◎嚴(yán)躍進(jìn)

近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分關(guān)于住房按揭貸款違約的案例，商業(yè)銀行站在原告席上指控購(gòu)房者的 “斷供”行為。應(yīng)該承認(rèn)，此類案例還是個(gè)別現(xiàn)象，并不會(huì)誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但從防患于未然的角度出發(fā)，我們依然需要追問(wèn)此類“斷供”危機(jī)背后的推手。

持有住房的價(jià)值和還貸價(jià)值不相符，或還貸能力極度被削弱，將促使購(gòu)房者把此類 “負(fù)資產(chǎn)”拋給銀行。這固然違背了契約精神，但此類信貸的輸入端口為銀行，那么具備嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控的金融機(jī)構(gòu)，為何會(huì)發(fā)生信貸策略的失誤呢？筆者認(rèn)為，最大的推手總結(jié)起來(lái)就是一個(gè)詞：貪婪。

美國(guó)學(xué)者理查德·比特納在《貪婪、欺詐和無(wú)知：美國(guó)次貸危機(jī)真相》一書(shū)中，曾借“貪婪”一詞剖析了次貸危機(jī)的生成機(jī)制。對(duì)中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此類瘋狂的貪婪之舉，貫穿于此前樓市的非理性繁榮過(guò)程之中。

銀行一直視房貸為核心業(yè)務(wù)和盈利的重要板塊。很多信貸員受業(yè)績(jī)壓力的影響，在房貸營(yíng)銷和審批上自然會(huì)放松要求。以購(gòu)房者的收入證明為例，從理論上說(shuō)，如果收入不合格，那么銀行完全可以降低信貸額度。但是，在銀行放貸過(guò)熱的情況下，其對(duì)于部分購(gòu)房者偷偷在收入證明上造假的行為，并不會(huì)刻意去揭穿。這使得部分高風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者進(jìn)入房貸市場(chǎng)。而在傳統(tǒng)信貸渠道無(wú)法走通的時(shí)候，銀行也會(huì)默認(rèn)購(gòu)房者用消費(fèi)貸款來(lái)充當(dāng)購(gòu)房款的做法，盡管此類消費(fèi)貸款利率成本更高。

為了能夠高效率地撮合房貸業(yè)務(wù)，銀行也默許房企的造假行為。很多房企為了加快審核，會(huì)積極為購(gòu)房者提供各類便利。比如在購(gòu)房者沒(méi)有能力和資格辦理按揭貸款的時(shí)候，此類房企能夠提供各類合作單位，進(jìn)而提供包括虛假個(gè)稅證明等材料，從而滿足銀行對(duì)按揭貸款材料的需求。

隨著銀行貸款額度的用完，銀行也會(huì)積極介紹相應(yīng)的購(gòu)房者到擔(dān)保公司。畢竟對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，此類介紹能夠?yàn)槠浍@得相應(yīng)的收入，如中介費(fèi)。但令人擔(dān)憂的是，此類擔(dān)保公司規(guī)模小，僅僅有幾個(gè)簡(jiǎn)單的辦公室和人員配備，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)很脆弱，唯一可以“忽悠”購(gòu)房者的只是金融營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在這樣一種模式下，高成本的房貸流向了房地產(chǎn)購(gòu)房市場(chǎng)。

貪婪式的房貸政策，和銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知是有關(guān)聯(lián)的，即一個(gè)思維定勢(shì)：中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌。比如在2013年“國(guó)五條”、第4季度“N條式”的加碼政策下，中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)依然暴漲。到了2014年初，雖然各大研究機(jī)構(gòu)都對(duì)市場(chǎng)降溫發(fā)出了預(yù)警，但銀行依然認(rèn)為中國(guó)房貸市場(chǎng)的盈利空間將得以維持。

在房貸制度的缺陷下，此類房貸最終流向了貪婪的貸款者，主要是一些投資投機(jī)型的炒房客。此類炒房客對(duì)于樓市投資的信心過(guò)于充足，很多人一拍胸脯就認(rèn)購(gòu)中意的房產(chǎn)，而無(wú)暇顧及背后的風(fēng)險(xiǎn)。此類群體都在試圖玩弄杠桿術(shù)，即將已有的房產(chǎn)做抵押，進(jìn)行新的房貸，然后循環(huán)同樣一個(gè)動(dòng)作。但隨著此類群體的月供能力削弱，這一如意算盤(pán)面臨失算的尷尬。這樣一類群體的特征，對(duì)應(yīng)了理查德·比特納在書(shū)中的比喻：信用狀況一塌糊涂，收入微薄，工作時(shí)有時(shí)無(wú)，沒(méi)有租房史，也沒(méi)有儲(chǔ)蓄維持生活。

貪婪自然是 “斷供”危機(jī)的推手。但與此同時(shí)，也要看到，貪婪者往往也是吝嗇的。此類特征完全適合目前商業(yè)銀行的心態(tài)。樓市蕭條有兩個(gè)特征：房屋滯銷和價(jià)格跌落。中國(guó)目前的樓市即是如此。從今年上半年的樓市表現(xiàn)看，全國(guó)商品房銷售面積同比增幅為負(fù)，庫(kù)存等指標(biāo)在惡化；全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，同比增幅也在持續(xù)收窄。

當(dāng)房地產(chǎn)這一香餑餑變?yōu)轲t饃饃時(shí)，商業(yè)銀行的貪婪做法就變成了吝嗇的行為：信貸驟然收緊、房貸開(kāi)始不積極了。即使央行督促銀行加快放貸節(jié)奏、提高房貸規(guī)模時(shí)，銀行依然無(wú)動(dòng)于衷。目前部分銀行開(kāi)始在房貸政策上有所松動(dòng)，但也附帶了各類苛刻的條件。剛需購(gòu)房者因此憤憤不平：此前的信貸資源被炒房者獲取，而如今作為剛需的他們卻無(wú)法得到信貸的支持。

從貪婪到吝嗇，背后是銀行信貸政策順周期思維在作祟。在貨幣政策監(jiān)管、盈利驅(qū)動(dòng)、整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等條件下，銀行的信貸流動(dòng)方向、規(guī)模始終和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期保持高度一致性，即順周期性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，銀行往往會(huì)積極推銷各類貸款，進(jìn)而為整個(gè)樓市注入大規(guī)模流動(dòng)性，導(dǎo)致樓市持續(xù)火熱。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)時(shí)，銀行則會(huì)表現(xiàn)得很“勢(shì)利”，進(jìn)而提高信貸門(mén)檻，收縮信貸額度，對(duì)于樓市低迷有更致命一擊。

從此次斷供案例的背后，我們需要對(duì)銀行信貸政策進(jìn)行反思。首先，順周期的信貸政策應(yīng)該得到糾正，未來(lái)應(yīng)該嘗試逆周期的信貸政策。只有這樣，信貸政策才能真正為樓市的平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮金融功能。其次，信貸政策不能和房?jī)r(jià)掛鉤。正是此前很多商業(yè)銀行試圖將政策的方向和資產(chǎn)價(jià)格走向進(jìn)行掛鉤，才暴露了貪婪的商業(yè)本性。逐利性無(wú)可厚非，但也需要積極建立公益性目標(biāo)。最后，信貸政策的實(shí)施應(yīng)積極釋放正確信號(hào)。目前市場(chǎng)中，銀行要積極、優(yōu)先地對(duì)剛需購(gòu)房者進(jìn)行放貸。這樣既能為頹廢的樓市鼓鼓勁，也能打消投機(jī)客在新一輪救市潮中的各類幻想。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）