每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

在萬科高級副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)欲打造中國版We Work前，很少有人會想到高大上的寫字樓也可以“變身”為企業(yè)孵化器、養(yǎng)老公寓甚至經(jīng)濟型酒店。但是，在毛大慶公開了自己的想法后，地產(chǎn)投資者的運營思路一下子被打開——原來寫字樓的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被有效利用和開發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前成都寫字樓聯(lián)合辦公的情況并不少見，但對于We Work這類新型經(jīng)營形式，雖已有開發(fā)商嘗試，但尚未落地。長遠(yuǎn)來看，此類新型方式有利于成都寫字樓的消化，老年公寓、酒店公寓等也有助于挖掘成都寫字樓的商業(yè)價值，但需注意因地制宜，以客戶的認(rèn)可為準(zhǔn)。

“We Work”成都寫字樓新消化劑？

“房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)逐步走向房產(chǎn)主舞臺?！痹诖饲暗拿襟w見面會上，毛大慶如是表示。

相較于普通企業(yè)傳統(tǒng)的承租和銷售模式，毛大慶的“創(chuàng)客空間”和原SOHO中國副總裁王勝江的NEWSPACE，商業(yè)模式大致都是統(tǒng)一折扣租用整層寫字樓，進行場地劃分，然后向初創(chuàng)企業(yè)和小公司租售、提供服務(wù)并收取租金，后者更強調(diào)提供“一攬子”服務(wù)，如創(chuàng)業(yè)平臺、解決成果轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)型幫助、提供資金解決方案、推廣、指導(dǎo)等。

第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均告訴記者，We Work的目標(biāo)客戶群是青年初創(chuàng)型企業(yè)，為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財務(wù)咨詢等一條龍服務(wù)的創(chuàng)業(yè)扶持計劃，而目前提供創(chuàng)業(yè)扶持的更多的是各類孵化園和孵化器。

記者也注意到，目前在成都與We Work模式類似的，除了中海國際社區(qū)和西南交通大學(xué)“創(chuàng)客空間”這類“草根型”的，將樓盤社區(qū)服務(wù)站辦公室或大學(xué)、街道提供的一定場所改裝成小規(guī)模的開放式實驗室平臺外，更多是政府支持的孵化園項目。

天府創(chuàng)業(yè)網(wǎng)信息顯示，成都目前有包括天府孵化器、天府新谷、創(chuàng)業(yè)中心等在內(nèi)的約22個孵化器項目，政府對申報成功的孵化器、入駐企業(yè)、高層次人才等均有一定資金和房租補貼。“有一定免費期，現(xiàn)在的租金大概也才不到50元/月/平方米，還有政府補貼，所以我才搬過來的?！碧旄鹿饶硠?chuàng)業(yè)公司總經(jīng)理王先生告訴記者，他的公司從事網(wǎng)絡(luò)推廣，此前在紅星路35號創(chuàng)意園。

他直言，紅星路雖然交通和位置更好，但成本高些，等公司做大賺錢了，有需要的時候，才會再考慮市中心等更好的地方，也很愿意看到這些地方能有租金成本低、環(huán)境服務(wù)好的辦公場所。

記者注意到，在今年2月8日的成都“創(chuàng)業(yè)天府·菁蓉匯”活動上，成都市高新區(qū)管委會透露了一組數(shù)據(jù)：今年1~2月該區(qū)新登記各類型企業(yè)1956戶，同比增長152.39%；新增注冊資本金64.33億元，同比增長26.93%；截至2014年底，共培育科技企業(yè)3710家。

“創(chuàng)業(yè)潮對寫字樓市場確實會有一定好處。例如，我們的寫字樓就試圖跟政府洽談設(shè)置‘創(chuàng)業(yè)孵化器’這樣的功能?！鼻嘌蛉f達廣場營銷副總陳初銀告訴記者，并非所有公司都會選擇超甲級寫字樓這樣的物業(yè)，對于初創(chuàng)和成長型的企業(yè)，一些中等寫字樓還是有很大空間的。

“我認(rèn)為，以提供開放式的眾創(chuàng)空間為平臺的We Work辦公模式，非常適合目前成都大量的初創(chuàng)企業(yè)。這種模式如果到成都來，會發(fā)展得比較好，從長遠(yuǎn)來看，也有利于寫字樓的消化?！贝鞯铝盒谐啥脊緦懽謽遣慷玛愄K文如是表示。

