每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 朱秀偉 韓海龍    

每經(jīng)記者 朱秀偉 韓海龍

對(duì)深圳略有了解的人來(lái)說(shuō)，東門幾乎無(wú)人不知，無(wú)人不曉，是這個(gè)城市最有名的商圈——日均客流量達(dá)50萬(wàn)人次，一遇節(jié)假日，更是人山人海，官方統(tǒng)計(jì)顯示，節(jié)假日該商圈日均客流超100萬(wàn)人次。

在東門商圈核心位置，“東門Ucity智慧商城”（以下簡(jiǎn)稱Ucity商城）近日開(kāi)業(yè)了，該商城餐飲、服飾、珠寶、娛樂(lè)等樣樣俱全，一開(kāi)業(yè)便熱鬧非凡，粗略估計(jì)其一年帶來(lái)的租金將超過(guò)1億元，被人成為“印鈔機(jī)”。擁有這塊肥肉的，正是A股上市公司恒信移動(dòng)（300081，收盤(pán)價(jià)20.04元）。

資料顯示，恒信移動(dòng)通過(guò)持股恒信奧特公司82％股權(quán)，享有Ucity商城絕大部分權(quán)益。但在2012年11月21日，恒信移動(dòng)公告稱，擬將持有的恒信奧特合計(jì)47%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華星地產(chǎn)、銀方成公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)7050萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓理由是“恒信奧特部署實(shí)施的智慧商城項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益因項(xiàng)目的復(fù)雜性而有所延期”

但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查，在上述轉(zhuǎn)讓公告發(fā)布的同時(shí)，Ucity商城項(xiàng)目已與眾多商家完成簽約，只有少量的商鋪可供出租。僅僅過(guò)了不到半年，今年3月底，Ucity商城開(kāi)業(yè)了。這樣一個(gè)年租金高達(dá)1億多元的項(xiàng)目，恒信移動(dòng)轉(zhuǎn)讓47%股權(quán)僅獲得7000萬(wàn)元收入，這無(wú)異于將吃到口中的肥肉吐出，并且賣了個(gè)白菜價(jià)！對(duì)此，有律師認(rèn)為，恒信移動(dòng)此舉涉嫌利益輸送。

隨著調(diào)查的深入，恒信奧特股權(quán)接盤(pán)方袁軍這一神秘人物逐漸浮出水面。

重金投資Ucity商城/

2011年12月29日，恒信移動(dòng)發(fā)布公告稱，擬以自有資金3.106億元投資Ucity商城項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，該項(xiàng)目由三方共同合作，分別為恒信移動(dòng)、華星地產(chǎn)、銀方成公司，三者共同成立合資公司深圳奧特廣告公司（后更名為恒信奧特）作為Ucity商城的實(shí)施主體，股權(quán)占比分別為82%、15%和3%。恒信移動(dòng)將支出4000萬(wàn)元的增資款以及向合資公司貸款超2.7億元，合計(jì)出資約3.1億元，其中4000萬(wàn)元將作為合資公司日常運(yùn)作費(fèi)用開(kāi)支，2.7億元將用于購(gòu)買深圳熱點(diǎn)商圈的老式商業(yè)樓和商鋪改造。

深圳、廣州等南方城市的熱點(diǎn)商圈“智慧城市”的建設(shè)改造、運(yùn)營(yíng)和恒信移動(dòng)商業(yè)信息平臺(tái)業(yè)務(wù)的推廣是恒信移動(dòng)對(duì)該合資公司的定位。在恒信移動(dòng)看來(lái)，該項(xiàng)目是公司沿著主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，在移動(dòng)商業(yè)信息服務(wù)平臺(tái)與傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合進(jìn)行的一次創(chuàng)新實(shí)踐，可擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)范圍，延展服務(wù)能力，從而增加公司的中長(zhǎng)期盈利能力，也將為公司在移動(dòng)電子商務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展上提供一次重要的實(shí)踐與創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

恒信移動(dòng)同時(shí)指出，公司的移動(dòng)電子商務(wù)戰(zhàn)略需要更廣闊的實(shí)踐場(chǎng)所，Ucity商城符合公司電子商務(wù)信息服務(wù)的整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，屬于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

