每經(jīng)編輯 趙慶

三大房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)加碼

中國(guó)經(jīng)濟(jì)絕不會(huì)硬著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)硬著陸？實(shí)際上，2011年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)硬著陸跡象，只是由于保障房建設(shè)“如火如荼”，才保證了與房地產(chǎn)相關(guān)性最高的一些行業(yè)，例如鋼鐵業(yè)、建材業(yè)，沒(méi)有出現(xiàn)硬著陸。但到2012年開(kāi)年，很多跡象顯示，保障房很難拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。相反，由于房地產(chǎn)業(yè)歇火，即使放松銀根，也很難刺激起宏觀經(jīng)濟(jì)。最典型的就是二月份的貸款增長(zhǎng)量，前三周四大行貸款增長(zhǎng)量?jī)H為700億，個(gè)別大行甚至出現(xiàn)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)。很多市場(chǎng)人士以為是銀行缺頭寸，缺規(guī)模，其實(shí)不是，貸款增加太少的關(guān)鍵是缺需求。大家想一想，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款不能放，鋼鐵業(yè)貸款也不能放，汽車業(yè)呢？需求量不大；進(jìn)出口尤其是出口，訂單在大幅度減少；高鐵呢？正在研究到底保那條線，肯定會(huì)砍不少?？傊?，現(xiàn)在景氣度高的行業(yè)不多，能夠吸納貸款的企業(yè)不多。與去年一二月份，相差很多。

目前看，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)保8問(wèn)題不大，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性和脆弱性在增加，一些行業(yè)再經(jīng)不起“從緊”，稍微一緊，就會(huì)出問(wèn)題。比如房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在已經(jīng)近乎零增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控再加碼，恐怕要出現(xiàn)斷崖式的下跌。因此，要在2012年實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”，保持適度發(fā)展，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)不出現(xiàn)硬著陸，為此，房地產(chǎn)調(diào)控不僅不能再加碼，有些地方還要微調(diào)預(yù)調(diào)。

目前需要集中討論的是房地產(chǎn)調(diào)控三大政策，即限購(gòu)限貸，大建保障房，以及擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等會(huì)不會(huì)加碼。

限購(gòu)限貸政策不僅無(wú)法加碼，而且肯定會(huì)微調(diào)，目前大約有十幾個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)始悄悄地調(diào)整，有的在放松“外地人”購(gòu)房的條件，有的在放松二套房標(biāo)準(zhǔn)，雖然都屬于小打小鬧，但暗中啟動(dòng)“剛需”跡象明顯，不能一味地歸結(jié)于對(duì)抗中央政府；

大建保障房計(jì)劃（包括政策）一定要堅(jiān)持，但有兩個(gè)大前提被很多地方政府詬病，一是錢從哪里來(lái)，二是建了那么多保障房，如何實(shí)現(xiàn)公平分配。以前將保障房作為硬（政治）任務(wù)，沒(méi)有錢，也要上，分不出去，也要建。現(xiàn)在不同了，有的地方政府發(fā)出了，先要搞好“輪候制”，然后才能落實(shí)保障房建設(shè)計(jì)劃的聲音。這個(gè)聲音有理有據(jù)，不僅得到了很多地方的響應(yīng)，而且在中央政府領(lǐng)導(dǎo)的講話中也有回應(yīng)。保障房建設(shè)計(jì)劃能否得到真正的落實(shí)，不在一年建設(shè)多少套，關(guān)鍵在于如何避免保障房成為腐敗房，成為騙購(gòu)騙租的重災(zāi)區(qū)；

關(guān)于未來(lái)幾年是否需要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)問(wèn)題，這是當(dāng)前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是觀察房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)加碼的最大看點(diǎn)。而在筆者看來(lái)，房產(chǎn)稅如何征，可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要堅(jiān)持市場(chǎng)化道路的關(guān)鍵點(diǎn)?，F(xiàn)在不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都主張立即擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，十二五期間最好在全國(guó)都征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅很好，但現(xiàn)在全面征收，不得了。即使是試點(diǎn)，也要實(shí)事求是，像上海跟重慶那樣，主要針對(duì)新購(gòu)置房產(chǎn)，而且是超大面積。千萬(wàn)別搞成“是商品房都征”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，我曾經(jīng)多次發(fā)表文章指出，房產(chǎn)稅大面積征收在理論上說(shuō)不通，條件也很不成熟，指望在短期內(nèi)用房產(chǎn)稅代替土地出讓金是很不現(xiàn)實(shí)的，強(qiáng)制推行，則會(huì)引起房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期的極大混亂。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)是要形成經(jīng)得住歷史檢驗(yàn)的、成體系的房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控政策，這個(gè)政策體系必須能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定，而不是大起大落，今天是風(fēng)，明天是雨，今天干預(yù)，明天刺激。房產(chǎn)稅不能與土地出讓金并存，買房子的人不能既交了土地出讓金，還要再繳房產(chǎn)稅，政府也不會(huì)出臺(tái)這種類似“掠奪”的政策。取消土地出讓金制度，不現(xiàn)實(shí)，大面積征收房產(chǎn)稅，也不現(xiàn)實(shí)。我的觀點(diǎn)最近已經(jīng)得到權(quán)威人士的支持，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅近期明確表示：“十二五期間不征房產(chǎn)稅”。

