每經(jīng)編輯 盧曦    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

上海核心商業(yè)區(qū)靜安寺附近，一個(gè)名為“晶品”的商業(yè)項(xiàng)目即將于5月全面開(kāi)幕，而其購(gòu)物中心底層和頂層的餐飲部分商戶已對(duì)外營(yíng)業(yè)多時(shí)。晶品的掌舵方為豐泰地產(chǎn)投資，系香港一家房地產(chǎn)私募基金，晶品是其在內(nèi)地的第一個(gè)項(xiàng)目。

高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，晶品首層租金的對(duì)外報(bào)價(jià)為55~60元/平方米/天。戴德梁行2014年第四季度研報(bào)顯示，晶品在南京路上的“鄰居”--恒隆廣場(chǎng)的首層租金是112元/平方米/天，靜安嘉里中心是80元/平方米/天。

相對(duì)便宜的租金并沒(méi)有為晶品帶來(lái)很高的出租率。晶品市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，目前晶品的整體出租率為80%。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，上海2014年第四季度核心商圈的空置率在8.7%左右。

整體出租率為80%

2014年10月，“晶品”購(gòu)物中心餐飲等部分商戶宣布開(kāi)業(yè)。

晶品所在的地段，屬于上海最頂級(jí)的靜安寺商圈。附近不僅有劉鑾雄麾下公司在內(nèi)地投資的久光百貨，還有芮歐百貨以及赫赫有名的靜安嘉里中心、恒隆廣場(chǎng)等，且不乏希爾頓這樣的五星級(jí)酒店。這一兵家必爭(zhēng)之地，多年來(lái)已經(jīng)很難找到空地新建項(xiàng)目。

晶品是由原靜安小亭改建而來(lái)，此前歸屬靜安城投，豐泰投資參與重建，此后買(mǎi)下項(xiàng)目的全部股權(quán)。整個(gè)項(xiàng)目包括購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓。

2015年2月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得來(lái)自高緯環(huán)球的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，披露了晶品的招商進(jìn)展。高緯環(huán)球方面向記者表示，數(shù)據(jù)來(lái)自該公司的多方調(diào)查。其中，B1和B2層出租率90%左右；1至4層50%；5樓70%；6至7樓100%。

2月中旬，記者以高緯環(huán)球調(diào)查的數(shù)據(jù)向晶品方面核實(shí)。晶品市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，目前晶品的整體出租率為80%。對(duì)方?jīng)]有回復(fù)分層的出租率情況。至今還未開(kāi)放的1至4樓，只確定了快時(shí)尚品牌Forever21將入駐。

實(shí)地探訪后，記者發(fā)現(xiàn)，晶品地下樓層的商戶入駐情況較好，少數(shù)空鋪也被精心地妝點(diǎn)起來(lái)，沒(méi)有空曠之感，高樓層餐飲生意尚可。

然而，衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民評(píng)論認(rèn)為，晶品先開(kāi)頂樓和底樓的模式“非常不合理”，在長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間里，商場(chǎng)中間樓層封閉，不利于客流的引導(dǎo)。采取這樣的開(kāi)業(yè)方式可能是因?yàn)椴惋嫴糠终猩谈菀祝?至4樓其他業(yè)態(tài)的招商需要花更長(zhǎng)的時(shí)間。

租金低于周邊

晶品的租金水平如何呢？高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，晶品B1的平均租金為30元/平方米/天，但也有少數(shù)商戶達(dá)到50元/平方米/天，業(yè)內(nèi)最為關(guān)鍵的指標(biāo)“首層租金”的對(duì)外報(bào)價(jià)在55~60元/平方米/天。

對(duì)于這一系列數(shù)據(jù)，晶品市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，涉及與商戶的關(guān)系，未予置評(píng)。

與高緯環(huán)球公布的晶品首層近60元/平方米/天的數(shù)據(jù)相比，南京西路上的“鄰居們”租金水平更高。根據(jù)戴德梁行提供的2014年第四季度數(shù)據(jù)，恒隆廣場(chǎng)為112元/平方米/天，靜安嘉里中心為80元/平方米/天。