在Ucity商城項(xiàng)目上，恒信移動(dòng)出手十分闊綽。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，3.1億元的項(xiàng)目資金支出也是恒信移動(dòng)上市以來(lái)的最大項(xiàng)目支出，甚至超過(guò)了上市時(shí)募投項(xiàng)目投入。足見(jiàn)上市公司對(duì)其的重視。

Ucity商城對(duì)恒信移動(dòng)股價(jià)的影響也是顯著的。“3月28日那天，我看到恒信移動(dòng)早盤(pán)大幅下跌之后，股價(jià)沒(méi)多久就拉回來(lái)了，下午還有資金一個(gè)勁地買。”有投資者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“當(dāng)時(shí)我就覺(jué)得有事，隱約記得這家公司以前在深圳有做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，果然不出所料，開(kāi)業(yè)了。”

近日，深圳多家當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，3月28日，Ucity商城在籌備三年后舉行了盛大的開(kāi)業(yè)慶典并正式開(kāi)業(yè)。

蹊蹺放棄控股權(quán)/

蹊蹺的是，盡管Ucity商城對(duì)恒信移動(dòng)意義重大，公司卻將該項(xiàng)目大量股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，并放棄了控股權(quán)。

2012年11月21日，恒信移動(dòng)公告稱，公司將持有的恒信奧特47%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東，其中轉(zhuǎn)讓28.2%給華星地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為4230萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓18.8%給銀方成，轉(zhuǎn)讓價(jià)為2820萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓完成后，華星地產(chǎn)持有43.2%的股權(quán)成為恒信奧特第一大股東，恒信移動(dòng)股權(quán)比例由82%減少至35%并退居第二大股東，銀方成公司持股比例也由3%激增至21.8%。

恒信移動(dòng)表示，恒信奧特股權(quán)發(fā)生變化后，公司將對(duì)Ucity商城項(xiàng)目只專注于智慧化技術(shù)解決方案的提供和保障，商城商業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理工作主要由華星地產(chǎn)和銀方成所派駐的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。此股權(quán)變化，將更有利于各方股東發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，保障智慧商城項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)也符合恒信移動(dòng)公司自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向。

對(duì)于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒信移動(dòng)給出的解釋為，“截至目前項(xiàng)目進(jìn)展總體符合原計(jì)劃目標(biāo)，但項(xiàng)目進(jìn)度有所延期，恒信奧特部署實(shí)施的智慧商城項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益因項(xiàng)目的復(fù)雜性而有所延期，且智慧商城項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)復(fù)雜性以及商城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)均更需要來(lái)自當(dāng)?shù)睾献骰锇槌掷m(xù)的努力與奮斗。”

恒信移動(dòng)董秘段趙東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋稱，“這是出于各方面的綜合考慮，公司的主要精力都在北方，而項(xiàng)目位于深圳。此外，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)。”

段趙東的說(shuō)法與恒信奧特成立之時(shí)，恒信移動(dòng)對(duì)其“立足廣深進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)拓”的定位完全相悖。

數(shù)據(jù)顯示，恒信移動(dòng)2012年前三季度營(yíng)業(yè)收入為8.33億元，同比增長(zhǎng)25.07%；虧損1243萬(wàn)元，業(yè)績(jī)同比下降515.35%。有市場(chǎng)分析人士就指出，不排除恒信移動(dòng)為扮靚全年業(yè)績(jī)選擇出售上述股權(quán)。

對(duì)于扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)一說(shuō)，段趙東表示，這是其中一個(gè)考慮因素，還有投資收益回收等因素在里面。

減持股份后盛大開(kāi)業(yè)/

就在恒信移動(dòng)轉(zhuǎn)讓恒信奧特股權(quán)前不足1個(gè)月，Ucity商城舉辦了品牌商家簽約儀式暨招商推介會(huì)，有58家商家當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)簽約進(jìn)駐，包括中影集團(tuán)、麥當(dāng)勞等。Ucity商城官網(wǎng)顯示，每間商鋪?zhàn)饨?900元/月起，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積10~325平方米。

