新華網(wǎng)上海12月5日電（記者葉鋒、魏宗凱）調(diào)控未曾放松，房價照漲不誤；重點城市持續(xù)領(lǐng)漲，部分城市則深陷泥潭；“看漲”者立場堅定，“看空”者言之鑿鑿……2013年的中國樓市，充滿了近年來少見的變數(shù)和反差。

“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，房地產(chǎn)市場調(diào)控問題需有“新理解”。這一年的樓市，表面看仍是“漲”字當(dāng)頭，但市場已呈現(xiàn)新的走向，調(diào)控或?qū)⒂瓉?ldquo;大變局”。

調(diào)控思路有待重審

這一年，房地產(chǎn)調(diào)控未曾放松。

今年2月國務(wù)院常務(wù)會議從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管五個方面出臺了“國五條”，由此奠定了今年全年樓市調(diào)控的“主基調(diào)”。年初以來，雖然個別城市在公積金貸款額度等方面有過些許“微調(diào)”，但總體看來調(diào)控未曾放松，限購、限貸、限價等行政手段幾乎已經(jīng)“用足”。

但市場依然頑強(qiáng)“逆勢上行”。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的百城價格指數(shù)，今年11月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比上漲0．68％，這是自2012年6月以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲。

土地方面，上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的10個典型城市中，今年前11個月合計土地出讓金已創(chuàng)造了歷史新高，與2012年、2011年同期相比分別大增121．8％和38．4％。

首次置業(yè)和首次改善等剛性需求成為助推房價上漲的主要動力。比如，上海的相關(guān)調(diào)查顯示，近年來成交的商品住宅中，首套房比例已超過80％，而每年有住房改善性需求的家庭則占全部家庭的12％。

此外，出于投資保值目的的理性購房需求依然不可忽視。一上市公司董事長近日告訴記者，今年以來公司已有多位年薪數(shù)百萬的高管出手在京、滬買房，且都不太需要申請貸款。有數(shù)據(jù)顯示，部分城市中高端住宅已重新趨于活躍。

房價的“屢調(diào)屢漲”，似也啟示著以房價為重心的調(diào)控思路需要重新審視。“事實證明，一味在需求端采取遏制措施、試圖控制房價的做法，效果并不理想，也不可持續(xù)。”上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長陳杰說。

地區(qū)差異尤為明顯

與以往的“一片普漲”不同，今年國內(nèi)樓市的地區(qū)差異尤為明顯。

重點城市尤其是一線城市“漲勢逼人”。今年以來，京、滬、廣、深四個一線城市新建商品住宅價格持續(xù)領(lǐng)漲全國，國家統(tǒng)計局公布的10月份同比漲幅更是全部超過20％。此外，杭州、武漢、南京等重點城市也迅速“跟進(jìn)”。

“根據(jù)國統(tǒng)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)前新建商品住宅價格上漲同比超過10％的城市達(dá)到了21個。這21個城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

另一方面，一些此前炒房盛行的城市和供應(yīng)明顯過剩的三四線城市，其樓市則陷于“泥潭”。比如，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月溫州的新建商品住宅價格環(huán)比、同比分別下跌0．1％和1．5％。事實上，自2011年8月以來，溫州的房價已連跌20多個月，一些樓盤價格已經(jīng)跌去一半。另據(jù)媒體報道，鄂爾多斯、神木等地，樓市一片蕭條。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，江蘇納入統(tǒng)計的17個城市中，有7個城市房價目前已出現(xiàn)下跌。

地區(qū)間巨大的“冷暖”差異，凸顯了樓市的復(fù)雜性。“一刀切”的調(diào)控措施，很難持續(xù)奏效。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尊重各地市場差異，向地方政府“放權(quán)”，應(yīng)該是未來樓市調(diào)控的重要方向。

“擠泡沫”需有新舉措

今年，唱空中國樓市或提出預(yù)警的聲音時有耳聞。比如，今年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主羅伯特·席勒認(rèn)為“中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重”。持類似觀點的還有耶魯大學(xué)金融學(xué)院教授陳志武，他曾建議“中國老百姓淡化房地產(chǎn)占整個家庭投資的比重”，11月底在接受媒體采訪時稱“房地產(chǎn)泡沫離我們越來越近”。世界著名投資大師吉姆·羅杰斯近日表示，很想在中國買房，但“又擔(dān)心被中國房市泡沫套牢”。而謝國忠等多年的“空頭”今年則繼續(xù)堅稱中國樓市“泡沫將破”。

另一方面，對中國樓市繼續(xù)看漲的也大有人在。任志強(qiáng)、王健林認(rèn)為中國房價不可能下跌，而王石近日在有關(guān)會議上強(qiáng)調(diào)警惕房地產(chǎn)市場的泡沫，但他并不認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的泡沫將會很快破滅，而是會持續(xù)很長一段時間，北京、上海等熱點城市的房價也不會大幅下降。國家信息中心等近日則發(fā)布綠皮書認(rèn)為，明年我國房地產(chǎn)市場整體將保持小幅增長，預(yù)計全年房價漲幅在5％。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，“中國樓市五年內(nèi)不會崩盤”。但他也認(rèn)為，如果地方持續(xù)依賴“土地財政”、經(jīng)濟(jì)持續(xù)倚重房地產(chǎn)業(yè)，加之貨幣持續(xù)“放水”，房地產(chǎn)業(yè)自身及其積累的系統(tǒng)性風(fēng)險將不容忽視。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來房地產(chǎn)調(diào)控，在思路上，尤其要處理好政府和市場的關(guān)系，將“住房問題”和“房價問題”區(qū)分開；在路徑上，應(yīng)將調(diào)控重點從“需求端”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供應(yīng)端”；在體制機(jī)制上，應(yīng)尊重地區(qū)差異，給地方政府充分的自主權(quán)。

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