每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

8月15日，深物業(yè)（000011，SZ）發(fā)布2015年中報(bào)顯示，由于銷售結(jié)轉(zhuǎn)下降，公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙雙下滑。

但是，深物業(yè)的盈利能力并不弱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率是78%，該數(shù)字不僅高于A股上市公司平均水平，而且高于行業(yè)一般水平。

為什么深物業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)字會(huì)有如此巨大的反差？如果將這家中小房企在其核心區(qū)域深圳的經(jīng)營(yíng)情況，放到全國(guó)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些特質(zhì)。

土地儲(chǔ)備捉襟見肘

深物業(yè)財(cái)報(bào)顯示，今年上半年?duì)I業(yè)收入3.4億元，同比下降32.43%，凈利潤(rùn)3116萬(wàn)，同比下降72.19%。此外，深物業(yè)發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告稱，前三季度凈利潤(rùn)將同比下降87.82%。

營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙下降的原因在于，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及可結(jié)算面積比上年同期大幅減少，深物業(yè)的土地儲(chǔ)備已捉襟見肘。

去年年底，深物業(yè)即表示對(duì)土地儲(chǔ)備問(wèn)題的擔(dān)憂，當(dāng)時(shí)該公司稱，除在建項(xiàng)目以外，暫無(wú)現(xiàn)成可供開發(fā)的土地，為持續(xù)發(fā)展，將適時(shí)增加土地儲(chǔ)備，并把此項(xiàng)工作作為未來(lái)三年的核心任務(wù)。深物業(yè)上一次通過(guò)招拍掛拿地已經(jīng)是2011年，地點(diǎn)揚(yáng)州。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，去年底，深物業(yè)位于深圳區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售即已進(jìn)入尾盤，今年上半年，深物業(yè)在深圳地區(qū)僅有兩個(gè)項(xiàng)目，但均處于在建環(huán)節(jié)。由于核心區(qū)域的項(xiàng)目銷售青黃不接，深物業(yè)在做今年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，甚至預(yù)估今年上半年凈利潤(rùn)將同比下降98.66%。

未來(lái)，深物業(yè)擬開發(fā)的產(chǎn)品有位于深圳、揚(yáng)州、徐州、海南等五塊土地。其中，海南瓊山土地業(yè)已進(jìn)行跌價(jià)計(jì)提，預(yù)計(jì)跌價(jià)664萬(wàn)元。位于深圳的福昌二期土地，為保障房工程。位于揚(yáng)州、徐州的土地，系目前在售項(xiàng)目的二期開發(fā)。

信貸對(duì)開發(fā)商支持下降？

土地儲(chǔ)備遲遲未得到有效補(bǔ)充：一方面，與深圳國(guó)資改革方案有關(guān)。由于深圳國(guó)資委通過(guò)深圳投資控股有限公司控股的是深深房（000029，SZ）和深物業(yè)，雙方長(zhǎng)期存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，某深圳國(guó)企高管稱，深物業(yè)未來(lái)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)型做其它業(yè)務(wù)可能性較大。

另一方面，與其核心區(qū)域深圳土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，以及全國(guó)背景下的開發(fā)商資金壓力較大有關(guān)。

近年，深圳市場(chǎng)的住宅土地供應(yīng)持續(xù)萎縮，單塊土地價(jià)格逐年攀升。去年唯一招拍掛的住宅土地出讓金達(dá)到46.8億元，該地塊由港交所上市房企龍光地產(chǎn)拍得。拿地之后不久，即出讓該項(xiàng)目49%的股權(quán)。

在深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來(lái)，中小房企已經(jīng)很難在深圳市場(chǎng)拿地，土地市場(chǎng)現(xiàn)狀有利于全國(guó)1000多家一級(jí)資質(zhì)的房企擴(kuò)大市場(chǎng)份額，加快行業(yè)兼并步伐。

其實(shí)，深圳土地市場(chǎng)價(jià)高量少給開發(fā)商帶來(lái)的困擾，在某種程度上，正映射了全國(guó)開發(fā)商投資下滑的事實(shí)。8月，任志強(qiáng)在海南博鰲房地產(chǎn)論壇表示，近期這一輪房地產(chǎn)投資下降，問(wèn)題之一即資金來(lái)源。

雖然交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，在銀行中，與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸比例在增加，但任志強(qiáng)認(rèn)為，其中按揭貸款占了很大比例，個(gè)人按揭貸款大部分在二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)比例很低，因而銀行給予開發(fā)商的信貸支持很少。

任志強(qiáng)稱，“想讓投資增長(zhǎng)，開發(fā)商手里沒(méi)錢怎么能增長(zhǎng)？所以從資金來(lái)源關(guān)系可以看出來(lái)，當(dāng)我們不能從銀行獲得更多資金支持的時(shí)候，你要想超出總量投資是很難的。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸正常？

盡管深物業(yè)的項(xiàng)目銷售和購(gòu)地量都在走低，但是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶給深物業(yè)的回報(bào)并不低，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到了78%。

今年上半年，深物業(yè)還沒(méi)有推售其位于深圳前海片區(qū)以及深圳皇崗口岸的兩個(gè)項(xiàng)目。該公司稱，由于這兩個(gè)項(xiàng)目處于優(yōu)質(zhì)地段，且土地獲取成本較低，隨著上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提升。

深圳市場(chǎng)不斷創(chuàng)出新高，與政策疊加下的全國(guó)樓市回暖步調(diào)一致。

一改去年下半年以來(lái)的行業(yè)頹勢(shì)，今年6月以來(lái)，全國(guó)樓市成交的主要指標(biāo)正顯示出逐步回暖趨勢(shì)，如銷售面積、銷售額同比增幅轉(zhuǎn)正、商品住宅庫(kù)存面積持續(xù)下降等。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員樊剛在博鰲房地產(chǎn)論壇上稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年的調(diào)整期后，正在逐步回歸正常。

上半年樓市多項(xiàng)指標(biāo)顯示，各個(gè)城市之間存在分化，北京、上海、深圳樓市已到火熱，二線城市逐步升溫，三四線城市并不理想。

不過(guò)，任志強(qiáng)樂(lè)觀地認(rèn)為，部分三線城市的市場(chǎng)情況并沒(méi)有想象的那么糟，由于這些城市對(duì)政策的反應(yīng)往往滯后于一線城市，因而下半年將有較為理想的表現(xiàn)。