每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

樓市進入白銀時代，“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式玩不轉(zhuǎn)了，上市房企頻頻涉足基金、資管等，“探索‘輕資產(chǎn)化’路子”，這引來資本市場聯(lián)翩浮想。

5月20日，醞釀逾半年之久的大名城城鎮(zhèn)化投資基金（以下簡稱大名城基金）終于出手。大名城（600094，SH）公告稱，前述基金首期產(chǎn)品為一款券商資管計劃，擬委貸21億元投向大名城位于浦東新區(qū)一地產(chǎn)項目。

一則看似簡單的公告背后，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述基金一系列復(fù)雜的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，其實為大名城“量身定制”。在多位地產(chǎn)私募人士看來，該基金模式實為過橋融資，并非輕資產(chǎn)化。

21億委貸“輸血”浦東項目

今年5月14日，大名城全資子公司上海名城鈺聯(lián)合體耗資50.76億元拿下浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)兩宗地塊，總占地面積11.34萬平方米。

按照投資安排，上述項目正是大名城基金的投資標的，也是大名城實施上海、北京等一線城市聚焦戰(zhàn)略，加快公司一線城市房地產(chǎn)項目布局的重要舉措。

“浦東整個將劃歸自貿(mào)區(qū)，前景廣闊，這個項目有投資價值。”方詠投資（上海）有限公司董事長陳哲源如是說。

拿地僅一周，大名城基金即推出了首期產(chǎn)品“長江財富-金石名城一期A類系列專項資產(chǎn)管理計劃”（暫定名），其擬向上述浦東地塊委托貸款21億元，委托銀行為中信銀行上海分行，貸款期限最長為3年，利率為經(jīng)雙方協(xié)商并參照貸款基準利率而確定的固定年利率。

在海工融資租賃總經(jīng)理劉軍廠看來，基金設(shè)立專項資管計劃，一個主要目的是為了實現(xiàn)募資合法化，另一個是為了公開發(fā)行產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述專項資管計劃依據(jù)大名城、中信證券、金石投資、長江財富（長江證券旗下的一家基金子公司）共同決策，通過大名城基金1期“嘉興金城投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（以下簡稱金城投資）投資浦東項目。

大名城披露公告稱，前述資管計劃最大規(guī)模為37億元，其中A1類期限9個月，滿6個月后可提前結(jié)束；A2類12個月，滿6個月后可提前結(jié)束。A1類預(yù)期收益率8%，A2類預(yù)期收益率8.5%。

與上述資管計劃預(yù)期收益率相比，來自用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，當前房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率為9.66%，最高可達10.07%。

就是一種融資方式

對于21億元的委貸融資，大名城基金設(shè)置了結(jié)構(gòu)復(fù)雜的擔保措施，包括大名城今年5月14日將原全資子公司凱悛實業(yè)99%股權(quán)通過“賣出回購”形式轉(zhuǎn)讓予前述基金的管理人金城投資，而后者間接控制了御雄實業(yè)49%股權(quán)，而御雄實業(yè)剩余51%股權(quán)為名城鈺所持有。

為了確保凱悛實業(yè)99%股權(quán)的回購，大名城及其實際控制人俞培俤還向金城投資提供連帶保證擔保，且名城鈺將持有御雄實業(yè)51%股權(quán)、大名城持有凱悛實業(yè)1%股權(quán)均向金城投資做了股權(quán)質(zhì)押擔保。

記者注意到，在上述資管計劃中，中信銀行上海分行為委貸銀行，但在大名城的公告中，卻成了此次擔保事項的債權(quán)人。

公告顯示，大名城愿意為債務(wù)人御雄實業(yè)履行債務(wù)向債權(quán)人提供最高額保證擔保，目的是債權(quán)人與債務(wù)人御雄實業(yè)在一定期限內(nèi)會涉及多筆債權(quán)。也就是說，下一步還會有多期資管計劃發(fā)生委貸。

不過，中國銀監(jiān)會今年1月發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》，明確委托代理關(guān)系，商業(yè)銀行按照責利匹配的原則，收取代理手續(xù)費，不承擔信用風險等。

全國房地產(chǎn)商會理事、上海交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副理事長李驍表示，一般而言，這種資管計劃可能是相關(guān)方與銀行達成合作，銀行按比例配資，從大名城基金委貸模式來看，就是一種融資方式，算不上一種金融創(chuàng)新。

“輕資產(chǎn)化，應(yīng)該說是整個房企發(fā)展模式的一種變革。”李驍補充說。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日致電大名城董秘張燕琦，但其公開電話一直無人接聽。