每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

“房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪‘風(fēng)口’，行業(yè)的規(guī)模將進(jìn)一步迅速擴(kuò)張。”一家上市地產(chǎn)商高管感嘆說。

他的感嘆，源于上半年房企的大規(guī)模發(fā)債。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年共有54家房企發(fā)布境內(nèi)債券融資預(yù)案，涉資1800億元，28家企業(yè)債務(wù)融資完成實(shí)施，融資總額549億元。加上7月以來新增的龍湖、碧桂園、華夏幸福、融創(chuàng)等公司債，截至目前，房企公司債融資總額超過2000億元。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，房地產(chǎn)企業(yè)大舉融資，為整個(gè)行業(yè)擴(kuò)大再發(fā)展注入了新的動(dòng)力，這或許會(huì)使新一輪行業(yè)風(fēng)口加速到來。房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”會(huì)更加凸顯，資源更加向優(yōu)質(zhì)房企集中，未來是強(qiáng)者恒強(qiáng)的世界。

行業(yè)規(guī)模即將快速擴(kuò)張

8月5日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，旗下天津融創(chuàng)置地有限公司擬發(fā)行不超過60億元的境內(nèi)公司債券。7月30日，碧桂園宣布，其全資附屬公司增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司獲準(zhǔn)向合格投資者分批發(fā)行上限為60億元的國(guó)內(nèi)公司債券。7月27日，龍湖地產(chǎn)宣布向合格投資者發(fā)行第二批境內(nèi)公司債券，總規(guī)模40億元。7月7日，恒大完成了第二批總規(guī)模為150億元的境內(nèi)公司債發(fā)行。7月6日，萬科宣布將發(fā)行期限不超5年（含5年）、票面總額不超90億元的境內(nèi)公司債，所得資金用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

以品牌房企為代表的房地產(chǎn)行業(yè)正在掀起一波國(guó)內(nèi)融資的高潮。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年共有54家房企發(fā)布境內(nèi)債券融資預(yù)案，涉資1800億元，28家企業(yè)債務(wù)融資完成實(shí)施，融資總額549億元。

中信證券研究部統(tǒng)計(jì)表明，2015年發(fā)行的且已上市的地產(chǎn)企業(yè)公司債有13種，2015年6月之后啟動(dòng)發(fā)行的并處于待上市階段的地產(chǎn)企業(yè)公司債有14種。相比之下，2014年發(fā)行的地產(chǎn)企業(yè)公司債只有12種，2014年之前發(fā)行且仍在上市交易的只有8種。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)融資，或與證監(jiān)會(huì)放寬企業(yè)境內(nèi)融資渠道有關(guān)。今年初，中國(guó)證監(jiān)會(huì)放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制，將原來限于境內(nèi)證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內(nèi)股份有限公司、證券公司的發(fā)行范圍擴(kuò)大至所有公司制法人。

上述房企的這一輪發(fā)債，讓很多人聯(lián)想起2009-2010年，恒大、龍湖、融創(chuàng)等房企就是通過那一輪的上市迅速做大規(guī)模。

融資能力成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，雖然今年上半年房產(chǎn)市場(chǎng)整體交易情況趨好，但對(duì)房企而言，這幾年利潤(rùn)率下降導(dǎo)致部分公司資金周轉(zhuǎn)已不如從前，而整個(gè)行業(yè)又處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，資金是否充裕此時(shí)就至關(guān)重要。

歐陽(yáng)捷指出，這幾年房企的發(fā)展速度明顯放緩，和企業(yè)的資金配置方式不無關(guān)系，目前高周轉(zhuǎn)模式仍是行業(yè)中的主流。

“現(xiàn)在每年國(guó)家M2的凈增量相當(dāng)于2000年一年的總量，整體上說提供了一個(gè)很好的融資環(huán)境。以前房企的資金成本普遍偏高，現(xiàn)在降下來了，正是融資的好機(jī)會(huì)。”歐陽(yáng)捷說。

據(jù)了解，此次碧桂園全資附屬公司60億元發(fā)債額度中的首期30億元3年期公司債已經(jīng)定價(jià)，票面利率4.2%，創(chuàng)下該公司債券發(fā)行歷史最低成本紀(jì)錄。

歐陽(yáng)捷還表示，企業(yè)通過發(fā)行公司債可以擴(kuò)大該企業(yè)的再生產(chǎn)能力，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，今后的兩極分化會(huì)越來越嚴(yán)重。信用評(píng)級(jí)高的房企融資會(huì)更容易，資金成本也會(huì)降低，因此資源會(huì)更加向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。“未來是一個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的世界，2000億、3000億以上的超大規(guī)模的公司有望出現(xiàn)。”

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，參與本輪境內(nèi)融資的房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇了中長(zhǎng)期公司債。譬如，龍湖地產(chǎn)發(fā)行的40億元公司債券，分為5年期和7年期兩個(gè)品種；華夏幸福發(fā)行7年期75億元債券；陽(yáng)光城首批15億元債券，期限為5年。

宋會(huì)雍表示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，中長(zhǎng)期借款相比短期的融資蘊(yùn)含了更多的機(jī)會(huì)，也說明了這部分企業(yè)可能對(duì)于短期沒有太多的期待。“轉(zhuǎn)型和改革不是一蹴而就的事情，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說轉(zhuǎn)型的方案還不明確，他們需要時(shí)間來謀篇布局。”