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每經(jīng)實習記者 包雨朦

據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，國務(wù)院已經(jīng)原則上同意包括棚改在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過資本市場掛牌交易。國家開發(fā)銀行于2015年8月10日在銀行間市場發(fā)行開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券，成為了首款棚改貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）。

業(yè)內(nèi)認為，棚改資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的出爐，在很大程度上緩解了參與舊改項目的房企的資金壓力，可以同時激活市中心改善房和動遷安置房兩個市場。

首個棚改ABS產(chǎn)品誕生

今年5月的國務(wù)院常務(wù)會議決定，新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模，試點銀行騰出的資金要重點支持棚改等領(lǐng)域建設(shè)。而此前證監(jiān)會的內(nèi)部會議也明確指出，要運用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品支持棚戶區(qū)改造等項目，盤活企業(yè)應(yīng)收賬款存量。

8月10日，國家開發(fā)銀行在銀行間市場發(fā)行開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券（下簡稱開元三期證券），資產(chǎn)證券化總額約30.4億元人民幣，成為了首期獲批發(fā)行的棚改證券化產(chǎn)品。

據(jù)了解，棚改資產(chǎn)證券化主要有三種操作方式。一是商業(yè)銀行或政策性銀行的棚改貸款資產(chǎn)證券化；二是棚改建造方將棚改合同權(quán)利資產(chǎn)證券化；三是將以棚改相關(guān)收入作為還款來源的信托計劃的信托受益權(quán)的證券化。

國開行發(fā)行的開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券就屬于上述第一種證券化方式。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，國開行累計發(fā)放棚改貸款8047億元，貸款余額6359億元；當年新增發(fā)放貸款4086億元，超額完成全年4000億元貸款發(fā)放目標。國開行是我國棚改貸款的主力銀行，所發(fā)放專項貸款超過同業(yè)銀行貸款九成。

一位接近國開行的人士透露，國開行推出棚改資產(chǎn)證券化，主要目的是盤活存量資金。“國開行的資金來源主要是金融債，金融債發(fā)行規(guī)模有限，通過資產(chǎn)證券化的方式，可以把社會資金吸納過來加碼地方建設(shè)。”上述人士表示。

資料顯示，開元三期證券分為優(yōu)先A—1、優(yōu)先A—2、優(yōu)先B和次級檔，采用簿記建檔方式發(fā)行，優(yōu)先檔加權(quán)期限分別為0.43年、1.67年、3.39年，中標利率分別為3.5%、4.05%、5.4%。目前認購倍數(shù)已達1.59倍，說明市場對于通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品籌集棚改資金的模式，有較高認可度。

棚改ABS激活兩個市場

上世紀90年代，隨著房地產(chǎn)市場的興起，也為了解決舊城改造中的資金問題，政府對舊城區(qū)地塊主要采用“毛地出讓”的方式。所謂“毛地出讓”，意味著獲得地塊的開發(fā)企業(yè)要自行承擔土地上的建筑物拆除和住戶安置工作。

與“凈地出讓”不同，在這一模式之下，開發(fā)商要經(jīng)歷曠日持久的拆遷安置工作，拿地之后常常光拆遷就要耗時兩三年，企業(yè)的資金鏈會受到極大考驗。

1997年，瑞安地產(chǎn)經(jīng)由毛地出讓，獲得了上海虹鎮(zhèn)老街舊改項目。截至2013年底，瑞安已經(jīng)在這個項目上已經(jīng)投入了超過100億元，大量的現(xiàn)金流被吞噬，資金鏈承受了嚴峻考驗。

業(yè)內(nèi)人士表示，棚改資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出增加了融資渠道，有利于擴大資金規(guī)模，目前仍在進行棚戶區(qū)改造的上海新湖普陀區(qū)及閘北區(qū)項目、泛海董家渡項目均可從中直接受益。

“棚改資產(chǎn)證券化對房地產(chǎn)市場的影響非常大，這會非常有力地推進舊城改造工作，并且一下盤活兩個市場。”優(yōu)淘城總裁、資深房地產(chǎn)專家薛建雄表示。

薛建雄所指的兩個市場是動遷安置房、保障房市場以及市中心核心地段的改善房市場。“舊改速度加快以后，轉(zhuǎn)移了市中心的棚戶區(qū)人口，有助于促進城市動遷安置房的消化，起到降庫存的作用；另一方面，改造之后的地塊又可以盡快地投入市場，增加優(yōu)質(zhì)地段改善型房源的供應(yīng)。”

除此之外，資料顯示，在國開行發(fā)放的棚改貸款中，有相當比例被用于貨幣化補償安置，客觀上也可以起到加快房地產(chǎn)市場去化速度的目的。