每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

與內(nèi)地樓市陷入低迷相比，2014年香港樓市表現(xiàn)搶眼。

1月12日，根據(jù)最新公布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL）顯示，該指數(shù)于2014年末收報于132.69點，全年漲幅達到12%，再創(chuàng)歷史新高。同時，幾乎所有大行都積極“唱多”，并預(yù)測今年香港樓價漲幅將在5~10%。

中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管香港樓市短期內(nèi)供不應(yīng)求的情況難以改善，但目前樓價已經(jīng)脫離市民購買力，隨著新房供應(yīng)量增加，加上香港經(jīng)濟放緩以及美國加息等不利因素，樓市仍存一定風險。

受到“雙辣招”以及美國QE退出預(yù)期的影響，香港樓市在2014年初一度陷入低迷，二手房成交量更是在2014年2月份創(chuàng)下16年新低。但在香港特區(qū)政府于2014年5月宣布微調(diào)“雙辣招”，并推出延長雙倍印花稅的換樓期限等措施后，樓市出現(xiàn)空前活躍。

香港差餉物業(yè)估價署最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份私人住宅售價指數(shù)連漲8個月，收報于274點，不僅較10月份再漲1.37%，再度創(chuàng)出歷史新高。截至去年首11個月，香港樓價合共漲幅達到11.8%。

新盤銷售火爆，是帶動香港樓市實現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的重要動力。根據(jù)利嘉閣發(fā)布的研報，2014年香港一手住宅成交量超過16000套，同比上升近50%。其中，李嘉誠旗下的長江實業(yè)、南豐集團、港鐵公司合作開發(fā)的“環(huán)宇海灣”于去年5月對外發(fā)售，僅僅兩個月時間便實現(xiàn)100億港元的銷售額，隨后多個新盤開售也遭到瘋搶。

反映二手房價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)）盡管在上半年有所反復(fù)，但在一手住宅市場反轉(zhuǎn)的帶動下，進入下半年以來指數(shù)屢創(chuàng)歷史新高，全年指數(shù)漲幅不僅高達12%，相較于1997年高峰的102.93點，同樣高出29%。

“去年香港樓價屢創(chuàng)新高的最重要原因，是供不應(yīng)求的情況嚴重”，施永青表示，在過去5年，香港平均每年的新房供應(yīng)量只有9684套，但單是每年的內(nèi)地新移民就達到54750人，加上本地的人口增長與改善居住環(huán)境的需求，導(dǎo)致新房供應(yīng)存在缺口，這也是去年一手住宅市場火爆的重要原因。

在施永青看來，目前香港特區(qū)政府已著力于增加供應(yīng)，預(yù)計2015年的新房供應(yīng)量會增加至2萬套，如果加上公屋與居屋（香港的保障房），總供應(yīng)量有望達到3.5萬套，應(yīng)該可滿足市場的新增需求。

隨著美國明確退出QE，加息將對香港樓市產(chǎn)生重大影響。香港財政司司長曾俊華表示，截至2014年第三季度末，反映市民置業(yè)購買力的按揭供款占收入比例高達57%，遠高于過去20年47%的平均數(shù)。假如未來進入加息通道，利率上升3個百分點至較正常的水平，這個比率更會飆升至74%，大大加重置業(yè)者負擔。