每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

昨日（8月15日），杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理政策。該政策明確，簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)適房可上市交易，不過(guò)經(jīng)適房住戶要按照評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。

有業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，許多城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但對(duì)杭州而言，或具有更加與眾不同的意義。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，與其城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近?！敖?jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房?jī)r(jià)作用”。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

增值部分55%歸政府/

杭州昨日公布的《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房上市交易、內(nèi)部循環(huán)和申請(qǐng)回購(gòu)等相關(guān)內(nèi)容，明確了政策規(guī)定。

其中符合簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等方式處置該住房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2004年9月1日被確定為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)。2004年9月1日前簽署經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同的，不用補(bǔ)繳土地出讓金；之后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)，須按現(xiàn)今評(píng)估價(jià)和當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)差額的55%繳納土地收益等價(jià)款。

而在2004年9月1日后簽訂購(gòu)房合同的，如上市交易需按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。繳納土地收益的計(jì)算公式為：需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款=[（屆時(shí)的評(píng)估單價(jià)-經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)）*按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積]*55%-購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳交的稅費(fèi)。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于2004年9月1日之前購(gòu)入的經(jīng)適房業(yè)主，根據(jù)目前其持有的住房，表現(xiàn)出積極的出售愿望，而在2004年9月1日之后的業(yè)主來(lái)說(shuō)，面對(duì)55%的土地收益，意味著業(yè)主和客戶之間將產(chǎn)生高額的稅費(fèi)，將視未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，逐步進(jìn)行上市交易。

“在2004年以前，房?jī)r(jià)沒(méi)有飛漲，當(dāng)時(shí)購(gòu)入經(jīng)濟(jì)適用房的人群沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房的概念，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差不大。2004年以后，房?jī)r(jià)上漲很快，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房產(chǎn)生差價(jià)，比如商品房要15000元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房才3000多元/平方米，出現(xiàn)一房難求的局面?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說(shuō)。

記者還注意到，增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟(jì)南、北京等已實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房入市的城市要低，數(shù)據(jù)顯示北京和濟(jì)南為70%。而今年以來(lái)市場(chǎng)傳出消息稱，北京擬禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市進(jìn)行交易，逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制。

經(jīng)適房入市可抑房?jī)r(jià)/

值得關(guān)注的是，杭州經(jīng)濟(jì)適用房的入市或?qū)?duì)目前高企的房?jī)r(jià)起到平抑作用。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價(jià)格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價(jià)17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價(jià)17507.1元/平方米，同比上漲25%。

“根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近。”7月26日，浙江省內(nèi)媒體《今日早報(bào)》援引杭州市住房保障和房產(chǎn)局的表態(tài)，“下半年，將會(huì)同物價(jià)等有關(guān)部門(mén)利用價(jià)格備案、預(yù)售許可等手段加強(qiáng)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的控制，保持每月房?jī)r(jià)的均衡，確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的完成”。

杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月15日，杭州主城區(qū)（不含蕭山、余杭，下同）領(lǐng)出預(yù)售證的經(jīng)濟(jì)適用房房源量為9萬(wàn)余套，面積超過(guò)830萬(wàn)平方米。

“房?jī)r(jià)由供需關(guān)系決定，無(wú)疑經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)將增加整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到平抑作用?！蓖瘣傊僬f(shuō)。

章惠芳亦認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易無(wú)形之中增加了市場(chǎng)上的供應(yīng)量，對(duì)于后市供需關(guān)系有一定的影響?！艾F(xiàn)在很多老小區(qū)的二手房居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，房?jī)r(jià)得到平抑”。

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房源量的增加，對(duì)緩解市場(chǎng)供應(yīng)，平抑市場(chǎng)價(jià)格起到積極的作用，但這個(gè)過(guò)程是逐步釋放的過(guò)程。

與此同時(shí)，值得注意的是本次經(jīng)濟(jì)適用房的釋放與房產(chǎn)稅的關(guān)系。有市場(chǎng)消息稱，杭州版房產(chǎn)稅最早將于今年10月后出臺(tái)，在今年4、5月間杭州版房產(chǎn)稅方案在出臺(tái)前夕被叫停后，杭州市又提出了新的版本，稅率由原來(lái)的0.4-0.8%上調(diào)到了0.5%-1.0%，而征收范圍則仍然不包括存量房屋。

陸騎麟認(rèn)為，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅主要針對(duì)的存量房，目前還不好判斷對(duì)經(jīng)適房的影響關(guān)系。