去年11月底，記者曾前往Ucity商城實(shí)地調(diào)查。彼時(shí)，該項(xiàng)目尚被防護(hù)網(wǎng)遮住，無(wú)法一窺全貌，不時(shí)有施工的聲音從大廈內(nèi)部傳出。Ucity商城一側(cè)的招商中心內(nèi)有多名工作人員，并有多位前來(lái)咨詢商鋪?zhàn)馐矍闆r的客戶。

當(dāng)時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資人身份從招商中心工作人員處了解到，截至去年11月底，大部分的商鋪都已經(jīng)對(duì)外出租，僅余少量商鋪仍可對(duì)外出租，至于可供出售鋪面的情況，還沒(méi)有接到上級(jí)通知，出售面積、價(jià)格尚未確定。不過(guò)，該工作人員拿出一份密密麻麻寫(xiě)滿姓名和聯(lián)系方式的表格表示，已經(jīng)有很多想購(gòu)買商鋪的客戶。

對(duì)于具體的開(kāi)業(yè)時(shí)間，上述工作人員表示，預(yù)計(jì)商戶將在12月份陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)裝修，爭(zhēng)取在元旦之后開(kāi)業(yè)。

記者的上述調(diào)查，顯然與恒信移動(dòng)2012年11月21日所說(shuō)的“項(xiàng)目進(jìn)度有所延期”明顯不符合。

今年4月份，記者再度前往Ucity商城發(fā)現(xiàn)，其全新的外貌已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)。商城一側(cè)的宣傳畫(huà)顯示，該商城確實(shí)已經(jīng)于3月28日正式開(kāi)業(yè)。走入商場(chǎng)，尚有裝修后余留的刺鼻味道彌漫在空氣中，除去五層和六層的娛樂(lè)、影院外，其余商鋪均已正常營(yíng)業(yè)。一位店主對(duì)記者表示，他是在去年11月底的時(shí)候簽的租賃合同，1月份商城就組織商家進(jìn)場(chǎng)裝修。

Ucity商城招商中心門口最新的宣傳工具顯示，“Ucity商城僅剩少量旺鋪招租”。不過(guò)，招商中心內(nèi)工作人員表示，目前已經(jīng)沒(méi)有鋪面可以對(duì)外出租，81間可供出售的商鋪也已經(jīng)售罄，如果有需要只能購(gòu)買二手商鋪。這一說(shuō)法同樣獲得商城內(nèi)店主的確認(rèn)。

作為恒信奧特原控股82%的第一大股東，恒信移動(dòng)對(duì)于Ucity商城的具體情況可以說(shuō)是第一知情人，其在可以預(yù)見(jiàn)的收益即將兌現(xiàn)前卻大舉退出，令人疑惑。

一個(gè)傾力打造并寄予厚望的項(xiàng)目，在不到一年時(shí)間內(nèi)就撒手而去，恒信移動(dòng)給出的解釋顯然不足以服眾。

商城1年租金或達(dá)1.44億/

恒信移動(dòng)公告稱，截至2012年10月31日，恒信奧特凈資產(chǎn)為4678.92萬(wàn)元，每股凈資產(chǎn)0.936元，本次轉(zhuǎn)讓價(jià)為每股3元，溢價(jià)原因系Ucity商城項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一年的建設(shè)，參照周邊商業(yè)樓盤(pán)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，其賬面價(jià)值由3.48億元增值為4.5億元。對(duì)于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒信移動(dòng)認(rèn)為從出售資產(chǎn)的總額、凈額等指標(biāo)上進(jìn)行考察，并不符合重大資產(chǎn)重組的要求。事實(shí)上，恒信移動(dòng)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)正規(guī)的價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

從賬面上來(lái)看，在不到一年時(shí)間內(nèi)，恒信移動(dòng)2292萬(wàn)元的投資款項(xiàng)變現(xiàn)為7050萬(wàn)元，上市公司似乎做了一筆精明的買賣。

