每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

早在3月19日，就因6折出售別墅而轟動(dòng)上海的招商佘山瓏原別墅，截至昨日登記在網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交套數(shù)依然是零。

與周邊的類似產(chǎn)品相比，5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格6折后仍然偏高。根據(jù)公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析，該項(xiàng)目成本已經(jīng)接近2.9萬(wàn)元/平方米，降價(jià)空間有限，類似的情況也同樣存在于招商海廷別墅。然而，一旦降價(jià)促銷的努力失敗，接下來(lái)又該怎么辦？根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至昨日招商地產(chǎn)上海4個(gè)項(xiàng)目今年以來(lái)的銷售額不到3000萬(wàn)元。

網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)零

截至昨日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，招商地產(chǎn)佘山瓏原別墅 （網(wǎng)上登記名靜觀萃園一期）一套未售。上述項(xiàng)目的銷售經(jīng)理解釋說(shuō)，這一項(xiàng)目之前推出的30套特價(jià)房已經(jīng)簽約一半，只是因?yàn)閯e墅項(xiàng)目的特殊性，需要集中成交，所以才未通過(guò)網(wǎng)上辦理交易。

但是，熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，瓏原別墅的銷售難有招商地產(chǎn)方面所說(shuō)的那么樂觀。

盡管瓏原別墅打出了6折降價(jià)銷售的旗號(hào)，價(jià)格卻依然要比周邊的項(xiàng)目高。同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，和瓏原別墅同在大學(xué)城板塊的龍湖好望山項(xiàng)目，去年年中成交均價(jià)也只有3.3萬(wàn)元/平方米。而且，這一項(xiàng)目比瓏原別墅更接近地鐵，也更接近松江大學(xué)城地區(qū)的商業(yè)中心。顯然，在今年整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格較去年有10%左右下跌的情況下，瓏原別墅雖然以6折銷售，但并沒有太大競(jìng)爭(zhēng)力。中房信分析師薛建雄給出的另外一個(gè)例子是，距離1公里左右的中星佘山溪語(yǔ)，聯(lián)排價(jià)格是23000元/平方米。

對(duì)于周邊這些價(jià)格更低的物業(yè)，瓏原別墅相關(guān)負(fù)責(zé)人的回應(yīng)是，和周邊項(xiàng)目有價(jià)格差距很正常，瓏原別墅比周邊的產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力。

降價(jià)空間有限

無(wú)論瓏原別墅的產(chǎn)品是否更有競(jìng)爭(zhēng)力，但以該項(xiàng)目的成本來(lái)算，降價(jià)空間確實(shí)有限。

根據(jù)2011年招商地產(chǎn)年報(bào)開發(fā)成本項(xiàng)，該公司去年為瓏原別墅施工的29500平方米，追加了4.08億投資，折合每平方米的投入達(dá)到13800元。而這僅僅只是主體工程施工的投入。上述項(xiàng)目樓板價(jià)就高達(dá)16378元/平方米。

昨日，瓏原別墅相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，上述成本并不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用。另外，根據(jù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)資料，諸如推廣費(fèi)用、稅費(fèi)等也不能納入到開發(fā)成本。

中房信分析師薛建雄則進(jìn)一步介紹說(shuō)，僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)，開發(fā)商就需要按房?jī)r(jià)的5.5%支付，還要預(yù)征3%的土地增值稅，再加上3%的銷售費(fèi)用。招商地產(chǎn)有虧本賣房的可能性。

存在這一風(fēng)險(xiǎn)的并不只有瓏原別墅，2008年就已開工的上海奉賢區(qū)柘林板塊的“招商海廷”同樣有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)自招商地產(chǎn)的年報(bào)顯示，去年交付完成結(jié)算的上述項(xiàng)目，僅0.99萬(wàn)平方米，開發(fā)成本就達(dá)到1.33億元，折合每平方米成本達(dá)到13465.64元/平方米。

該項(xiàng)目雖然目前降價(jià)到18000元/平方米，但周邊仍有項(xiàng)目以14000元/平方米的價(jià)格與之爭(zhēng)奪客戶。薛建雄說(shuō)，同一區(qū)域的二手別墅甚至只賣12000元/平方米，該項(xiàng)目顯然也失去了進(jìn)一步降價(jià)的空間。

“只有繼續(xù)再降。”記者昨日采訪復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民，他表示，雖然價(jià)格已經(jīng)跌入成本價(jià)，但仍比周邊還要高，如果消費(fèi)者不買賬，還是不會(huì)購(gòu)買。