每經網 2014-04-18 10:08:49
“其實房地產公司的核心發(fā)展模式應該是囤地,是掙土地升值的錢”,在日前舉辦的克而瑞第九屆地產金融形勢發(fā)布會上,銀河證券研究部執(zhí)行總經理、房地產行業(yè)首席分析師趙強亮出了令人震撼的觀點。
每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
“其實房地產公司的核心發(fā)展模式應該是囤地,是掙土地升值的錢”,在日前舉辦的克而瑞第九屆地產金融形勢發(fā)布會上,銀河證券研究部執(zhí)行總經理、房地產行業(yè)首席分析師趙強亮出了令人震撼的觀點。
房地產行業(yè)到底是重“規(guī)模”還是重“利潤”,一直是業(yè)界爭議的話題。在過去數(shù)年,內地房企通過“高周轉”快速擴大規(guī)模奪取市場份額的模式曾經受到業(yè)界高度認同,港資地產商卻由于“慢開發(fā)”的發(fā)展模式日漸邊緣化,尤其在國土部嚴厲打擊囤地的背景下,港資地產商“囤地捂盤”的行為更是飽受詬病。
然而,被認為對市場增加供給、平抑房價有貢獻的“高周轉”模式,卻并不受資本市場的認可。反而是傳統(tǒng)香港式的“慢開發(fā)”、“少供給”,因為風險更小,更贏得投資者的心。資本市場的上述觀點,令上市房企左右為難。因為,“囤地捂盤”的做法,同樣難以獲得證監(jiān)會的同意。根據(jù)趙強透露的信息,目前申請再融資的房企,首先就要通過國土部對其是否有囤地、惜售行為的核查。
“高周轉”模式遭看空
在趙強看來,上市房企當前估值處于歷史最低的真正“元兇”正是由于“高周轉”模式。因為上述模式,開發(fā)商常常需要在地價高時拿地,房價低點賣房,進而影響房企的利潤率。
“(內地)開發(fā)商和香港的開發(fā)商完全不一樣,開發(fā)商都是要求快,要求高周轉,直接后果是導致財務杠桿很高,讓企業(yè)長期處于高負債的運營狀態(tài),這樣的發(fā)展模式是有問題的”,趙強認為,當房地產市場處于上升周期時,高周轉有助于擴大市場份額,但如果市場出現(xiàn)逆轉,杠桿越高的企業(yè)將面臨更大的風險。中國房地產市場在經歷了大幅上漲后,已經進入長周期的尾聲,一旦進入下行周期,采用“高周轉”的房企將陷入困境,這也是資本市場給予低估值的重要原因。
趙強認為,港資開發(fā)商之所以能實現(xiàn)利潤最大化,恰恰是由于它們采用的“慢開發(fā)”模式,充分享受土地升值所帶來的利潤,而且讓公司負債率處于較低的水平,擁有更強的抗風險能力。
在日前舉辦的《2014年房地產市場發(fā)展趨勢解讀會議》上,中信建投房地產行業(yè)分析師蘇雪晶也表示,在過去的一段時間,周轉快的公司往往是市場關注的焦點,資本市場愿意給予的估值相對較高。但如今,投資者發(fā)現(xiàn)“高周轉”可能存在天花板,資本市場對于地產股的考量指標又發(fā)生了改變。尤其是對于千億規(guī)模的企業(yè)而言,資本市場對規(guī)模增長不是很敏感,反而更加關注企業(yè)的運營效率。取更高利潤。
港資房企難被效仿
然而,多數(shù)上市房企對于上述觀點并不認同。陽光城董秘廖劍鋒向《每日經濟新聞》記者表示,港資地產商之所以選擇“慢開發(fā)”的模式實現(xiàn)利潤最大化,這與香港房地產的特殊狀況不無關系。
“香港的市場規(guī)模有限,城市化程度極高,可開發(fā)的土地也不多,加上香港市場集中度很高,大多數(shù)市場份額都掌控在四大家族的手里,港資地產商沒有條件也沒有必要快速做大規(guī)模,這也是它們選擇精耕細作以謀取高利潤的主要原因。”廖劍鋒認為。
廖劍鋒認為,目前內地擁有幾萬家開發(fā)商,市場集中度還很低。在可預見的未來,市場份額向主流房企集中是不可改變的趨勢,誰能擴大規(guī)模誰就能獲取更大的市場份額,加上政策并不允許囤地捂盤,因此“高周轉”是必不可少的發(fā)展模式,至少在未來2~3年內,陽光城堅持“高周轉”發(fā)展不會改變。
保利地產董秘黃海也向記者表示,“高周轉”模式的核心是資金運作,在現(xiàn)階段土地價格上漲與資金成本高企的壓力下,只有“貨如輪轉”才能保證現(xiàn)金流的良好運行,降低由于市場波動所帶來的資金風險,保利地產始終堅持高周轉的發(fā)展模式,通過“薄利多銷”實現(xiàn)低風險發(fā)展。
此外,記者發(fā)現(xiàn),內地房企之所以傾向于以“快”制勝,與內地資金成本遠高于香港地產商不無關系。 以港資龍頭企業(yè)新鴻基為例,其融資成本長年保持在3%~5%的水平,但內地龍頭房企如萬科資金成本卻高于10%。
“假設一個項目的獲取費用是10億元,按照11%的行業(yè)平均負債利率計算,開發(fā)商每天需要繳付的資金成本就是30萬元,150天就相當于4500萬元的利潤悄然無息地蒸發(fā)了,因此國內企業(yè)只能通過縮短開發(fā)周期以降低融資成本。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為。
《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),從現(xiàn)階段看,資本市場給予港資地產商的估值水平并不比內房股更優(yōu)。以4月10日的收盤價計算,除了業(yè)務實現(xiàn)多元化發(fā)展的長江實業(yè),新鴻基地產、恒基地產、新世界發(fā)展的靜態(tài)市盈率分別為6.58、7.89、3.5倍,與三家龍頭內房股碧桂園、中國海外發(fā)展、恒大地產各6.16、7.54、3.84倍的靜態(tài)市盈率相當。
盡管“在土地價格持續(xù)上漲的背景下,毛利率下降是房地產行業(yè)的大趨勢”,北京格雷投資管理有限公司副總經理馮立輝認為,但根據(jù)香港房地產市場的發(fā)展經驗,當市場進入成熟階段市場份額會集中在龍頭房企手中,因此現(xiàn)階段主流房企應該通過加快周轉速度搶占市場。隨著未來行業(yè)周期變動帶動土地價格下降,主流房企將能從中獲得機會。
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