這一觀點也得到羅元均的認(rèn)同，不過他提醒，寫字樓的創(chuàng)新方式，將利于緩解寫字樓空置情況，但若要成為解決高空置的有效方式，則可行性較低，因為解決空置率的根本方法仍是依賴于成都經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

改造寫字樓已有先例

雖然目前成都對于創(chuàng)業(yè)型群體的場地支持是以孵化園為主，但以寫字樓為基礎(chǔ)的改造項目依然不少?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，明宇集團在4月17日的發(fā)布會上推出的SHARETABLE（共享工作站），便是一種類似SOHO中國3Q的寫字樓經(jīng)營模式。明宇實業(yè)集團戰(zhàn)略市場中心總經(jīng)理鄭理峰告訴記者，SHARETABLE將用明宇自持的寫字樓，通過互聯(lián)網(wǎng)工具為小規(guī)模企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)團隊，提供分時型計費的辦公空間及小型會議空間，預(yù)計將選擇明宇大廈或明宇金融廣場之一作為落點，在今年四季度開業(yè)?！癝HARETABLE不是收取物業(yè)的租金而是計時收費，這可以大大降低準(zhǔn)入門檻。具體費用和服務(wù)細(xì)則，將會在開業(yè)前期公布?！编嵗矸灞硎?。

面對租賃運營的高成本和客戶群體的低支付力，如何保證創(chuàng)業(yè)社區(qū)的盈利能力？鄭理峰直言，單純從租金角度來看此類新產(chǎn)品并不樂觀，至少成都目前能贏利的不多，SHARETABLE看重的是創(chuàng)業(yè)群體的消費潛力和意愿，以及由此帶來的延伸服務(wù)。

另據(jù)記者了解，全球最大的靈活辦公室空間供應(yīng)商雷格斯2008年就進入成都，并在時代廣場、仁恒置地、百揚大廈開設(shè)商務(wù)中心，位于成都IFS的商務(wù)中心也即將開業(yè)。此外，成都洛克中心、來福士廣場的德事商務(wù)中心等，都是入駐成都較早的靈活辦公空間?！斑@類位于優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的靈活服務(wù)式辦公室，主要針對注重企業(yè)形象，開拓本地市場的創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)、辦公空間暫時緊缺者，或小型企業(yè)。”羅元均告訴記者。

陳蘇文也介紹稱，為企業(yè)提供靈活辦公空間及短租需求的商務(wù)中心，在成都也不少見，它們在模式、選址、服務(wù)內(nèi)容和范圍上有一定差異，而且正隨著市場需求在變化。

除了上述模式，成都寫字樓能否從類似You+的創(chuàng)業(yè)公寓、養(yǎng)老公寓、體育商業(yè)等更多創(chuàng)新層面中，找到成都寫字樓新的商業(yè)價值？“其實早已經(jīng)有不同的業(yè)態(tài)或模式進入了成都的寫字樓領(lǐng)域，最典型的例子就是酒店和公寓?！标愄K文告訴記者，成都很多項目從規(guī)劃階段就把“商業(yè)用地”上的塔樓設(shè)計成酒店和公寓，過去也有在修建過程中或已經(jīng)竣工的寫字樓改造成酒店或公寓的，以滿足市場對此類型物業(yè)的市場需求，同時又能避開傳統(tǒng)寫字樓的競爭。

但記者翻閱相關(guān)法規(guī)發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)辦公物業(yè)，除了可以改造為商業(yè)公寓外，尚不能作其他用途進行開發(fā)。

上述萬達瑞華人士提醒，對寫字樓進行重新包裝銷售，需要切合自身實際情況進行。We Work、養(yǎng)老公寓等模式，在國內(nèi)還處于探索階段，嚴(yán)格來說其模式在規(guī)劃時就與常規(guī)寫字樓有很大區(qū)別。在寫字樓的選擇和使用上，需要考量例如商務(wù)電梯運輸能力、樓梯寬度、升降機等細(xì)節(jié)問題，不能強行包裝成We Work或老年公寓。