每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2013年5月，上海新華路一地塊以46億元的成交總價(jià)拍賣(mài)，成為名噪一時(shí)的總價(jià)“地王”。但如今15個(gè)月過(guò)去了，該地塊仍未動(dòng)工。而據(jù)媒體報(bào)道，這一地塊的資金來(lái)源于房地產(chǎn)私募。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目仍然未開(kāi)工。那么，項(xiàng)目背后的私募基金能否按時(shí)兌付？記者試圖采訪(fǎng)此前媒體報(bào)道所提及的私募基金管理方——黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威，但后者回復(fù)稱(chēng)“不在國(guó)內(nèi)，不知道情況”。

近年來(lái)，很多私募涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目，如今樓市面臨下行壓力，一旦項(xiàng)目開(kāi)工緩慢，或銷(xiāo)售回款緩慢，隨著退出時(shí)間越來(lái)越近，將給私募帶來(lái)兌付壓力。

昔日地王變“廢品回收站”/

2013年5月29日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊出讓?zhuān)山粌r(jià)格達(dá)到46億元，刷新了當(dāng)年的上海總價(jià)“地王”紀(jì)錄。據(jù)測(cè)算，這一地塊樓板價(jià)近3萬(wàn)元／平方米，溢價(jià)56.96%，出讓文件顯示地塊為文體、商辦用地。

值得一提的是，摘得這一地塊的是名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)福潤(rùn)天成），當(dāng)時(shí)福潤(rùn)天成成立還不到一年。北京市工商局網(wǎng)站顯示，福潤(rùn)天成于2012年9月21日成立，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該公司在北京、上海兩地多次參與土地競(jìng)拍。

新成立的福潤(rùn)天成如此大手筆拍地，被認(rèn)為幕后另有高人。有媒體曝出，福潤(rùn)天成的背后是黃金灣投資集團(tuán)。黃金灣前身是北京華美地產(chǎn)，靠地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)起家，此后涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)金融領(lǐng)域，作風(fēng)凌厲，被認(rèn)為是業(yè)內(nèi)的“狼性團(tuán)隊(duì)”。但黃金灣近年來(lái)行事低調(diào)，刻意淡化項(xiàng)目公司的背景信息。

據(jù)媒體披露，黃金灣的運(yùn)作模式是，向各方投資人募集較大規(guī)模的資金，成立一支私募基金，再設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司對(duì)這一支私募進(jìn)行打理，繼而找到一家開(kāi)發(fā)商合作，以雄厚的資金去拍地，并開(kāi)展后續(xù)的開(kāi)發(fā)等工作。形成“投資人－管理公司－開(kāi)發(fā)商”三方合作的模式。

據(jù)了解，此類(lèi)地產(chǎn)私募有固定的投資期限，對(duì)投資人有投資回報(bào)率的承諾。

今年8月底，距前述上海新華路“地王”拍出已經(jīng)過(guò)了15個(gè)月，如今進(jìn)展如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了實(shí)地探訪(fǎng)。

這一地塊地處上海長(zhǎng)寧區(qū)核心地段，建筑密集、人流量大，地塊被略顯陳舊的圍墻圍住，朝北開(kāi)出一扇門(mén)。走進(jìn)這扇門(mén)，空曠的地塊上雜草叢生，坑坑洼洼。地塊上散落著廢舊輪胎等雜物，沒(méi)有任何建筑施工的跡象，地塊外圍也沒(méi)有任何施工告示。

空地上建有一個(gè)用集裝箱簡(jiǎn)易搭蓋的廢品回收站，零星有三輪車(chē)載廢品進(jìn)出?；厥照镜氖亻T(mén)人員向記者表示，從沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這一地塊要開(kāi)工。

回望去年這一地塊拍出時(shí)，條件可謂苛刻。上海市規(guī)土部門(mén)要求土地款一次付清，但地塊的出讓卻要分批次進(jìn)行。福潤(rùn)天成的奪地成功一方面顯示出驚人的資金實(shí)力，同時(shí)暗藏了土地需要較長(zhǎng)時(shí)間才能交付的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。 記者登錄上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)網(wǎng)站，并未查到該項(xiàng)目的建設(shè)施工許可信息。隨后，記者登錄上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局網(wǎng)站，也未查到上述地塊的規(guī)劃施工建設(shè)許可證等文件。

記者就這一地塊相關(guān)問(wèn)題短信詢(xún)問(wèn)黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威，他回復(fù)稱(chēng)“不在國(guó)內(nèi)，不知道情況”。

地產(chǎn)私募面臨退出難題/

黃金灣投資集團(tuán)在業(yè)內(nèi)有一個(gè)稱(chēng)號(hào)，叫做“房地產(chǎn)投行”。集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，“在基金管理領(lǐng)域，我們是市場(chǎng)的先行者，掌握著領(lǐng)先的地產(chǎn)金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)和交易模式。”

從官網(wǎng)信息不難看出，黃金灣的工作主要集中在資金募集階段，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要和開(kāi)發(fā)商合作完成。黃金灣對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求是，二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)以上，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積100萬(wàn)平方米以上、開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其股東資信好、可提供質(zhì)押擔(dān)保條件等。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，有內(nèi)部人士透露，黃金灣發(fā)起的富達(dá)股權(quán)基金為前述“地王”出資。富達(dá)基金介紹資料稱(chēng)，公司主要業(yè)務(wù)是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)，是為房地產(chǎn)行業(yè)提供股權(quán)合作、股權(quán)融資、股權(quán)并購(gòu)等活動(dòng)的融資渠道。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投資，再經(jīng)過(guò)1到2年退出。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募的年回報(bào)率水平為12%~18%。以新華路“地王”為例，如果是“3+1”模式，需要在拿地后兩年之內(nèi)開(kāi)工，才能按時(shí)退出。而上述項(xiàng)目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未開(kāi)工，不論是規(guī)土部門(mén)出讓的問(wèn)題，還是其他原因，留給“地王”的開(kāi)工時(shí)間都只剩大半年。

薛建雄認(rèn)為，黃金灣旗下公司銷(xiāo)售能力很強(qiáng)，但新華路“地王”拿地價(jià)格較高，且目前市場(chǎng)處在下跌行情中，項(xiàng)目推進(jìn)可能并非易事。

實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)私募來(lái)說(shuō)，因?yàn)椴暗狡趦陡兜膯?wèn)題，時(shí)間成了一個(gè)很敏感的東西。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年下半年，房地產(chǎn)私募違約的情況會(huì)非常多。原因在于前期地價(jià)太高，而現(xiàn)階段樓市下滑態(tài)勢(shì)明顯，一些私募可能不僅達(dá)不到承諾的收益率，連還本都成問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士指出，前期拿到大量資金的地產(chǎn)公司，在資金投出去之前非常著急，這些資金隨時(shí)都面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)，有些企業(yè)不得不高價(jià)拿地，這在一定程度上可能會(huì)影響到私募基金投資人的收益。

蔡為民指出，有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地，但并沒(méi)有準(zhǔn)備好進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的資金，因此就需要繼續(xù)募集第二期、第三期資金。在現(xiàn)階段，市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，各方面都對(duì)房地產(chǎn)看淡，私募基金后續(xù)的募集就成了問(wèn)題。一旦進(jìn)入這樣的惡性循環(huán)，一期的資金就有“淪陷”的危險(xiǎn)。