每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳文坤 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 吳文坤 尚希 發(fā)自北京

“房企欠稅門”事件在持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威組織終于坐不住了。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會11月26日下午兩點召開緊急座談會，中國房協(xié)副會長朱中一、中國房協(xié)副會長兼秘書長苗樂如、華遠集團董事長任志強等出席了會議。

任志強在會上指出，此次將以行業(yè)協(xié)會名義與央視交涉。在會議現(xiàn)場，全聯(lián)房地產(chǎn)商會也就此事發(fā)布了《對于央視“多家房企欠繳巨額土地增值稅”報道的鄭重聲明》。

昨日，國稅總局財產(chǎn)行為稅司負責人針對“房企欠稅門”表態(tài)稱，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。昨日晚間，萬科也發(fā)布公告稱，公司在土地增值稅繳納與核算方面符合稅法和會計準則的相關(guān)規(guī)定。

行業(yè)協(xié)會抱團“正名”

昨日上午，北京某房企相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，將受邀參加由房協(xié)組織的關(guān)于土地增值稅的緊急會議，并稱受邀企業(yè)包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)等。但上述被邀請企業(yè)缺席，華遠集團董事長任志強“單刀赴會”。

不過，任志強并未令眾房企失望，他進一步詳述了央視報道中存在的問題，并稱“目前已經(jīng)有十幾家房企發(fā)了正式通告，估計明天所有企業(yè)都會發(fā)公告。”任志強在現(xiàn)場指出，這次將以協(xié)會之名保護整個行業(yè)，挽回名譽。

隨后，全聯(lián)房地產(chǎn)商會針對央視的“欠稅門”報道也發(fā)布了鄭重聲明?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從聲明中看到，“目前報道披露的信息，尚不足以推論出漏稅結(jié)論，更不用說數(shù)額之巨，不免有聳人聽聞之嫌疑，為此我會已決定聯(lián)合有關(guān)機構(gòu)，徹查相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，并盡快將調(diào)查結(jié)果公諸于眾。”

聲明中同時指出，“若經(jīng)過我會及相關(guān)企業(yè)之查證，確認央視之報道誤導公眾，將聯(lián)合企業(yè)依法維護權(quán)益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關(guān)經(jīng)濟損失。”

對此，中國房協(xié)副會長朱中一在現(xiàn)場表示，“我們還是要求企業(yè)能夠及時依法進行清算，如果項目完了，就依法進行清算。”朱中一補充說，在清算過程當中難免遇到各類扣除成本的復雜性，房企應該和稅務部門協(xié)商解決好這個問題。

就在該會議結(jié)束后不久，國稅總局也就此事公開回應稱，土地增值稅欠稅金額巨大一說存在誤讀。我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強，今年1至10月收入2710.78億元，增長22.2%。

業(yè)內(nèi)：數(shù)據(jù)來源不充分

此前，輿論關(guān)注的焦點在于拖欠的巨額稅費是否存在？如果存在誤讀，誤讀的關(guān)鍵問題在哪里？

值得注意的是，任志強在講話中引用了昨日新浪樂居上發(fā)表的一篇文章中的相關(guān)內(nèi)容。記者隨后查閱到了這篇名為《專家解讀房企3.8萬億欠稅榜單：數(shù)據(jù)混亂存在重大偏差》的文章。

在“欠稅榜單數(shù)據(jù)來源混亂存在重大偏差”這一部分內(nèi)容中，根據(jù)央視報道中提供的上市房企欠稅排行榜，通過逐一比對這些公司2012年財務報告中可能相關(guān)的各科目之后，該文總結(jié)出央視所指的“欠稅金額”來源有三種情況。

第一種為適用國際會計準則的中國海外、恒大、龍湖、碧桂園、世貿(mào)、華潤置地、綠城、萊蒙8家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財務報告中“應付所得稅”科目的數(shù)字；其次，適用國際會計準則的雅居樂、SOHO中國、富力3家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財務報告中“應付所得稅”之次級科目 “應付土地增值稅”的數(shù)字；第三為使用中國會計準則的萬科、華僑城、招商地產(chǎn)3家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財務報告中“應交稅金-應交土地增值稅”和“其他應付款-預提土地增值稅”科目的加總數(shù)值。

對此，該文章中未具名的受訪人士認為，在上述公司中，媒體報道在采集數(shù)據(jù)時，并未采用統(tǒng)一口徑。尤其是同樣采用國際會計準則的11家公司，數(shù)據(jù)出口也不一樣，其中恒大、雅居樂、富力、萊蒙4家公司，均同時披露了一級科目“應付所得稅”和二級科目“應付土地增值稅”，但報道在采集數(shù)據(jù)時，恒大、萊蒙采用了前者，而雅居樂、富力則采用了后者。

據(jù)了解，在國際會計準則下，一級科目“應付所得稅”包含的內(nèi)容，除二級科目“應付土地增值稅”外，還包括兩項，分別為預提中國企業(yè)所得稅，以及預提境外分紅企業(yè)所得稅。

“正是由于數(shù)據(jù)來源的錯亂，導致了以中海為主的8家公司，被媒體所指的欠交稅款均明顯高于雅居樂及萬科等6家公司。其應付所得稅科目亦被理解為拖欠土地增值稅。”該文章中未具名的受訪人士表示。

資深財務專家、中央財經(jīng)大學研究生客座導師馬靖昊昨日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，3.8萬億元這個數(shù)據(jù)來源可能不是很充分。他表示土地增值稅一般在二級科目中核算，如果純粹依據(jù)上市公司報表，很難推算出土地增值稅的實際情況。他表示，如果是利用反推的辦法推算出3.8萬億元，那也需要公布反推的具體辦法和依據(jù)。

爭議關(guān)鍵在繳稅時點

任志強指出，企業(yè)在項目預繳土增稅時，必須預提應交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應交而未交的稅項，“但在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。”

在昨日國稅總局財產(chǎn)行為稅司負責人就土地增值稅政策和征管情況答記者問中，也對土地增值稅清算條件進行了解讀，包括兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

其中第二種情況引人關(guān)注，在業(yè)內(nèi)人士看來，從某種程度上來說，這為房企“拖延”土地增值稅繳納提供了操作的空間。“爭議的關(guān)鍵其實在于土地增值稅繳納的時點。”馬靖昊表示，這個時點就是“清算”，“很多年沒有清算的也有。”在他看來，如果房企通過對清算時點的把控和調(diào)節(jié)，就可以延緩土地增值稅的繳納，這也是目前房企一種普遍的避稅現(xiàn)象。

在 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，任志強直言，不排除個別小房企會通過人為控制銷售速度來操控清算時間，“但大的上市房企基本不可能，一方面是項目本身銷售就很快，另一方面如果每個項目都留百分之十幾不銷售，對于較多項目的大房企來說得不償失。”

對此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企在目前的規(guī)則下，的確不存在偷稅漏稅，只是按照正常的合理延遲繳納稅費，“出現(xiàn)這一誤解的主要原因是房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲，導致這一稅費的預征與清盤結(jié)算差距比較大，所以有大量的待征稅費延遲。”