但某商業(yè)地產(chǎn)公司高管對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估很少是看它的凈資產(chǎn)。而且商業(yè)地產(chǎn)在正式開(kāi)業(yè)前，獲取的收入都是計(jì)入預(yù)收賬款，等待開(kāi)業(yè)后予以攤銷。”但恒信移動(dòng)2012年年報(bào)顯示，自2012年11月起，恒信奧特及其子公司將不再納入公司合并報(bào)表范圍，故恒信奧特的最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無(wú)法獲得。

但從記者的調(diào)查情況來(lái)看，恒信移動(dòng)轉(zhuǎn)讓恒信奧特的價(jià)格顯然低了。

Ucity商城位于東門步行街、美食城一側(cè)。據(jù)深圳市羅湖區(qū)統(tǒng)計(jì)局資料顯示，東門日均客流量達(dá)50萬(wàn)人次，節(jié)假日超100萬(wàn)人次，年消費(fèi)營(yíng)業(yè)額超150億元，2011年國(guó)慶期間日均客流量均在百萬(wàn)左右。

Ucity商城北側(cè)瀕臨茂業(yè)國(guó)際在深圳的老牌商城“東門店”。茂業(yè)國(guó)際公告顯示，“東門店”建筑面積在其全國(guó)幾十家店面中居于前列，該店2011年特許專柜銷售所得款為8.7億元，居茂業(yè)國(guó)際全國(guó)門店排行第二位。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)稱，“東門茂業(yè)百貨地區(qū)商業(yè)繁華，店鋪云集，人流量旺盛，商鋪?zhàn)饨鹁^(guò)1000元/平方米，高者達(dá)到2000元。租金昂貴，售價(jià)也相對(duì)較高，大概在每平方米20萬(wàn)至30萬(wàn)元左右。”

記者與Ucity商城內(nèi)店主溝通了解到，該商城一些核心區(qū)域租金可以超過(guò)1000元/平米，位置相對(duì)較差的每月租金最低也在400元/平米左右。而按照商城招商中心人士的說(shuō)法，月平均租金在600元/平米左右。

此外，上述招商中心人士表示，“東門Ucity商城”一共有81間店鋪對(duì)外出售，合計(jì)面積為1800平米左右，售價(jià)在15萬(wàn)元/平米左右，目前已經(jīng)售罄，二手房的價(jià)格則已經(jīng)達(dá)到了18萬(wàn)元/平米。

以此計(jì)算，僅出售商鋪一項(xiàng)，恒信奧特就將獲取約2.7億元收入，按照恒信移動(dòng)轉(zhuǎn)讓的47%股權(quán)比例計(jì)算，公司所占收入將達(dá)到1.2億元左右，按照營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率15％（萬(wàn)科2012年該指標(biāo)為15％）計(jì)算，這將為恒信移動(dòng)帶來(lái)1800萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。此外,Ucity商城尚有約2萬(wàn)平米左右的商鋪出租面積，按照600元/平米的租金計(jì)算，這些出租的商鋪每個(gè)月就能為恒信奧特貢獻(xiàn)1200萬(wàn)元的租金收入，一年下來(lái)就是1.44億元，租金按照營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率50％計(jì)算，47%股權(quán)每年可為恒信移動(dòng)貢獻(xiàn)3384萬(wàn)的收入。也就是說(shuō)，僅僅兩年后，這47％的股權(quán)帶來(lái)的收益就將達(dá)到8000萬(wàn)元，超過(guò)7050萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓收入。

殷旭飛稱，“Ucity商城的租金水平與東門現(xiàn)有的租金水平大概持平，在未來(lái)修建地鐵、人流量持續(xù)增加等利好因素的影響下，目前商城的租售情況尚好，其中出租率要高于出售率。未來(lái)隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，各項(xiàng)設(shè)施的不斷完善以及商城后期運(yùn)營(yíng)管理能力的增強(qiáng)，商城未來(lái)上漲的空間看好。”

廣東奔犇律師事務(wù)所主任劉國(guó)華律師表示，如果說(shuō)恒信移動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低估，那么肯定是涉嫌利益輸送。