每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

2007年4月30日，廣東順德起家的知名房企碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，當(dāng)年市值一度攀升至2300億港元。盡管碧桂園近年來成長速度喜人，2013年更以黑馬姿態(tài)進(jìn)入千億房企俱樂部，但估值始終處于低位。

這家一度被資本市場冷落的龍頭房企，卻在今年初獲得國內(nèi)保險(xiǎn)巨頭中國平安斥巨資入股，并成為平安壽險(xiǎn)近年來首只躋身前十的重倉股。投資者到底忽視了什么？擁有內(nèi)地房企中最強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋能力的碧桂園，還有哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能成為估值提升的催化劑？

利潤率低潮期已過

半年報(bào)顯示，今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入473.3億元（人民幣，下同），同比增長23.5%。但毛利率和凈利率等指標(biāo)出現(xiàn)下滑，其中毛利率為23.2%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為11.4%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利率為10.3%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)利潤率普遍下跌的情況下，碧桂園上半年在利潤率方面的表現(xiàn)不盡如人意，一度受到資本市場的冷落。但不可忽視的是，公司毛利率極有可能處于周期性底部，接下來將呈現(xiàn)逐步回升的走勢。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的三費(fèi)費(fèi)用率為6.9%，同比減少2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中營銷費(fèi)用率3.5%，行政費(fèi)用率2.8%，同比均下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)，未來毛利率的回升將首先得益于公司三費(fèi)指標(biāo)的整體優(yōu)化。

克而瑞研究總監(jiān)洪圣奇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013~2014年間，碧桂園全面開展全民營銷，銷售費(fèi)用率順勢而升，今年碧桂園積極利用互聯(lián)網(wǎng)資源，不僅與電商合作頻繁，并且全民營銷也實(shí)現(xiàn)了移動化，因此銷售費(fèi)用有較大的縮減。

隨著中國平安成為碧桂園的第二大股東，碧桂園有望借助平安龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步優(yōu)化銷售成本。據(jù)悉，全國各地平安銷售網(wǎng)絡(luò)正作為碧桂園編外團(tuán)隊(duì)助力銷售，目前平安相關(guān)人員申請參加的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到84個(gè)。

上半年，碧桂園的平均借貸成本為7.07%，相比2014年底下降了52個(gè)基點(diǎn)。公司成功發(fā)行票面利率僅為4.2%的公司債，為成本最低的內(nèi)房股之一。隨著公司打通境內(nèi)融資渠道，預(yù)計(jì)融資成本還將維持下降的勢頭，為利潤率的回升提供有力保障。

三大潛力業(yè)務(wù)可分拆

眾所周知，碧桂園擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”能力，土地一級開發(fā)、建筑與裝修、項(xiàng)目銷售、酒店管理等所有環(huán)節(jié)均可一手包辦，像教育等不少子業(yè)務(wù)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。如果能將公司有價(jià)值的業(yè)務(wù)分拆上市，釋放資產(chǎn)的價(jià)值，對于提升公司整體市值將帶來巨大的推動作用。

首當(dāng)其沖的是教育業(yè)務(wù)。早年以“給你一個(gè)五星級的家”為廣告語的碧桂園，對教育資源的打造極為用心。據(jù)介紹，碧桂園教育集團(tuán)目前擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校、21087名在校學(xué)生、2526名教師，每年有將近半數(shù)的高中畢業(yè)生被世界排名前50的院校錄取，碧桂園學(xué)校已經(jīng)成為國內(nèi)最知名的民辦學(xué)校之一。

由于中國傳統(tǒng)觀念將教育放在非常高的地位，自去年起教育領(lǐng)域涌入了大量資本，在線教育更成為A股市場的熱點(diǎn)概念之一，全通教育一度占據(jù)A股“第一高價(jià)股”的寶座。擁有雄厚基礎(chǔ)的碧桂園教育集團(tuán)一旦走分拆上市獨(dú)立營運(yùn)之路，有望成為教育領(lǐng)域的龍頭企業(yè)之一。

社區(qū)服務(wù)則是碧桂園的另一大拳頭業(yè)務(wù)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，今年以來，碧桂園積極對外拓展物業(yè)管理面積，目標(biāo)是與集團(tuán)旗下物業(yè)面積成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂園共管理200多個(gè)社區(qū)，自有物業(yè)的管理面積為8000多萬平方米，而外接的管理面積為4000萬平方米，總管理面積到1.2億平方米，位居行業(yè)前列。

相對于彩生活、萬科物業(yè)等競爭對手，碧桂園物業(yè)的優(yōu)勢莫過于背靠平安集團(tuán)強(qiáng)大的金融資源。碧桂園總裁莫斌表示，公司擬將平安的綜合金融服務(wù)引進(jìn)社區(qū)，為碧桂園社區(qū)居民提供金融門店便捷服務(wù)，雙方已洽談并確定商家小額貸款事宜的合作模式，目前已在江蘇句容落地試點(diǎn)。如果成行，碧桂園物業(yè)來自社區(qū)金融等方面的增值服務(wù)收入有望領(lǐng)先于競爭對手，成為物業(yè)服務(wù)分拆上市最有力的籌碼。

作為碧桂園發(fā)家之本的建筑與裝修板塊，該業(yè)務(wù)在2015年上半年實(shí)現(xiàn)收入約69.4億元，其中約2.62億元來自外部客戶。隨著行業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)時(shí)代，代建需求不斷提升，建筑與裝修業(yè)務(wù)也有望成為碧桂園另一具有競爭力的可分拆上市業(yè)務(wù)。