每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

從賣房到租房，距離有多遠(yuǎn)？

今年上半年樓市回暖，萬科業(yè)績可觀，成為上半年唯一銷售額破千億的上市房企。當(dāng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張之時，盈利能力同樣值得關(guān)注。

在住宅業(yè)務(wù)上，萬科已經(jīng)很難提升毛利率，也無法阻止ROE（凈資產(chǎn)收益率）下滑。從去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務(wù)。值得注意的是萬科在租房市場的布局。根據(jù)萬科管理層的介紹，目前萬科租房業(yè)務(wù)規(guī)模已居行業(yè)最高水平，未來還將繼續(xù)擴(kuò)大體量，3年后將是行業(yè)第2到第10名規(guī)模的總和。

市場回暖難擋ROE下滑

今年初，郁亮曾在公司內(nèi)部立下200億元利潤的軍令狀，并在今年的股東大會上稱，將把提升ROE作為重點(diǎn)任務(wù)。但這一雄心正受到行業(yè)整體收益下滑的拖累。

盡管全國樓市的銷售情況開始好轉(zhuǎn)，總銷售面積和金額都在上漲。今年上半年，全國商品住房成交總金額同比上升12.9%，萬科監(jiān)測的14個主要城市更是同比大漲46.2%。

一些主要指標(biāo)顯示，無論是今年上半年還是未來一段時間內(nèi)，新房供應(yīng)已經(jīng)開始趨緩。上半年，萬科監(jiān)測的14個主要城市的庫存去化周期已從去年同期16個月的高位下降到今年的10個月。

“10個月已經(jīng)在合理庫存區(qū)間之內(nèi)”，萬科董事會秘書譚華杰稱，未來供應(yīng)還會受到一定抑制，全國住宅新開工增速和投資增速這兩個指標(biāo)都處于10年來最差狀態(tài)。

但今年上半年萬科凈利潤僅同比僅增長0.77%，營收同比增長22.72%。今年上半年ROE為5.5%，而2014年同期是6.25%，2013年同期是6.84%。

譚華杰稱，今年一季度凈利潤同比下滑57.7%，二季度才扳回業(yè)績，達(dá)到基本持平狀態(tài)。他分析，導(dǎo)致凈利潤增速明顯低于營收的原因有二：一是去年同期有很高的投資收益，今年較少；二是今年上半年合作項目較多，結(jié)算中的權(quán)益比例比去年低。

合作項目即萬科大力推行的小股操盤模式。郁亮表示，雖然小股操盤導(dǎo)致萬科凈利潤增速低于營收，但出于購置土地風(fēng)險分擔(dān)考慮，合作是必然趨勢，該選擇與現(xiàn)金充沛與否無關(guān)。

郁亮稱，行業(yè)白銀時代到來，盈利水平受到一定局限，萬科的毛利水平保持穩(wěn)定，凈利水平要靠提高運(yùn)營能力。半年報顯示，今年上半年，萬科營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用率均呈現(xiàn)微降。

租房業(yè)務(wù)進(jìn)入正式擴(kuò)張

市場回暖、運(yùn)營能力提升都沒有阻止ROE下滑，從去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務(wù)。今年上半年，萬科在四大傳統(tǒng)住宅區(qū)域本部之外，新增5個事業(yè)部。目前，除了社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬科在租房業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、物流地產(chǎn)方面都提出了較明確的目標(biāo)。這意味著，萬科總裁郁亮所謂從1到10進(jìn)行推廣的那個“1”已經(jīng)找到。

值得注意的是萬科在租房市場的規(guī)劃。目前，萬科出租公寓業(yè)務(wù)已有兩個品牌：一是萬科驛，二是萬科派。

據(jù)譚華杰介紹，萬科的租房業(yè)務(wù)今年會進(jìn)入正式擴(kuò)張階段，其中萬科驛將被放在首要位置，該業(yè)務(wù)已開業(yè)和正在準(zhǔn)備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個，總量1萬套左右，目前是行業(yè)最高水平。

“當(dāng)然我們增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬套這個數(shù)字，萬科計劃2017年做到15萬套。如果達(dá)到15萬，將是第2名到10名體量的總和”，他稱。

在郁亮看來，選擇加碼租房業(yè)務(wù)，與萬科在萬億市值目標(biāo)下的發(fā)展軌跡有關(guān)。他稱，萬億市值是萬科愿景，但如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)現(xiàn)在并不完全清晰，市場隨時在變，萬科只能根據(jù)兩條路來進(jìn)行規(guī)劃：一是城市發(fā)展軌跡，二是客戶需求變化。

他認(rèn)為，過去十年，萬科的成功在于解決了當(dāng)時普通人的買房需求，現(xiàn)在，做萬科驛主要是針對剛踏入社會的年輕人、城市新移民的租房需求。

出租型物業(yè)大多為自持，如何解決資產(chǎn)沉淀問題呢？參照商業(yè)等項目，萬科以前的思路一直是輕資產(chǎn)模式。不過，現(xiàn)在情況或許將有所變化。

郁亮稱，目前融資環(huán)境越來越寬松，萬科運(yùn)用了如公司債、前海REITs等金融工具，未來會進(jìn)一步推進(jìn)金融化，在輕重之間，萬科將相對靈活。據(jù)介紹，萬科的金融化并不是指拿下金融牌照，為業(yè)主提供金融化服務(wù)，而是把萬科的資產(chǎn)通過合適方式在需要的時候變現(xiàn)。

“在未來的萬億市值平臺中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬科驛等，至于消費(fèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，暫時還處在各地賽馬環(huán)節(jié)，確定好模式，才會推廣，”郁亮稱。