“由于晶品項(xiàng)目招商周期略長(zhǎng)，所以租金水平參差不齊。”高緯環(huán)球方面這樣評(píng)論。蔡為民評(píng)論認(rèn)為，晶品位于愚園路常德路口，并不在南京西路上，如果租金水平略低也在情理之中。

上海道賓商務(wù)咨詢首席顧問(wèn)蕭長(zhǎng)明告訴記者，一般購(gòu)物中心試營(yíng)業(yè)時(shí)間約一個(gè)月，有時(shí)會(huì)略長(zhǎng)，如果晶品的試營(yíng)業(yè)長(zhǎng)達(dá)半年以上，“周期是比較長(zhǎng)的”。

對(duì)此，晶品市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，晶品采取的是分批開(kāi)業(yè)的方式，之前并非試營(yíng)業(yè)。晶品針對(duì)的是白領(lǐng)消費(fèi)，主打快時(shí)尚，不會(huì)像附近其他購(gòu)物中心那樣主要引進(jìn)奢侈品。

投資回報(bào)能否達(dá)到私募預(yù)期存疑

資料顯示，豐泰地產(chǎn)投資公司是一家獨(dú)立管理的私募股權(quán)不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)。2002年由朱惠德與李啟耀共同創(chuàng)立，鎖定泛亞洲一級(jí)市場(chǎng)價(jià)值投資機(jī)會(huì)，尤其側(cè)重大中華地區(qū)與日本。公司成立以來(lái)共募集大約20億美元的股權(quán)基金，致力于亞洲住宅、零售、辦公大樓與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，管理資產(chǎn)超過(guò)45億美元。

晶品是豐泰在內(nèi)地的首個(gè)項(xiàng)目。在香港市場(chǎng)空間有限的情況下，地產(chǎn)私募“北上”在香港成為趨勢(shì)。豐泰官網(wǎng)對(duì)晶品有不少著墨，重視程度不言而喻。晶品收購(gòu)日期是2007年9月，物業(yè)類型為“一級(jí)零售不動(dòng)產(chǎn)”和“甲級(jí)寫(xiě)字樓”，總值10.67億美元，在2012年12月取得建地使用許可。

浙江杭州一位關(guān)注房地產(chǎn)私募的律師告訴記者，20億美金募集規(guī)模非常大，在房地產(chǎn)私募領(lǐng)域并不多見(jiàn)?？傊党^(guò)10億美元的晶品是個(gè)龐然大物，若出租率低、租金水平不高，可能意味著私募未來(lái)的退出將面臨挑戰(zhàn)。

在晶品部分樓層開(kāi)業(yè)近4個(gè)月后，整體出租率只有80%，且機(jī)構(gòu)給出的租金報(bào)價(jià)遠(yuǎn)較周邊低，豐泰的壓力顯然不小。

豐泰官網(wǎng)上一篇2014年4月的文章引用香港一位與豐泰地產(chǎn)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的投資經(jīng)理的話說(shuō)，豐泰地產(chǎn)在香港房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到歷史高點(diǎn)、扭頭向下之時(shí)募資到規(guī)模最大的基金。據(jù)披露，豐泰旗下多支基金參與投資了上海晶品。

晶品能否給投資人以滿意的回報(bào)？當(dāng)時(shí)豐泰又向投資者承諾怎樣的預(yù)期收益？在和投資人簽訂的協(xié)議中又有著怎樣的條款？以目前晶品的經(jīng)營(yíng)情況，豐泰的多支私募能否順利實(shí)現(xiàn)推出？這些問(wèn)題正受到業(yè)界關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)電子郵件向豐泰香港公司詢問(wèn)相關(guān)問(wèn)題，公司轉(zhuǎn)告記者，將由上海相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)。但后者并未對(duì)此回應(yīng)。