每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 涂穎浩 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 涂穎浩 發(fā)自上海

近期，險資很忙。繼生命人壽、安邦保險頻繁舉牌金地集團之后，4月28日，安邦保險旗下公司已持有金融街股權達5%。對于險資來說，布局房地產(chǎn)通常能獲得更高收益，而房企則可利用險企充沛的資金發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分領域，實現(xiàn)發(fā)展。不過，險資入股房企并不一定就能“過上幸福的生活”，控制權之爭往往難以避免。本期專題著力為讀者分析險資入股房企的動機、影響及下一個可能的目標。

金融街（000402，SZ）4月28日發(fā)布的一則舉牌公告顯示，安邦保險旗下的和諧健康保險股份有限公司累計持有金融街股票已達1.51億股，占其股權比例為5%。這是繼生命人壽、安邦保險頻繁舉牌金地集團（600383，SH）之后，又

一上市房企被險資舉

牌的案例。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，保險資金不僅僅滿足于上市房企的股權，平安等保險機構已深度涉足房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至房地產(chǎn)電商平臺等多個領域。尤其在房地產(chǎn)電商領域，以平安好房為代表的電商，將借助平安壽險千萬名代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務的對接。

保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的深度涉足，無疑將給整個行業(yè)帶來一系列變化。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)商相比，有保險資金參與的房地產(chǎn)基金，無疑能提供給房產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率以及更快的資金周轉速度，但行業(yè)的風險也將比以往更高。

多家房企遭險資舉牌/

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，之所以有如此多的保險資金紛紛進入房地產(chǎn)領域，是因為上市房企目前股價非常低，吸引了保險公司。同樣，房地產(chǎn)基金能吸引保險資金的參與，也是因為能給其帶來更高的回報率。

一位保險公司投資總監(jiān)向 《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，險企進入房地產(chǎn)，一方面與保險公司本身的投資能力有關，大型保險公司擁有相對更成熟的投資團隊和更雄厚的資金實力；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率也吸引險資進入。

險資入股上市房企早有先例，記者了解到，萬科A（000002，SZ）、華僑城 （03366，HK）、遠洋地產(chǎn)（03377，HK）、佳兆業(yè)集團（01638，HK）等房企均現(xiàn)險資身影。市值高、估值低的大盤藍籌特質是險資青睞地產(chǎn)股的重要原因之一，險資往往通過長期布局獲得穩(wěn)定的分紅收益。

中國人壽自2009年入股遠洋地產(chǎn)以來，就不斷增持股份，直至2013年9月份，認購遠洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計6.36億股，持股比例達29%。2013年，中國人壽因遠洋地產(chǎn)股權投資，獲得高達1.95億元的股息分紅。

從險企角度來說，監(jiān)管層對險資投資領域和范圍進一步松綁，驅動險資入局房地產(chǎn)領域的步伐明顯加快。上述險企投資總監(jiān)表示，此前險資只能通過信托等間接渠道進入房地產(chǎn)領域，險資投資股票、基金和不動產(chǎn)比例上調是險資頻頻舉牌上市房企的直接驅動因素。

保監(jiān)會2010年8月發(fā)布 《保險資金運用管理暫行辦法》至今，歷經(jīng)多次松綁式的投資新政。以股票和證券投資基金的投資限制為例，從之前的禁止投資到2013年提高投資上限至30%，權益類資產(chǎn)的投資比例也提升至30%。

記者梳理幾家大型保險年報獲悉，2013年，中國平安、安邦財險、生命人壽、中國人壽、中國太保、新華保險新增投資型房地產(chǎn)額度約為232億元，相應租金收入均有所增長。投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國平安為182.64億元，新增32.15億元；安邦財險157.32億元；生命人壽128.64億元，新增25.47億元；中國太保67.95億元，新增4.46億元。

多種形式進入房產(chǎn)領域/

在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險機構在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，并通過自有物業(yè)投資來取得投資收益，也可以通過股權投資、項目合作等方式推進業(yè)務開展。因養(yǎng)老社區(qū)受到政策支撐，平安、合眾人壽、泰康人壽、新華保險、中國人壽、華夏人壽等險企紛紛試水。

