每經(jīng)編輯 尚希     

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新研究報告顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏預計，2014年中國買家對海外房地產(chǎn)市場總投資額有望突破100億美元大關。

伴隨著大量國內(nèi)購買力的外溢，越來越多的標桿房企也將“全球化”提上日程?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2014年開年不到3個月的時間，萬科、綠地以及碧桂園等千億級房企則是集體出海，投資規(guī)模都非常大。

購買力外涌

作為在美國紐交所上市的第一家中國房企，鑫苑置業(yè)推出的紐約·東河灣項目也是其在美國獨立開發(fā)的第一個住宅項目。

“這個項目可售面積大約3.4萬平方米，總供應量為216套，首期推出48套。房屋面積64~300平方米，各種戶型都有。”鑫苑置業(yè)旗下北京鑫苑優(yōu)晟地產(chǎn)顧問有限公司美國地產(chǎn)部市場總監(jiān)李興告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

他表示，目前出海置業(yè)的購房者中絕大部分的首要訴求便是尋求新的投資渠道以實現(xiàn)資產(chǎn)配置，而加速購房者出海的首要因素，便是國內(nèi)一線城市的限購政策以及信貸政策的逐漸收緊。

在萊坊剛剛發(fā)布的2014財富報告中，這一趨勢已經(jīng)有了很強的數(shù)據(jù)支撐，中國正在成為全球房地產(chǎn)投資市場的主力軍。記者從這份報告中獲悉，隨著新興市場財富的增加，財富保護的需求也在增加，投資移民的比例在不斷增大。據(jù)萊坊統(tǒng)計，美國設有每年10000名投資移民的上限，2012年其投資移民數(shù)字首次接近上限，達到7641名，其中中國投資者占總數(shù)的80%。

不僅如此，教育投資也是目前加速國內(nèi)高資產(chǎn)人士出海置業(yè)的另一原因。“教育是購置豪宅甚至商業(yè)物業(yè)的一大驅(qū)動因素。接近一半的亞洲超高資產(chǎn)凈值人士傾向把子女送往海外升讀大學，美國、英國和澳洲是亞洲超高資產(chǎn)凈值人士把子女送往海外升讀大學的三大熱門地點。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

房企加速出海

伴隨著大批高資產(chǎn)人士將注意力轉(zhuǎn)移到海外市場，嗅覺敏感的開發(fā)商自然也已把握到這一方向。

當被問及國內(nèi)購買力還可以釋放多久時，林浩文表示，這取決于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策變化，“目前來看海外地產(chǎn)開發(fā)的黃金期最少還有5~10年。”

進入2014年以來，綠地、萬科、碧桂園紛紛拋出“海外大單”，相比去年來說，更多標桿房企將“出海”提上日程。來自萊坊的統(tǒng)計，國內(nèi)大型開發(fā)商在全球的開發(fā)活動越來越多，其中英國、美國和澳大利亞三國超過76%的入境資金來自中國、新加坡、馬來西亞和印度等，其中美國和澳大利亞的住宅市場中43%的開發(fā)資金來自中國。

“中國、印度和中國香港投資者購買倫敦、紐約、悉尼和溫哥華豪宅物業(yè)時，將會更加認同本土品牌，這將促使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)以倫敦、紐約、中國香港、新加坡、巴黎和悉尼為投資目標。”萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt對記者說道。

“我們是2012年9月份收購的這一地塊，在去年11月開工，按照法律規(guī)定是要在2015年11月26日交房，美國地產(chǎn)開發(fā)最關鍵的是要嚴格遵守當?shù)氐姆?，而國?nèi)靈活性非常大。”李興表示。

“但相比國內(nèi)市場來說，海外市場的盈利相對比較低。目前海外市場一級開發(fā)的利潤率在10%~15%，而國內(nèi)平均在20%~30%，一線城市稍微低一點在15%~20%，同時，海外投資有很多稅費、開發(fā)制度也比較嚴格。”林浩文說。

“目前國內(nèi)的品牌開發(fā)企業(yè)今年都將銷售目標調(diào)高了10%~15%，其中海外市場也將對其有一定的支撐，雖然全球布局不會占比太大。”林浩文表示。在其看來，目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)出海主要是采用合作的模式，“2008年金融危機以后，以美國為例，當?shù)睾芏喙緭碛型恋刭Y源但沒錢開發(fā)，而國內(nèi)開發(fā)商初入美國，有錢沒地，剛好可以形成互補。”

林浩文進一步指出，金融危機的“后遺癥”讓海外市場越來越歡迎中國資本的進入，“所以目前國內(nèi)出海的房企更多地是與當?shù)氐钠髽I(yè)合作，通過購買項目公司一定比例的股權，主要由當?shù)毓鹃_發(fā)，在積累了經(jīng)驗后也會派出團隊共同合作開發(fā)。”

在鑫苑（中國）置業(yè)有限公司總裁崔勇看來，開發(fā)商出海開發(fā)最關鍵的還是拿地，“位置很重要，而且沒有歷史遺留問題，這樣的情況并不好找。”