編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的"市場(chǎng)力量"何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

8月6~9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題"下行通道中的房地產(chǎn)"，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辨行業(yè)未來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月深圳一二手房成交總量?jī)H為306萬(wàn)平方米，同比下降42.8%，創(chuàng)2008年以來(lái)新低。

面對(duì)樓市的下行，高緯環(huán)球深圳分公司總經(jīng)理董韶川在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也表示："住宅以前一直高速發(fā)展，在很多城市里面甚至占到了整個(gè)城市GDP的50%，這是個(gè)很不健康的態(tài)勢(shì)。"

董韶川透露，不光是深圳，其他部分城市像惠州、淡水等，亮燈率是非常低的。他認(rèn)為，住宅成交出現(xiàn)下降，是一個(gè)回歸理性的過(guò)程，代表著市場(chǎng)開(kāi)始趨于冷靜。與此同時(shí)，住宅的冷靜必然帶來(lái)寫(xiě)字樓、零售需求的增多。

盡管如此，董韶川并不鼓勵(lì)所有投資者扎堆商業(yè)地產(chǎn)。在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，形成商圈需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，不是所有小的投資者都有耐心等待。

值得注意的是，自去年開(kāi)始，深圳很多購(gòu)物中心招商并不是很理想，場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)較大面積的空置。董韶川對(duì)此表示，深圳商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化過(guò)于嚴(yán)重，金光華、萬(wàn)象城、中信、益田、壹方城、繽紛海港城等，都是休閑、娛樂(lè)、影院的業(yè)態(tài)組合。

董韶川進(jìn)一步指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題包括品牌、業(yè)態(tài)形式存在單一性，融資、在合作的方式過(guò)于單一，能具備從提升品牌的形象、品牌的價(jià)值，到推廣、布局、管理的能力的專業(yè)人才也很稀缺。除此以外，電商也在逐漸改變我們的生活，這是商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)。

體驗(yàn)式業(yè)態(tài)或許可以解決商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化問(wèn)題，使商業(yè)地產(chǎn)生命力得到保障，董韶川表示，商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境應(yīng)該帶來(lái)的是這種感受--在商業(yè)環(huán)境里面，有一種其他地方、其他方式不能獲得的生命體驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)不能只是一個(gè)賣東西的場(chǎng)所，應(yīng)該是一個(gè)消費(fèi)時(shí)間的場(chǎng)所，是生活方式的引領(lǐng)者和創(chuàng)造者。董韶川強(qiáng)調(diào)，我們還在從中國(guó)制造轉(zhuǎn)向中國(guó)創(chuàng)造的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)自己的東西非常少。

這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的狀態(tài)，解決這個(gè)問(wèn)題要思考，要有意識(shí)，因?yàn)楦淖冃枰獣r(shí)間。

以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)高緯環(huán)球深圳分公司總經(jīng)理董韶川的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五月份深圳住宅一二手房成交量下滑，創(chuàng)2008年以來(lái)新低，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生什么影響？商業(yè)和住宅之間存在什么樣的關(guān)系？

董韶川：傳統(tǒng)上很多人會(huì)把商業(yè)和住宅都作為一種投資產(chǎn)品或者商業(yè)產(chǎn)品來(lái)看待，其實(shí)住宅產(chǎn)品應(yīng)該是針對(duì)國(guó)計(jì)民生的保障性、配套性、滿足社會(huì)需求的產(chǎn)品，不應(yīng)該成為投資產(chǎn)品或者商品。

不光是深圳，其他城市尤其是惠州、淡水等，城市亮燈率非常低，人均住宅面積飽和程度也不高。住宅以前一直高速發(fā)展，在很多城市里面甚至占到整個(gè)城市GDP的50%，這是個(gè)很不健康的態(tài)勢(shì)。

在現(xiàn)在的狀況下，住宅市場(chǎng)很快完全冷卻下來(lái)或者硬著陸的情況不太可能會(huì)發(fā)生，民眾和社會(huì)很難接受硬梆梆的落地。因?yàn)檫@里面牽扯到各方利益，影響面會(huì)非常巨大。但是中國(guó)城鎮(zhèn)化還在不斷前進(jìn)，過(guò)去的產(chǎn)品形態(tài)不能滿足現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提升的需要，中國(guó)還有很多人要進(jìn)入到大城市，城市的發(fā)展形態(tài)和一些大型城市也會(huì)像現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家一樣。