保險資金還對近年來崛起的房地產(chǎn)基金產(chǎn)生濃厚興趣。近期，嘉凱城（000918，SZ）牽手4家保險資管公司之一的中再資產(chǎn)管理股份有限公司，宋城股份（現(xiàn)更名為宋城演藝；300144，SZ）聯(lián)合平安旗下平安信托，通過基金合作的方式共同開放房地產(chǎn)項目，開拓險資在房地產(chǎn)領域的新疆土。

嘉凱城4月25日公告稱，將聯(lián)手中國再保險 （集團）（以下簡稱中再集團）共同設立不超過50.01億元發(fā)展基金用于城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務。中再集團在該基金中的出資比例為80%，一期發(fā)行規(guī)模不超過30.01億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。

記者了解到，今年4月初平安信托擬與宋都控股共同設立平安宋都地產(chǎn)基金，宋都控股或其關聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項目公司進行投資。

平安信托的相關負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，平安信托采用基金的方式而非債權或夾層等方式來與宋都集團展開合作，是經(jīng)過多方面綜合考慮而作出的決策。對于合作項目，平安信托也采取了多項風控措施，覆蓋資金的使用、期間分紅、收益分配、項目運作等多個方面，在充分考慮雙方利益的基礎上達成了合作共識。

更高收益 更高風險/

業(yè)內人士指出，國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進入到相對成熟的階段，“拿地-開發(fā)-賣房”的傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，利潤越來越低。房地產(chǎn)行業(yè)的細分將帶來更多市場需求，房地產(chǎn)金融有望成為行業(yè)未來業(yè)績的增長點。

房地產(chǎn)基金能提供更加靈活的交易結構，并且分享房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級帶來的更高收益。上述平安信托相關負責人稱，“長期來看，我國宏觀經(jīng)濟走勢和城市化進程的整體趨勢并沒有改變，我們對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展依然看好。基金的形式通常更為靈活，一般期限長于兩年，且有額外1至3年不等的時間彈性。因此，一方面能夠給予合作各方更多的時間去開發(fā)更加優(yōu)質的項目；另一方面在房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好發(fā)展的過程中為投資者創(chuàng)造更高收益。”

除了房地產(chǎn)融資和養(yǎng)老地產(chǎn)的運營服務，保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售渠道業(yè)務興趣濃厚。此前，平安就涉足了房地產(chǎn)電商領域，希望借用平安集團旗下的資源，從房地產(chǎn)銷售市場分一杯羹。

平安好房首席運營執(zhí)行官莊諾表示，平安好房將借助平安壽險千萬代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務的對接。他舉例，如賣方在平安好房平臺上傳房源信息后，平安好房會向二手房所在地的代理人團隊派單，由其核實房源，平安好房可節(jié)省一筆中介費用。

不過，在險資大舉進入房地產(chǎn)領域的當下，保監(jiān)會副主席陳文輝在上月末召開的第二屆保險投資風險管理培訓會上，強調保險資金運用需要特別注意的六大風險問題中，首先提出保險資金不動產(chǎn)投資的順周期風險值得關注。

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企業(yè)

險資舉牌金地暫告段落 或助其實現(xiàn)“彎道超車”

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

備受矚目的金地集團（600383，SH）股權爭奪戰(zhàn)，出現(xiàn)了“熄火”跡象。

4月25日，金地集團發(fā)布公告稱，公司召開股東大會表決通過董事會從12人增至14人，來自生命人壽的林勝德和來自安邦財險的姚大鋒順利成為董事會新成員。這也是兩家險企在二級市場接連增持金地集團股票后，首度成功向公司派駐董事。

但此后金地集團股價出現(xiàn)短期見頂?shù)淖邉?，?月25日股價沖高至10.29元后，金地集團股價兩度跌停。截至昨日（5月20日）收盤，股價報收8.05元，較前期高位跌幅達21%，兩大險資也沒有進一步增持動作。

