每經(jīng)編輯 包雨朦    

邦地產(chǎn)記者 包雨朦

“330新政”之后，上海樓市明顯回暖。據(jù)多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：4月份，上海樓市成交量創(chuàng)2013年4月以來新高。在一片火熱之中，豪宅市場也是風生水起。

據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，上海市一手高端住宅（成交均價5萬元/平方米以上）成交823套，環(huán)比上漲108.4%，同比大漲183.8%；成交均價為68945元/平方米。而且有一豪宅項目，以38萬元每平方米的價格，當選上海最貴樓盤。

雖然上海的豪宅市場熱火朝天，但仍然有樓盤在今年4月吃了銷售業(yè)績?yōu)榱?。這個樓盤，正是當年赫赫有名的上海豪宅前“一哥”——湯臣一品。為什么豪宅市場這么好，湯臣一品還會吃“鴨蛋”呢？

10萬+很火，湯臣一品卻很受傷

據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：4月一手高端商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，以823套的成交業(yè)績位居歷史第二高點，其中成交套數(shù)排名前十的樓盤成交量均在10套以上。有紀錄以來，一手高端商品住宅僅有兩個月成交超過800套，即去年12月與今年4月，今年4月823套僅次于去年12月的880套。

4月成交均價在10萬元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占比高端市場整體6.6%，環(huán)比上漲2.5個百分點。在高端項目成交帶動下，4月一手高端商品住宅成交均價止跌上揚。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海幾個稍有名氣的豪宅項目，4月份都賣得很不錯。有“全國單價第一貴”之稱的綠城黃浦灣，盡管最高單價達到38萬元/平方米，可是4月份仍賣掉了4套；黃浦灣邊上的外灘九里，賣掉了9套；尚海灣賣掉了11套；蘇河灣賣掉了11套，并且有部分賣掉的房子已經(jīng)在5月份登記。華僑城蘇河灣項目4月單月成交高達4億元，其中單價9萬元/平方米以上的超高端住宅成交量為全市第一，成為4月上海頂級豪宅銷售標桿。

這些單價每平米10萬+的樓盤統(tǒng)統(tǒng)比之前賣得好，可是同等價位的湯臣一品卻很受傷，4月份依然是一套沒有賣掉。

高調(diào)者易死？

德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認為，高端市場一般不易受市場整體波動影響，不過“330新政”過后的一系列樓市政策依然催熱了市場預期，帶動了高端樓市的成交。另外，3月最高報價達到5萬元/平方米以上的商品住宅項目也只有2個，供應面積僅為6.6萬平方米，而4月有21.9萬平方米的高端商品住宅項目入市，所以高端樓市成交的回暖與供應放量也有一定關系。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，政策刺激之下不同類型產(chǎn)品的市場發(fā)力節(jié)奏不同，中高端產(chǎn)品常常需要經(jīng)過一定的醞釀期。按照以往的情況，在政策利好之下，剛需市場總是首先成交放量，一般半個月以后中高端項目才逐漸升溫。“相比去年的”930新政“之后的情況，今年的節(jié)奏似乎更緊湊一些。”宋會雍說。

高端樓市成交回暖了，湯臣一品為何在4月份連一套都沒有賣掉？

宋會雍認為，湯臣一品常常面臨間歇性的滯銷與其營銷策略上的短板有關。與此同時，它作為開盤將近10年的老項目，也容易讓客戶產(chǎn)生審美疲勞。近年來上海新的頂級豪宅層出不窮，新項目勢頭強勁，分流了部分客戶。宋會雍表示，湯臣一品若想擺脫滯銷的魔咒，必須在營銷上下足功夫，對于豪宅的消費人群而言，能否戳中他們的需求痛點尤為關鍵。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，湯臣一品僅在2009至2011年3年時間間，分別達到77套、30套、14套的去化成績，而在其余年份，銷售量均不足10套。相比同區(qū)位的濱江凱旋門，該項目2012年3月開盤，至今已售出156套，比開盤早6年的湯臣一品還多10套。

但有豪宅操盤手認為，導致湯臣一品滯銷的根本原因，和這一項目過于高調(diào)有關。當年在上海商品住宅平均價格只有2萬元/平方米的時代，這個樓盤就敢喊出11萬元/平方米以上的天價。

一時之間，該樓盤成為輿論關注焦點。有能力購房者甚至因為害怕身份曝光，需要新注冊公司，并以公司名義購買。和湯臣一品一樣，曾經(jīng)炒作郭敬明看房的上海豪宅--上海天璽，網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示也是零成交。對高端購買人群的身份難以做到有效保護，顯然是這些銷售吃“鴨蛋”豪宅的共同硬傷。