每經(jīng)編輯 王杰    

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出處：邦地產(chǎn)

記者：王杰

何時抄底樓市，是個讓人費思量的事兒。

現(xiàn)在買房，有可能晚了。因為房價不跌了。

中指院統(tǒng)計出的百城房價指數(shù)顯示，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為10564元/平方米，環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個月下跌后，1月份止跌，還微漲了0.21%。

這個消息讓不少持幣待購的“剛需族”吃驚：房地產(chǎn)業(yè)又回暖了？

今天，邦地產(chǎn)準(zhǔn)備從政策導(dǎo)向、供需關(guān)系、房企資金、城市分化四個方面分析一下2015年的房價走勢。

政策導(dǎo)向：2015年將穩(wěn)定住房消費

2014年成為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的“拐點”。由強力行政干預(yù)走向市場化，由“一刀切”變?yōu)?ldquo;分類調(diào)控”，自下而上的“救市”措施頻出，超過市場預(yù)期。

2015冬季達(dá)沃斯峰會上，總理李克強出席世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會時，首次較為詳細(xì)地闡述中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整。

李克強指出，近來中國房地產(chǎn)市場投資量和交易量確實出現(xiàn)了一些波動態(tài)勢，引起各方面關(guān)注。

“但是我想強調(diào)的是，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個百分點，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。”“中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”

北京大學(xué)經(jīng)濟研究所常務(wù)副所長蘇劍認(rèn)為，從長期來看，決定房價的因素主要取決于人口和勞動力，而剛需將于今年達(dá)到頂峰。預(yù)計在2022年以后，中國每年的勞動力將減少一千多萬，屆時無論是剛需還是改善性需求都不會旺盛。

就在1月16日，國家發(fā)改委副主任朱之鑫在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機，房價適當(dāng)波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。

盡管房地產(chǎn)增速和以往相比是下降的，處于調(diào)整階段，但朱之鑫并不認(rèn)同“出現(xiàn)危機”的說法。他表示，目前的重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。

朱之鑫表示，房價適當(dāng)波動是正常狀態(tài)，并不意味著未來政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無所作為，2015年將穩(wěn)定住房消費。

供大于求的壓力減小

2014年12月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2531萬平方米，環(huán)比增長13.0%，同比減少10.1%。12月房企推盤節(jié)奏比11月要快，部分年度銷售業(yè)績完成率較低的房企，在推盤上更是會快馬加鞭。

12月，35個城市月度新增供應(yīng)量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量為2519萬平方米，環(huán)比增長16.2%，同比增長25.2%）。從第四季度的數(shù)據(jù)來看，35個城市的供求關(guān)系基本平衡，反映供求雙方入市情緒都較積極，這也使得市場出清狀態(tài)得以出現(xiàn)。

從年度數(shù)據(jù)看，2010－2014年5年間，35個城市均呈供大于求的態(tài)勢。其中，2010年的供求差異比較小，2011年則明顯供大于求，這和限購政策環(huán)境下購房者入市節(jié)奏被打亂有關(guān)。2012年，在市場回暖的態(tài)勢下，供求兩方的入市節(jié)奏加快。當(dāng)然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市場繼續(xù)火熱，供銷兩旺。但是到了2014年，供求雙方的入市節(jié)奏低于2013年，但相比2010、2012年要好。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴邦地產(chǎn)君，2015年樓市總體上還是會呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。原因在于：

第一、從房企開工和投資規(guī)?？矗?014年受到了壓抑，但2015年隨著市場政策不斷寬松，房企入市情緒高漲，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的住房供應(yīng)量就會增加。

第二、購房者入市情緒總體會上升，但考慮到2014年第四季度部分購房需求已經(jīng)得到較好的釋放，尤其是高端置業(yè)需求已經(jīng)積極入市，所以在2015年市場需求雖然增長，但可能不如供應(yīng)規(guī)模。

嚴(yán)躍進(jìn)說，從供求間的差異來看，供求矛盾會減弱。尤其目前部分地方政府收購商品房，這類住房的供應(yīng)規(guī)模會被削弱，供大于求的壓力就會減小。