宏觀調(diào)控政策預(yù)調(diào)微調(diào)的重點(diǎn)領(lǐng)域其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)

最近，溫總理強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的預(yù)調(diào)微調(diào)不能等，一季度就要?jiǎng)?。很多人判斷，所謂預(yù)調(diào)微調(diào)主要指貨幣政策，預(yù)調(diào)微調(diào)的領(lǐng)域局限于降低存準(zhǔn)率。而從一二月貸款上不去的現(xiàn)象則說(shuō)明：實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納貸款能力非常弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)再冷下去，經(jīng)濟(jì)有可能硬著陸。

從近期政策動(dòng)向看，一切都可能變。而變的依據(jù)就是必須保證宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不出現(xiàn)硬著陸，而其前提一定是：必須保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)硬著陸。為此，房地產(chǎn)政策需要微調(diào)。

我注意到，最近溫總理關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的談話，側(cè)重點(diǎn)在悄悄地變，雖然他仍然強(qiáng)調(diào)：為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控不能松。但他同時(shí)也委婉地說(shuō)明：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)并不是“未來(lái)不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處?？梢再I房，也可以租房”。這不僅是對(duì)“居者有其屋”的最新詮釋，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)政策必須堅(jiān)持走市場(chǎng)化道路的暗示。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，房子必須賣得出去，房子賣出去了，不僅是土地也能賣出去，關(guān)鍵是很多關(guān)聯(lián)企業(yè)會(huì)生存下去。現(xiàn)在中央政府一再地強(qiáng)調(diào)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)提高就業(yè)率，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)地冷下去，恐怕宏觀經(jīng)濟(jì)的很多指標(biāo)都不能實(shí)現(xiàn)。

以上觀點(diǎn)似乎“不得人心”，但卻符合實(shí)際，符合大局。最近，國(guó)土資源部公布了2012年全國(guó)住房供地計(jì)劃，它從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明中央政府維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的良苦用心。國(guó)土部要求：今年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不應(yīng)低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。該計(jì)劃值得注意的有兩點(diǎn)，一是土地供應(yīng)總量不低于房地產(chǎn)市場(chǎng)最繁榮的前五年之平均數(shù)；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應(yīng)量“并列”，而不分列，這其中明顯地含有不將保障房建設(shè)數(shù)量作為硬指標(biāo)的“含義”。

無(wú)論是限購(gòu)限貸，還是保障房、房產(chǎn)稅，政府的用心就是希望解決“少數(shù)人擁有多套住宅，多數(shù)人卻買不起好房子”的問(wèn)題。但實(shí)踐證明，靠政府調(diào)控，解決不了這個(gè)問(wèn)題。要使更多的人買得起好房子，所有人都有地方住，必須堅(jiān)持市場(chǎng)化改革思路，必須提高生產(chǎn)率，增加勞動(dòng)者收入。不能在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞均貧富，更不能搞“打土豪，分房子”。房子是商品，可以有貴賤之分，大小之分，距離城市中心遠(yuǎn)近之分，但決不能設(shè)計(jì)出這樣的制度：很多人情愿當(dāng)一輩子房奴都買不起房，卻看著少數(shù)人不勞而獲地分到“保障房”。正如總理所說(shuō)：為了保證公平，需要政府調(diào)控。但調(diào)控的目的決不是讓不勞而獲者占便宜，而是糾正完全市場(chǎng)化可能引起的不公平。公平最終要體現(xiàn)在由于勞動(dòng)能力差異所導(dǎo)致的收入差距上：能力強(qiáng)的收入高，房子住的好，勞動(dòng)能力弱的，可以住的小一點(diǎn)，遠(yuǎn)一點(diǎn)，慢慢調(diào)換，逐步改善，這才是真正的公平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)聯(lián)度最高的市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資目前還很難被其他領(lǐng)域的投資所取代。要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，必須保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)硬著陸。遺憾的是，上述觀點(diǎn)只是少數(shù)派，因此未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，而且很可能急跌一把。而只有這一跌，才能使各方面重視房地產(chǎn)商跑路現(xiàn)象，重視房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸可能拖累宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸的危險(xiǎn)性，才能促使中央政府適時(shí)地微調(diào)兩限政策。而只有微調(diào)，才能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸。

會(huì)想一個(gè)月前，市場(chǎng)還在辯論股市政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)暖，政府會(huì)不會(huì)救市，現(xiàn)在已經(jīng)得到證明。今天很多人還在辯論房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)暖，會(huì)不會(huì)有房地產(chǎn)政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計(jì)很快將得到證明。