每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

今年以來(lái)，高負(fù)債率一直是云南城投置業(yè)有限公司（600239，SH.以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南城投）揮之不去的陰影。如今，云南城投即使面對(duì)旗下的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，也要忍疼割?lèi)?ài)地集中賣(mài)掉。

6月6日晚間，云南城頭發(fā)布公告稱(chēng)，公司將轉(zhuǎn)讓其持有的云南城投昆明置地有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆明置地）25%的股權(quán)、云南天佑房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南天佑）51%的股權(quán)。

值得注意的是，2011年時(shí)曾虧損780萬(wàn)元的云南天佑，近兩年來(lái)凈利增長(zhǎng)迅猛，去年已獲凈利684萬(wàn)元，今年一季度凈利已近5000萬(wàn)元，旗下的二期項(xiàng)目正在待售。如此好的業(yè)績(jī)，為何突然轉(zhuǎn)讓?zhuān)抗嫱嘎?，轉(zhuǎn)讓上述公司股權(quán)的目的是補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金，提高公司的盈利能力。而兩天前，云南城投董秘栗亭倩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司面對(duì)高負(fù)債問(wèn)題，正在采取相應(yīng)措施。

連續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)/

根據(jù)公告，云南城投將按照相關(guān)程序在云南產(chǎn)權(quán)交易所有限公司以公開(kāi)掛牌的方式，對(duì)外轉(zhuǎn)讓持有的昆明置地25%的股權(quán)。

截至今年4月30日評(píng)估基準(zhǔn)日，昆明置地經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為5.46億元，凈資產(chǎn)為1.41億元；經(jīng)評(píng)估的資產(chǎn)總額達(dá)到9.49億元，凈資產(chǎn)為5.43億元。昆明置地經(jīng)評(píng)估的凈資產(chǎn)值較賬面值增加了4.03億元，增值率達(dá)到286.01%，增值的主要原因?yàn)榇尕浽u(píng)估增值。

上述擬轉(zhuǎn)讓的公司掛牌價(jià)格不低于擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估值，計(jì)算后得出掛牌價(jià)格應(yīng)不低于2.37億元。

此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，云南城投不再持有昆明置地的股權(quán)。屆時(shí)摘牌公司將為昆明置地償還云南城投為昆明置地提供的借款本息共7019.27萬(wàn)元。

公開(kāi)信息顯示，昆明置地成立于2008年4月，由當(dāng)時(shí)的云南城投置地有限公司（云南城投的子公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南城投置地）聯(lián)合云南合泰豐實(shí)業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南合泰豐）發(fā)起設(shè)立，原注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元。其中，云南城投置地出資人民幣510萬(wàn)元，持股比例為51%，云南合泰豐持股比例為49%。2011年3月，云南城投置地將持有的51%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給上市母公司云南城投。

此次掛牌已經(jīng)不是云南城投第一次轉(zhuǎn)讓昆明置地的股權(quán)了。2012年6月30日，云南城投曾公告稱(chēng)，公司將在云南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓昆明置地26%股份。當(dāng)年10月，云南中天世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南中天世紀(jì)）以1.39億元的價(jià)格摘得前述股權(quán)。

作為摘牌方的云南中天世紀(jì)，還代償了1.47億元的債務(wù)給云南城投，并按照取得股權(quán)后比例支付含息的款，總計(jì)約3.4億元。

如果此次掛牌的25%股權(quán)也能順利以不低于掛牌價(jià)的價(jià)格出讓?zhuān)蔷鸵馕吨?年的時(shí)間里，云南城投至少能從昆明置地變現(xiàn)約3.76億元，收回債務(wù)約2.17億元。

如今，云南城投再次公告稱(chēng)，將對(duì)外轉(zhuǎn)讓所持有的云南天祐51%股權(quán)。據(jù)悉，云南天祐經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為12.82億元，凈資產(chǎn)值為4.43億元；經(jīng)評(píng)估的資產(chǎn)總額為13.33億元，凈資產(chǎn)值為4.95億元，掛牌價(jià)格應(yīng)不低于6.79億元。

環(huán)湖東路項(xiàng)目拖業(yè)績(jī)/

2012年年報(bào)顯示，雖然云南城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.5億元，較上年同期增長(zhǎng)了115.8%，凈利潤(rùn)2.18億元，同比增長(zhǎng)了11.6%。不過(guò)，截至去年底，云南城投的負(fù)債總額高達(dá)181.46億元，較年初增長(zhǎng)了83.5%，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到81.6%，較年初增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)。

云南城投解釋稱(chēng)，公司融資增加以及大部分項(xiàng)目處于建設(shè)階段，未能結(jié)轉(zhuǎn)收入轉(zhuǎn)化為凈資產(chǎn)。實(shí)際上，在上述年報(bào)所指項(xiàng)目中，最具代表的就是昆明環(huán)湖東路的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，云南城投前后投入了73億元，但回收收益一直不順。

2008年5月，云南城投與昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》，對(duì)環(huán)湖東路沿線(xiàn)4.18萬(wàn)畝的土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依據(jù)合同，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金全部由云南城投籌措和墊付。作為回報(bào)，云南城投將與昆明市政府對(duì)相關(guān)土地出讓凈收益實(shí)行 “五五”分成；若收益不足全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%，則可獲得市政府支付的5%保底收益。

不過(guò)，出乎意料的是2011年6月底，云南城投原本等待了3年的1600余畝一級(jí)整理土地進(jìn)入出讓環(huán)節(jié)，但結(jié)果僅成交5宗共182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均流拍。至于原因，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受政策變動(dòng)影響便是其一，因涉及規(guī)劃調(diào)整，當(dāng)時(shí)已出讓地塊被收回。

今年1月，云南城投成功出讓了6宗地塊，成交額29.84億元，均為底價(jià)成交，拿地者也為云南城投旗下子公司或其參股公司競(jìng)得。相關(guān)人士指出，由于上述土地都將由云南城投子公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，之后的收入確認(rèn)時(shí)間將難以保證。同時(shí)，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長(zhǎng)。

如今，昆明環(huán)湖東路一期的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)已在今年5月30到期。那么，下一步是否會(huì)續(xù)約呢?云南城投公告提示，目前公司正在跟地方政府積極磋商。近日，董秘栗亭倩進(jìn)一步告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，尋求利益的平衡點(diǎn)將是雙方談判的核心。

也就是說(shuō)，雙方不排除談崩的可能。去年底，昆明市政府推出數(shù)萬(wàn)畝一級(jí)整理土地，而接盤(pán)者主要是昆明市一級(jí)的平臺(tái)公司。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，昆明市與云南城投都有各自的利益算盤(pán)，相對(duì)于上市公司，昆明市政府仍起著決定性的作用。

一個(gè)值得關(guān)注的重大變化是，今年初以來(lái)，云南城投宣布參與運(yùn)營(yíng)重慶、蘭州以及遼寧等外地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，謀求省外發(fā)展和改變，項(xiàng)目總投資高達(dá)120億元。

業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，云南城投的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略或?qū)l(fā)生變化。不過(guò)，董秘栗亭倩仍表示，公司戰(zhàn)略并無(wú)變化，做大云南市場(chǎng)，未來(lái)還將會(huì)更加注重二級(jí)市場(chǎng)。

（實(shí)習(xí)生周以軒對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）