每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

誰也沒有想到，李克強總理在今年“兩會”上提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”,會魔術(shù)般迅速盤活北京的寫字樓市場。

今年2月，SOHO中國為年輕的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團隊設(shè)計的“移動辦公”產(chǎn)品SOHO3Q正式上線，僅僅三個月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告滿租。

而根據(jù)SOHO中國2014年年報，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3個月時間里只出租了68.9%的寫字樓面積。

租金收益是普通寫字樓兩倍

SOHO3Q是立足于SOHO項目風格鮮明的開放式辦公空間。這個產(chǎn)品可提供靈活的短租服務，一次訂單的租期短至一周，長至三個月，可以單租一個工位，也可以整租一間辦公室，在手機APP上隨時隨地實現(xiàn)選位、付款或者續(xù)租，享受WIFI、復印打印、咖啡等辦公服務。

根據(jù)SOHO3Q官網(wǎng)介紹，開放式辦公桌1000元/人/周，獨立辦公室1300元/人/周。望京SOHO建筑面積達5091平米，包括655多個座位，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者估算，如果滿員的話，望京SOHO3Q一個工位的單價是18元/平米/天。這個租金水平，遠遠超過了周邊甲級寫字樓。

最近潘石屹做一個決定：在北京望京SOHO的3Q產(chǎn)品推出限時優(yōu)惠，4月15日~5月15日入駐，開放式辦公桌的價格減為800元/人/周，獨立辦公室1040元/人/周。上海項目折扣更大，開放式辦公桌600元/人/周，獨立辦公室780元/人/周。這相當于，北京項目全部限時八折，上海項目全部六折。即便是八折，望京SOHO3Q一個工位的單價也是14.4元/平米/天。

萊坊機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，望京一帶甲級寫字樓租賃價格是7.1元/平米/天，空置率為6.2%。照此計算，三個月即實現(xiàn)滿租的3Q產(chǎn)品，約是普通寫字樓租賃收益的2倍。

尚難完全消化寫字樓空置率

創(chuàng)客產(chǎn)品提高租金收益率，不僅僅是在SOHO3Q。

陽光100常務副總裁范小沖，是萬科前副總裁毛大慶房地產(chǎn)圈里的老朋友。得知毛大慶辭職創(chuàng)辦優(yōu)客工場，還在麗江考察的范小沖立刻發(fā)微信給毛大慶，說北京陽光100寫字樓負一層有8000平方米的閑置空間，是否有興趣合作？很快，二人一拍即合。

范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，陽光100寫字樓負一層原是個超市，由于周邊商業(yè)的競爭，毛利率越來越低，最后只能倒閉，“但毛大慶覺得這個空間很好，可以作為優(yōu)客工場旗艦店。所以并不是空間的不行，而是空間對應的業(yè)態(tài)消亡。新的業(yè)態(tài)才能創(chuàng)造更多的價值。”

范小沖表示，這個項目是由陽光100和毛大慶共同來開發(fā)，各投50%入股，收益則來自上述8000平方米的租金（有保底）加上股權(quán)收益。“租金是浮動的，但是整體肯定要比超市高。”范小沖說。

百世金谷總經(jīng)理，也是work+的主創(chuàng)人之一劉文軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，在市場化過程中，一定會有新的產(chǎn)品是市場所需要的。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)發(fā)展到一定階段，就有了不同需求。而創(chuàng)客空間這類產(chǎn)品，就是為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供更細分的服務，包括引來經(jīng)驗分享、VC投資、PE等。創(chuàng)客空間因為對產(chǎn)品需求更準確，在寫字樓市場上才反應良好。

劉文軍認為，雖然目前國家提出了萬眾創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)，但整個寫字樓市場的需求并沒有太大變化。對于細分市場的定位好，擁有的資源更多的，交通優(yōu)勢更明顯的、對客戶需求的滿足程度更高的創(chuàng)客產(chǎn)品，會有更多的市場需求。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從目前情況來看，創(chuàng)業(yè)空間并不能完全解決目前寫字樓空置的問題。另外，創(chuàng)客空間所面向的客群多是互聯(lián)網(wǎng)科技公司，客戶類型較單一。