每經(jīng)編輯 吳若凡    

邦地產(chǎn)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

馬云要把支付寶搬來(lái)上海了。這是最近朋友圈最火的消息，沒(méi)有之一，緊隨其后的，是他的“老相好”王健林也跟著來(lái)了。

由于看中上海得天獨(dú)厚的金融政策和世博價(jià)值150億的地塊，王健林終于按捺不住了，2017年萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)將正式落戶上海自貿(mào)區(qū)。與此同時(shí)，上月，國(guó)內(nèi)最大的第三方支付機(jī)構(gòu)——支付寶(中國(guó))網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，也已將地址由杭州改為上海浦東新區(qū)，這意味著，支付寶總部將落戶上海。

不知從何時(shí)起，上海成了各大央企總部、世界500強(qiáng)、知名企業(yè)的集中地，而自上海世博會(huì)閉幕以來(lái)，世博會(huì)地區(qū)更是直接將目標(biāo)定位于“名企總部聚集區(qū)”。而從布局看，這些名企大多集中在市中心、浦東新區(qū)北部、嘉定中部，以及紫竹國(guó)家高新區(qū)所在的閔行南部與松江東部。

資料顯示，從2002年到2012年的十年里，上海地區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)從90家增加到近360家。

隨著阿里巴巴、萬(wàn)達(dá)等名企的相繼遷入，還有大量金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)企業(yè)、平安陸金所也將入駐。這些大型企業(yè)的入駐背后，上海發(fā)生了怎樣翻天覆地的變化呢?

曾讓上海房?jī)r(jià)十年漲六倍以上

2002年到2012年這一波房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要因素是跨國(guó)公司地區(qū)總部的數(shù)量在10年里翻了將近四倍，并帶來(lái)一批陪同企業(yè)跟進(jìn)，由此帶來(lái)的是房?jī)r(jià)的持續(xù)性增長(zhǎng)。

據(jù)邦地產(chǎn)君粗略估計(jì)，這十年來(lái)，上海城區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了近六倍?？蓜e小看了這六倍，好比你2002年買(mǎi)了一套價(jià)值30萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在一轉(zhuǎn)手除去交易稅、傭金等其他費(fèi)用，可以凈賺150萬(wàn)。

從某種意義上可以說(shuō)，是這些大型企業(yè)總部的搬遷帶來(lái)的羊群效應(yīng)，使得過(guò)去幾年上海經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，近十年上海人均GDP和居民收入增加了近4.5倍。常住人口由2002年的1300多萬(wàn)猛增到2012年的近2400萬(wàn)，增幅接近45%。

此外，上海的容積率得到了控制，內(nèi)中環(huán)內(nèi)的住宅容積率控制在3以下，外環(huán)的容積率更是控制在1.5以內(nèi)。容積率的下降，造成上海住房供不應(yīng)求。加之舊城改造速度放緩，使得土地供應(yīng)減少，也一定程度上加劇了供不應(yīng)求。

世界經(jīng)濟(jì)中心？

總部入駐帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)，遠(yuǎn)不止這些。

中房信研究總監(jiān)薛建雄向邦地產(chǎn)表示，阿里和萬(wàn)達(dá)這類金融和貿(mào)易類企業(yè)落戶上海，是上海的政策所致，上海的愿景是成為世界經(jīng)濟(jì)中心，希望全世界最有影響力的企業(yè)都能在這里。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋徽雍認(rèn)為，這些企業(yè)的搬遷會(huì)帶來(lái)辦公樓需求的增加，這對(duì)于新興商辦區(qū)是一個(gè)直接的需求帶動(dòng)，從而使得整個(gè)區(qū)域的發(fā)展有了新的支撐點(diǎn)。

談到這些區(qū)域的前景，薛表示，諸如世博前灘地區(qū)和大虹橋價(jià)值被低估，還需要一定時(shí)間才能體現(xiàn)其真正價(jià)值。

目前，世博的定位是要成為貿(mào)易中心，已經(jīng)有了17家央企的貿(mào)易總部入駐。隨著萬(wàn)達(dá)營(yíng)銷總部遷入，將和陸家嘴金融中心遙相呼應(yīng)，大虹橋則向著打造長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的方向而努力。

房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

按照目前大部分公司總部在黃浦江兩岸的布局，兩岸商務(wù)帶附近五公里的區(qū)域是否會(huì)成為房?jī)r(jià)騰飛的潛力地帶呢？

宋徽雍認(rèn)為，這些濱江豪宅普遍去化速度慢，有的就是再賣(mài)四五年也清不了盤(pán)，“但凡現(xiàn)在能看到黃浦江的，就沒(méi)有低于8萬(wàn)的。”他說(shuō)，諸如尚海灣豪庭、綠城黃浦灣這樣的樓盤(pán)，價(jià)格在短期內(nèi)會(huì)伴隨著概念熱炒而抬高，但長(zhǎng)期價(jià)格不容樂(lè)觀。

如今，許多開(kāi)發(fā)商在這里搶占地盤(pán)，用時(shí)間換空間，有了規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)，地段也有了，接下來(lái)就是比耐心了，比如湯臣一品。

“概念有了，但還沒(méi)真正落實(shí)下來(lái)，運(yùn)營(yíng)時(shí)也會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如入住率低，相關(guān)產(chǎn)業(yè)凝聚力弱等等。”宋稱，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)必跟不上樓市的起落速度，尤其現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)提前透支了十幾年。

不過(guò)，宋徽雍的觀察有很大局限性。黃浦江五公里范圍內(nèi)的三林、楊思、楊浦等地區(qū)，以及大虹橋覆蓋的松江、青浦和嘉定，這些地方的新房?jī)r(jià)格目前不過(guò)2萬(wàn)～4萬(wàn)，未來(lái)有很大的成長(zhǎng)潛力。