每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

近期，金地集團(tuán)、金融街等上市房企屢遭險(xiǎn)資舉牌，是什么影響險(xiǎn)資的投資決策？從上市房企的數(shù)據(jù)指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)一定規(guī)律：市凈率比較低、大股東持股比例低于50%的上市房企最容易受險(xiǎn)資青睞。此外，房企的運(yùn)營(yíng)水平和狀態(tài)也是考慮因素。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從投資方看，熱衷追逐上市房企的險(xiǎn)資不少都與房地產(chǎn)有一定淵源，部分保險(xiǎn)公司本身就涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。險(xiǎn)資入股房企，雖能給雙方都帶來一定收益，但也難免發(fā)生控制權(quán)的爭(zhēng)奪。房企需提高自身的資本營(yíng)銷水平，方能在資本市場(chǎng)上占到優(yōu)勢(shì)。

險(xiǎn)資看重企業(yè)資質(zhì)

億翰智庫(kù)選出兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：第一個(gè)是上市房企的市凈率，億翰智庫(kù)選取了市凈率在1.5以下的地產(chǎn)公司；第二個(gè)指標(biāo)是大股東集中度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱億翰智庫(kù)提供的資料發(fā)現(xiàn)，市凈率從0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市凈率低至0.7的房企有信達(dá)地產(chǎn)、長(zhǎng)春經(jīng)開和福星股份；首開股份、美好集團(tuán)等幾家房企市凈率也低至0.8。龍頭房企中，萬(wàn)通地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的市凈率也只有1.0，招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、萬(wàn)科A的市凈率為1.1。

針對(duì)第二個(gè)指標(biāo)，億翰智庫(kù)認(rèn)為，大股東持股低于50%的上市房企更有可能被舉牌，如果將目標(biāo)進(jìn)一步集中，則大股東持股低于30%的房企最具吸引力。

億翰智庫(kù)張化東評(píng)論認(rèn)為，金融街再次遭遇險(xiǎn)資舉牌，說明產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)對(duì)低估值的地產(chǎn)股開始關(guān)注。地產(chǎn)股對(duì)于險(xiǎn)資的意義非常重要，主要表現(xiàn)在地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是持有類項(xiàng)目與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期期限最為匹配。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，上市房企受到保險(xiǎn)資金的青睞以及上市房企涉足銀行的現(xiàn)象并不少見，這都與房企較大的資金需求有關(guān)，一定程度上是互利的。

險(xiǎn)資參考的依據(jù)不僅僅是數(shù)字，對(duì)企業(yè)的實(shí)際資質(zhì)亦高度關(guān)注。金地和金融街的產(chǎn)品均在各自領(lǐng)域具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。金地在龍頭公司中產(chǎn)品較為領(lǐng)先，而金融街在國(guó)內(nèi)辦公開發(fā)市場(chǎng)上幾乎沒有對(duì)手。企業(yè)的基本資質(zhì)如果不好，險(xiǎn)資也不敢貿(mào)然進(jìn)入。

此外，險(xiǎn)資的投資特點(diǎn)是投資周期比較長(zhǎng)，大筆保險(xiǎn)資金不可能很快退出，投資時(shí)間往往達(dá)到10到20年，這與房企的發(fā)展周期也比較匹配。

億翰智庫(kù)在報(bào)告中寫道，“我們認(rèn)為甚至不排除萬(wàn)保招 （萬(wàn)科、保利、招商）等優(yōu)秀龍頭公司存在繼續(xù)被舉牌的可能?！?/p>

房企需防止企業(yè)墜入低谷

有意思的是，什么樣的保險(xiǎn)資金會(huì)對(duì)上市房企感興趣也有規(guī)律可循。和訊網(wǎng)保險(xiǎn)中心運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張燾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，安邦保險(xiǎn)和生命人壽之所以對(duì)上市房企出手，與這兩家險(xiǎn)企背景息息相關(guān)，他們均在房地產(chǎn)行業(yè)有涉足，并有很長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，他們希望將房地產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)配合發(fā)展，甚至將房地產(chǎn)視為企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

今年2月19日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，確定了保險(xiǎn)投資比例，其中股票等權(quán)益類資產(chǎn)不超30%。

張燾表示，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資受到比較嚴(yán)格的管控，各家險(xiǎn)企對(duì)此也比較謹(jǐn)慎，更不敢跨越紅線。近階段發(fā)展比較好的領(lǐng)域，是保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

2014年，復(fù)星集團(tuán)再度獲得美國(guó)保險(xiǎn)公司保德信集團(tuán)增資。復(fù)星集團(tuán)首席執(zhí)行官梁信軍透露，養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)星感興趣的領(lǐng)域。目前復(fù)星在上海的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，尚不成規(guī)模。復(fù)星正在上海、北京都在進(jìn)行小規(guī)模的社區(qū)實(shí)驗(yàn)，未來會(huì)逐步考慮大規(guī)模地推廣。

張化東認(rèn)為，險(xiǎn)資的“舉牌”有獲得更大控制權(quán)的考慮。從上市房企角度看，如果不想被險(xiǎn)資控制，首要的是要防止股價(jià)被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，不要讓自己成為險(xiǎn)資看中的目標(biāo)。從根本上來說，就是企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯(cuò)，避免企業(yè)墜入低谷。