每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海  

當(dāng)很多房地產(chǎn)公司在今年年初決意轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，很多人都沒想過，商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”會(huì)來得如此之早。

    為了不到10億港元的優(yōu)先票據(jù)借款，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)寶龍地產(chǎn)(01238，HK)就抵押了30.24%的股權(quán)，截至6月30日，寶龍地產(chǎn)凈資產(chǎn)就高達(dá)133.8億元，這意味著寶龍地產(chǎn)以2折不到的價(jià)格抵押了它的凈資產(chǎn)。

    而在大幅折讓抵押凈資產(chǎn)的背后，一場(chǎng)可能的財(cái)務(wù)危機(jī)正在向?qū)汖埖禺a(chǎn)襲來。截至10月，該公司今年的銷售額僅46億元左右，但需要在一年內(nèi)償還的借貸、貿(mào)易及其他應(yīng)付款以及所得稅負(fù)債等流動(dòng)負(fù)債總額53億多元。

    半年報(bào)顯示，在該公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到-20.02億元的情況下，更多是靠借新債償舊債的辦法償還短期內(nèi)的借款。在房地產(chǎn)開發(fā)銀根收緊的背景下，寶龍地產(chǎn)如何在短期內(nèi)籌集上述53億元的欠款是個(gè)疑問。

    導(dǎo)致寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)壓力的是目前已經(jīng)開始迸發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)。根據(jù)寶龍地產(chǎn)的半年報(bào)，上半年來自商業(yè)地產(chǎn)的銷售額僅為3.2億元，而去年全年公司的商業(yè)地產(chǎn)銷售額總額達(dá)到25億元。中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在國內(nèi)大多數(shù)城市，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯示比住宅更加嚴(yán)重的滯銷趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”或者比住宅會(huì)來得更早。

銷售還債至少要9個(gè)月

    寶龍地產(chǎn)11月15日發(fā)出的公告顯示，該公司母公司于11月11日向作為債券持有人的香港上海匯豐有限公司提供相當(dāng)于該公司已發(fā)行股本總額的10.58%作為債券抵押。截至11月15日，所抵押的股份已相當(dāng)于公司總股本的30.24%。

    但根據(jù)該公司9月8日發(fā)出的公告，扣除傭金和開支，寶龍地產(chǎn)通過上述債券發(fā)行，實(shí)際僅獲得了9.945億港元的借款。以該公司133.8億元的凈資產(chǎn)衡量，相當(dāng)于寶龍地產(chǎn)僅僅以兩折價(jià)格抵押了控股股東所擁有股權(quán)的1/3股權(quán)。

    是什么樣的原因，讓控股股東愿意以如此低的價(jià)格大幅折讓抵押公司股權(quán)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向?qū)汖埖禺a(chǎn)品牌部詢問上述問題，但截至記者發(fā)稿時(shí)未獲得回應(yīng)。但公司上半年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該公司近期的財(cái)務(wù)壓力正在變大。

    公司上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-20.02億元，投資性現(xiàn)金流也為-20.21億元，而需要償還的貸款更高達(dá)14.26億元。是靠上半年40.24億元的借貸，寶龍地產(chǎn)才緩解了財(cái)務(wù)壓力。但目前，外部的融資環(huán)境卻發(fā)生了根本性的變化。今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源為6.8萬億元，其中國內(nèi)貸款的比例僅占15.4%，而通過多次發(fā)債融資，寶龍地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從年初的20%提高到了46%，再融資能力也出現(xiàn)了下滑。

    在這樣的情況下，寶龍地產(chǎn)需要通過快速銷售，回收現(xiàn)金流。然而，該公司的銷售情況并不理想，盡管7~10月，該公司的銷售額已經(jīng)和整個(gè)上半年的銷售額持平，達(dá)到22億多元。但是，截至10月卻僅僅只完成了既定銷售目標(biāo)的46%。而按照其最近4個(gè)月的平均銷售速度，如果無法獲得新的融資，寶龍地產(chǎn)在不買地、不開發(fā)、沒有常性支出的情況下，需要用9個(gè)月以上的時(shí)間，才能籌到足夠還債的錢。

商業(yè)地產(chǎn)“冬天”或提前來臨

    上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，或許可以說明控股股東以凈資產(chǎn)2折抵押股權(quán)的原因。而公司在杭州或以接近10281元/平方米樓面價(jià)的價(jià)格售賣項(xiàng)目。

    在寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)危機(jī)背后，或許暗示商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”將比住宅更早來臨。整個(gè)上半年，該公司銷售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總金額不過3.2億元，而去年同期的銷售額是6.34億元。在銷售額銳減的情況下，該公司的開發(fā)投入?yún)s大幅增加，物業(yè)開發(fā)的投入由13.75億元，猛增至58.85億元。

    而商業(yè)地產(chǎn)的租金收入，也沒有成為寶龍地產(chǎn)的  “救命稻草”。上半年年報(bào)顯示，寶龍地產(chǎn)在持有投資物業(yè)達(dá)139.34億元的情況下，投資物業(yè)的租金收入?yún)s只有1.01億元。杯水車薪的租金回報(bào)率，讓開發(fā)商的資金鏈變得更為緊張。

    上海同策咨詢公司研究總監(jiān)張宏偉說，類似寶龍地產(chǎn)這樣的低租金收益率，是開發(fā)、布局商業(yè)地產(chǎn)初期的正?，F(xiàn)象。由于這階段開發(fā)商的租金收入很低，而投入很多，所以很難指望僅靠租金收入，根本性地改變開發(fā)商的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。按照他的介紹，目前開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)理想的投入比例應(yīng)該是3：7，即30%持有，70%出售。但根據(jù)寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表，其持有出租的物業(yè)，要比銷售的物業(yè)高出近一倍。

    這一財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，逼迫寶龍地產(chǎn)必須賣出更多的商業(yè)物業(yè)，以換取足夠的現(xiàn)金流。

    中房信分析師薛建雄說，很多城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況甚至比住宅更糟糕。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，按今年前10月的銷售速度，上海的商業(yè)地產(chǎn)去庫存至少要32個(gè)月，而普通住宅只有15個(gè)月。

    萬科總裁郁亮在今年10月曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科做商業(yè)地產(chǎn)是為了給住宅做配套，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。而寶龍地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)狀況顯示，郁亮的擔(dān)憂不無道理。

    對(duì)于很多想通過轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)而躲避樓市調(diào)控的開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)不但不是安全港，反而可能成為地產(chǎn)商的“百慕大”。

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