“我認為保險資金進駐金地的最終目的并不是外界所說的奪權，而是為了獲取長期穩(wěn)定的投資回報。”格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，金地近年來加大了房地產(chǎn)基金領域的開拓，保險機構擁有充沛的資金，如果雙方能在公司業(yè)務上獲得協(xié)同效應，對于金地回歸房企第一梯隊或能帶來意想不到的作用。

獲得足夠話語權難度大

根據(jù)最新公告，生命人壽持有金地集團總股本達24.81%，安邦保險也持有15%，兩大險資合共持有39.81%的股權，成為金地集團前兩大股東，持股比例為7.87%的原第一大股東福田投資則淪為第三大股東。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，“雖然生命人壽與安邦保險已經(jīng)成功取得大股東地位，但是在現(xiàn)有的董事會架構與公司章程下，兩家保險機構要在董事會取得足夠的話語權難度極大。”

金地集團最新公布的公司章程（2014修訂版）顯示，對于董事候選人提名方式，公司章程規(guī)定：“單獨或者合計持有公司10%以上股份且持有時間在一年以上的股東、上屆董事會五名以上董事可聯(lián)名提名下一屆董事會非獨立董事候選人。”但公司章程也規(guī)定，為保持公司重大經(jīng)營政策的連續(xù)性，董事會換屆時所更換、增加的董事數(shù)額總計不得超過上屆董事會董事名額的三分之一。

金地集團最新的董事會架構顯示，除了5名獨立董事外，公司現(xiàn)有的9名董事中，包括凌克、黃俊汕在內的4名董事來自金地集團現(xiàn)任高管層，孫聚義曾擔任金地集團副董事長，陳愛虹與梁莉莉則分別來自原主要股東福田投資與福田建設，即便來自生命人壽的林勝德和來自安邦財險的姚大鋒順利進入董事會，考慮到原有的福田區(qū)國資委與職業(yè)經(jīng)理人團隊此前多年相處頗有默契，兩大險資如欲進一步增加董事人數(shù)，能否獲得足夠的支持仍然是未知數(shù)。

某上市房企高管向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，按照兩家保險機構合共39.81%的持股比例，如果公司未來不再進行增持，在董事會占比不能高于四成，難以獲取足夠話語權；如果進一步增持，當持股比例達到30%將會觸發(fā)要約收購，除非險資希望全面收購金地，否則已經(jīng)沒有太大的增持空間。

或迎“彎道超車”機會

4月28日，金地集團公布的今年一季報顯示，公司一季度營業(yè)收入和凈利潤分別為31.5億元和4934.38萬元，同比分別下滑了25.91%和73.65%。這份成績單也引發(fā)投資者的不滿，金地集團股價4月29日和30日均跌停。

申銀萬國認為，金地集團一季度業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑，主要是因為公司在2012年低價產(chǎn)品結算較多導致毛利率有所下降，以及所得稅率上升明顯引起，金地已經(jīng)逐步擺脫前期高端存貨的拖累。由于公司在2013年開工翻倍，加上通過加快土地獲取及周轉速度改善產(chǎn)品結構、提高中小戶型比例成效顯著，預計銷售額能接近600億元，公司將走上增長快車道。

“隨著新的《保險資金運用管理暫行辦法》實施，這將導致保險資金配置房地產(chǎn)的需求不斷增加。”馮立輝認為，由于保險機構已成為金地集團的大股東，如果管理層能與大股東更好地探索業(yè)務協(xié)同，利用保險機構充沛的資金流提供更多元化的融資渠道，甚至共同發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分領域，金地或將迎來一次“彎道超車”的機會。