現(xiàn)在只能說(shuō)是一個(gè)回歸理性的過(guò)程，也是個(gè)良性的過(guò)程，讓未來(lái)發(fā)展有一個(gè)更清晰的判斷或者思考的過(guò)程，這是好事。

住宅市場(chǎng)的冷靜必然會(huì)帶來(lái)商業(yè)、寫(xiě)字樓、零售需求的增多，加上政策對(duì)于住宅的各種調(diào)控和限制，資金肯定要找出路。

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是更復(fù)雜的過(guò)程，和價(jià)值和業(yè)態(tài)組合方式有非常大的關(guān)系。除了非常旺的傳統(tǒng)商圈，對(duì)于業(yè)態(tài)的要求不會(huì)那么高，因?yàn)樯虡I(yè)最大的價(jià)值體現(xiàn)是在于經(jīng)營(yíng)帶來(lái)價(jià)值提升。

這種情況下，寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值想要最大化，一定要有個(gè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的過(guò)程。如果想要商業(yè)價(jià)值在短期內(nèi)體現(xiàn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)能力有很高的要求。

靠自然選擇的過(guò)程會(huì)比較漫長(zhǎng)，而且不是所有投資者都能夠有耐心。對(duì)于個(gè)人投資者，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)程度和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高一些，對(duì)于整個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)判斷要有足夠的經(jīng)驗(yàn)和前瞻性。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年深圳很多購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)，但是招商情況不是很理想，是不是因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因？

董韶川：商業(yè)要從整個(gè)大環(huán)境去觀察，深圳商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化過(guò)于嚴(yán)重，從金光華、萬(wàn)象城、中信、益田、壹方城、繽紛海港城等來(lái)看，都是休閑、娛樂(lè)、影院。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨幾個(gè)問(wèn)題，第一是產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象很嚴(yán)重；第二，業(yè)態(tài)的形式很單一，沒(méi)有變化性、參與性或者更多消費(fèi)體驗(yàn)的業(yè)態(tài)；第三，中國(guó)商業(yè)的專業(yè)人才非常稀缺，導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式等都比較單一。

此外，商業(yè)投資環(huán)境或者融資、合作方面也過(guò)于單一，導(dǎo)致發(fā)展受到制約，不能找到商業(yè)突破性的發(fā)展機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)企業(yè)不僅有同行的競(jìng)爭(zhēng)，還有電商方面的競(jìng)爭(zhēng)，電商的興起對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成什么沖擊？

董韶川：現(xiàn)在電商真的在改變我們的生活，這是商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)最需要?jiǎng)?chuàng)新，不光是賣東西的場(chǎng)所，也是消費(fèi)時(shí)間的場(chǎng)所，是一種生活方式的引領(lǐng)者和創(chuàng)造者，這是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有的功能。今后很多東西都會(huì)被電商取代，電商可以解決很多消費(fèi)需求。但是為什么人們還是需要出去消費(fèi)？

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是人們重新調(diào)整自己生活方式的一個(gè)重要場(chǎng)所，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該帶來(lái)這種感受--在商業(yè)環(huán)境里面，有一種其他地方、其他方式不能獲得的生命體驗(yàn)。

這會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，是虛擬世界沒(méi)辦法取代的，所以商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)要往這個(gè)方向更多思考，才能夠使商業(yè)地產(chǎn)得到提升，使商業(yè)地產(chǎn)的生命力得到保障。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)不會(huì)面臨空置率過(guò)高，或者供應(yīng)量過(guò)剩的問(wèn)題？

董韶川：深圳的經(jīng)濟(jì)可以承受更多的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求。我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2016年之前深圳都沒(méi)有大體量寫(xiě)字樓項(xiàng)目投放市場(chǎng)，2016年之后可能每年都有差不多100萬(wàn)平方米持續(xù)投入；到2020年，深圳福田區(qū)、南山區(qū)、前海、后海每年有100萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供給。

