靜

從2004年至今，招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略難以持續(xù)，往往隨著市場以及人事變動而隨之搖擺，這或是其在中國地產(chǎn)“黃金十年”逐漸落后于一線房企的原因之一。對比萬科，不難發(fā)現(xiàn)，后者在職業(yè)經(jīng)理人制度下，戰(zhàn)略規(guī)劃清晰持久。

招商地產(chǎn)核心人物“激進派”賀建亞被免職一事，不免令人擔(dān)憂剛開始提速擴張的招商地產(chǎn)是否會將“千億銷售，百億利潤”這類目標(biāo)拋在一旁。

大重組以及蛇口被納入自貿(mào)區(qū)，給了招商地產(chǎn)重返一線房企的機會。能否保持優(yōu)勢，關(guān)鍵要看運營公司的人。2014年，招商地產(chǎn)公布了醞釀7年的股票期權(quán)首次授予計劃。有消息稱，這次重組，新的激勵計劃也在制定中。如果消息為真，它能否幫助招商地產(chǎn)建立職業(yè)經(jīng)理人制度，進而保證戰(zhàn)略規(guī)劃的持久性？

多變的戰(zhàn)略

翻閱招商地產(chǎn)十年財報，不難發(fā)現(xiàn)這家央企地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)風(fēng)格上的一再變動。這與同期萬科的快周轉(zhuǎn)、中低端形成了鮮明對比。

賀建亞成為總經(jīng)理之前，招商地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)格相當(dāng)保守，項目大多集中在珠三角地區(qū)，定位大多偏高端。這使得那段時間招商地產(chǎn)增長乏力，比如2006年前后，銷售面積持續(xù)以兩成左右的速度下降。賺的錢大部分是土地增值，比如連續(xù)幾年出現(xiàn)營業(yè)收入下降或者微增，利潤卻同比大漲。另外，2009年前后，公司開始重視綠色地產(chǎn)及相關(guān)技術(shù)，年報中大篇幅介紹該業(yè)務(wù)的思路和成績。

2011年，林少斌和賀建亞上臺后，提出新十年規(guī)劃，終于將保銷售作為重中之重，同時重視擴張。對于二三線城市的看法，則基本隨市場而改變，較少預(yù)判。

2012年，招商地產(chǎn)繼續(xù)看好二三線城市，提出“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的城市發(fā)展方針。另外，這段時間還提出“住宅與商業(yè)并舉”、“綠色地產(chǎn)”和“社區(qū)綜合開發(fā)”三個經(jīng)營模式。

到了2014年，不再說擇機進入三線城市等目標(biāo)，提出“固守一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”，推進產(chǎn)業(yè)園、健康地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從2004年至今，招商地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)次管理層的人事變動，而且因為招商地產(chǎn)實際控制人系招商局集團，所以招商地產(chǎn)管理團隊的指派均來自集團層面，歷任董事長、總經(jīng)理對公司的長期發(fā)展影響有限。

此次重組，將為招商地產(chǎn)迎來第二次起飛的機會，能把握住嗎？

混改的機會

在時下的行業(yè)“風(fēng)口”社區(qū)物業(yè)上，招商地產(chǎn)也有遺珠之憾。早在2013年，彩生活上市之前，招商物業(yè)就已提出社區(qū)O2O模式，并建成“到家網(wǎng)”以及移動APP等，在深圳12個小區(qū)試點運營，集成了招商銀行、蘇寧電器等60多家知名機構(gòu)開展社區(qū)服務(wù)。

然而，截至現(xiàn)在，當(dāng)眾多房企開始嘗試分拆物業(yè)上市，招商物業(yè)反而不見動靜。

某物業(yè)公司董事長曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者說，招商物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不錯，有很多好的想法，但產(chǎn)品需要運營，不是做出來就可以，作為國企，招商物業(yè)缺乏堅持運營下去的動力。

今年4月開始，招商系地產(chǎn)板塊開始大重組。此間，有消息稱，與招商地產(chǎn)重組同時進行的還有股權(quán)激勵計劃。

央企推進員工持股頗為復(fù)雜，此前曾一直被監(jiān)管層叫停，因可能引發(fā)國資流失風(fēng)險。

某央企人士向記者表示，高管利益與公司利益缺乏聯(lián)系，如果只為升職，在公司擴張與財務(wù)安全之間，肯定選擇財務(wù)安全。在他看來，將中長期積極計劃同公司治理體系相結(jié)合，把公司利益與高管利益捆綁在一起，更有利于公司發(fā)展，

今年1月12日，國資委發(fā)布《關(guān)于混合所有制企業(yè)實行員工持股試點的指導(dǎo)意見》，被外界廣泛視作重啟央企員工持股計劃的標(biāo)志。

招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧稱，“職業(yè)經(jīng)理人制度做了很久”，有考慮股權(quán)激勵，也一直在推進，她也確實聽外界說過上述消息，不過，就她所接觸的重組部分，現(xiàn)在并沒有這樣的計劃。