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預測

誰是下一個被險資舉牌的房企？

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

近期，金地集團、金融街等上市房企屢遭險資舉牌，是什么影響險資的投資決策？從上市房企的數(shù)據(jù)指標不難發(fā)現(xiàn)一定規(guī)律：市凈率比較低、大股東持股比例低于50%的上市房企最容易受險資青睞。此外，房企的運營水平和狀態(tài)也是考慮因素。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從投資方看，熱衷追逐上市房企的險資不少都與房地產(chǎn)有一定淵源，部分保險公司本身就涉足房地產(chǎn)業(yè)務。險資入股房企，雖能給雙方都帶來一定收益，但也難免發(fā)生控制權的爭奪。房企需提高自身的資本營銷水平，方能在資本市場上占到優(yōu)勢。

險資看重企業(yè)資質

億翰智庫選出兩個關鍵指標：第一個是上市房企的市凈率，億翰智庫選取了市凈率在1.5以下的地產(chǎn)公司；第二個指標是大股東集中度。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱億翰智庫提供的資料發(fā)現(xiàn)，市凈率從0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市凈率低至0.7的房企有信達地產(chǎn)、長春經(jīng)開和福星股份；首開股份、美好集團等幾家房企市凈率也低至0.8。龍頭房企中，萬通地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的市凈率也只有1.0，招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、萬科A的市凈率為1.1。

針對第二個指標，億翰智庫認為，大股東持股低于50%的上市房企更有可能被舉牌，如果將目標進一步集中，則大股東持股低于30%的房企最具吸引力。

億翰智庫張化東評論認為，金融街再次遭遇險資舉牌，說明產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)對低估值的地產(chǎn)股開始關注。地產(chǎn)股對于險資的意義非常重要，主要表現(xiàn)在地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，特別是持有類項目與保險資金的長期期限最為匹配。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認為，上市房企受到保險資金的青睞以及上市房企涉足銀行的現(xiàn)象并不少見，這都與房企較大的資金需求有關，一定程度上是互利的。

險資參考的依據(jù)不僅僅是數(shù)字，對企業(yè)的實際資質亦高度關注。金地和金融街的產(chǎn)品均在各自領域具有非常明顯的優(yōu)勢。金地在龍頭公司中產(chǎn)品較為領先，而金融街在國內辦公開發(fā)市場上幾乎沒有對手。企業(yè)的基本資質如果不好，險資也不敢貿(mào)然進入。

此外，險資的投資特點是投資周期比較長，大筆保險資金不可能很快退出，投資時間往往達到10到20年，這與房企的發(fā)展周期也比較匹配。

億翰智庫在報告中寫道，“我們認為甚至不排除萬保招 （萬科、保利、招商）等優(yōu)秀龍頭公司存在繼續(xù)被舉牌的可能。”

房企需防止企業(yè)墜入低谷

有意思的是，什么樣的保險資金會對上市房企感興趣也有規(guī)律可循。和訊網(wǎng)保險中心運營總監(jiān)張燾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，安邦保險和生命人壽之所以對上市房企出手，與這兩家險企背景息息相關，他們均在房地產(chǎn)行業(yè)有涉足，并有很長時間的房地產(chǎn)經(jīng)驗，他們希望將房地產(chǎn)與保險業(yè)配合發(fā)展，甚至將房地產(chǎn)視為企業(yè)發(fā)展的重點之一。

今年2月19日，保監(jiān)會發(fā)布的《關于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，確定了保險投資比例，其中股票等權益類資產(chǎn)不超30%。

張燾表示，險資對房地產(chǎn)的投資受到比較嚴格的管控，各家險企對此也比較謹慎，更不敢跨越紅線。近階段發(fā)展比較好的領域，是保險公司與房地產(chǎn)公司合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

2014年，復星集團再度獲得美國保險公司保德信集團增資。復星集團首席執(zhí)行官梁信軍透露，養(yǎng)老地產(chǎn)是復星感興趣的領域。目前復星在上海的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個實驗性項目，尚不成規(guī)模。復星正在上海、北京都在進行小規(guī)模的社區(qū)實驗，未來會逐步考慮大規(guī)模地推廣。

張化東認為，險資的“舉牌”有獲得更大控制權的考慮。從上市房企角度看，如果不想被險資控制，首要的是要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，不要讓自己成為險資看中的目標。從根本上來說，就是企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯，避免企業(yè)墜入低谷。