深圳市場(chǎng)上每年甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量大概是15到20萬(wàn)平方米，未來(lái)兩年內(nèi)沒(méi)什么新的供給，會(huì)有一部分需求被壓抑。雖然說(shuō)未來(lái)每年有100萬(wàn)平方米的體量，但這里面大部分都是金融總部，里面有70%、80%是自營(yíng)性面積。

雖然未來(lái)每年有100萬(wàn)平方米供應(yīng)量，但是我們對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系保持樂(lè)觀。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的可能性大不大？

董韶川：現(xiàn)在不能說(shuō)泡沫，只能說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重，而且每個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)認(rèn)知、解讀的能力差別很大。

每一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該有自己獨(dú)特的市場(chǎng)定位和氣質(zhì)，目標(biāo)客戶是什么？要營(yíng)造一種什么樣的商業(yè)空間？很多項(xiàng)目缺乏更深層次的思考，或者缺乏獨(dú)特的氣質(zhì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：體驗(yàn)式業(yè)態(tài)可以解決同質(zhì)化，會(huì)不會(huì)形成另外一種同質(zhì)化現(xiàn)象？有沒(méi)有其他可借鑒的業(yè)態(tài)來(lái)解決同質(zhì)化現(xiàn)象？

董韶川：這就是品牌的稀缺和人才的稀缺。除了親子、娛樂(lè)等幾個(gè)元素之外，似乎沒(méi)有什么別的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，這些只是表層的體驗(yàn)。更多的體驗(yàn)是要給人帶來(lái)更多感官、心靈的震撼，環(huán)境的打造，植入人文、藝術(shù)的氣息，都有很多的文章可以做。

在國(guó)外，日本有一個(gè)啤酒廠改造的商業(yè)，是一個(gè)將近百年歷史的啤酒廠，基本上在啤酒廠原貌里面改造商業(yè)項(xiàng)目。有啤酒博物館，自釀啤酒，還有啤酒的衍生品，還有一些商業(yè)、酒吧文化元素。

在中國(guó)，很多商業(yè)項(xiàng)目缺少藝術(shù)氣質(zhì)或者文化概念、元素的提升。我們要真正去探求文化、藝術(shù)、歷史，里面有無(wú)限的寶藏，也可以和線上一些項(xiàng)目資源或者區(qū)域資源進(jìn)行整合。

創(chuàng)意的東西是無(wú)限的，我們還在從中國(guó)制造轉(zhuǎn)向中國(guó)創(chuàng)造的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)也是在學(xué)別人已有的東西，自己的非常少。這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的狀態(tài)，解決這個(gè)問(wèn)題要進(jìn)行思考。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)的方式進(jìn)行促銷，是不是刺激成交的唯一方式？

董韶川：價(jià)格是一個(gè)很重要的因素，畢竟是一個(gè)商業(yè)行為，沒(méi)有錯(cuò)的產(chǎn)品，只有錯(cuò)的價(jià)格。但是單純靠?jī)r(jià)格去刺激，對(duì)市場(chǎng)是一種誤導(dǎo)，是一種飲鴆止渴的方式。

開(kāi)發(fā)商來(lái)要回籠現(xiàn)金，必須要提升自己的銷售速度和銷售額，這是個(gè)無(wú)奈的選擇。但是對(duì)于投資者，對(duì)于老百姓還是要以謹(jǐn)慎為主，占了小便宜可能要吃大虧。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力很大，房地產(chǎn)下行也是其中一個(gè)特別重要的因素，怎么看中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的相互影響？

董韶川：房地產(chǎn)不應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展需要一些別的支柱產(chǎn)業(yè)。

有三個(gè)數(shù)據(jù)了解以后，基本上就可以對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行判斷：第一個(gè)城市人口，第二是城市GDP，第三是城市的支柱產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)現(xiàn)在的政策也是非常鼓勵(lì)和扶持產(chǎn)業(yè)，我們以前是世界工廠，現(xiàn)在由于房地產(chǎn)走得太快，原來(lái)優(yōu)質(zhì)、廉價(jià)勞動(dòng)力、土地變得不廉價(jià)了，就失去了競(jìng)爭(zhēng)力。世界工廠轉(zhuǎn)移以后，實(shí)體產(chǎn)業(yè)又受到影響，房?jī)r(jià)也上去了?，F(xiàn)在更多是要關(guān)注基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)注能夠真正對(duì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步有推動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)。