馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

        深圳市住建局22日通報了社會廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟(jì)適用房三期“豪車門”的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查結(jié)果和我們以前聽到的很多故事一樣：媒體曝光的52輛過夜  “豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有12輛是業(yè)主所有，而且這12輛車都是入住后所購買。該局負(fù)責(zé)人就此特別指出，目前沒有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主買車，不能永遠(yuǎn)不讓購買經(jīng)濟(jì)適用房的人致富，不能僅因為其購房后買車就讓其退出經(jīng)濟(jì)適用住房。

        這一方面似乎預(yù)示著主管部門在“豪車門”事件中并不需要承擔(dān)審核不嚴(yán)的責(zé)任。但是，該負(fù)責(zé)人的這番辯護(hù)卻提出了一個有價值的命題：購買了經(jīng)濟(jì)適用房的人，在經(jīng)濟(jì)條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買個寶馬車），能否繼續(xù)擁有保障性住房？如果需要退出，又該如何退？

        事實上，這幾年圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的是是非非，大多在能否擁有產(chǎn)權(quán)上做文章。很多人認(rèn)為，作為保障性住房，不應(yīng)該擁有產(chǎn)權(quán)，保障性住房在各個國家都是給居住權(quán)的廉租房，不像我國一樣給產(chǎn)權(quán)，一旦擁有產(chǎn)權(quán)，以后收入增長了，不具備保障條件了，卻依然占據(jù)著產(chǎn)權(quán)，既不公平，又無效率可言。其實，這是一個莫大的誤會。舉凡全球，在保障性住房供應(yīng)上，大都建立了多元化的供應(yīng)體系，有些給產(chǎn)權(quán)，有些不給產(chǎn)權(quán)。比如，新加坡的公屋是給產(chǎn)權(quán)的，英國亦有共有產(chǎn)權(quán)的保障房。

        其實，是否給產(chǎn)權(quán)，并不是問題的所在，關(guān)鍵在于，當(dāng)保障對象的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍，以一個怎樣的制度設(shè)計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來者，形成一個良好的內(nèi)循環(huán)。在這方面，英國和日本給我們提供了很好的案例。

        英國有一種“共有產(chǎn)權(quán)”的保障性住房，和現(xiàn)在江蘇淮安的模式有點像。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的房子由政府直接投資建設(shè)，供應(yīng)對象是低收入家庭。購買者可以先取得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，沒有取得產(chǎn)權(quán)的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營住宅，也就是相當(dāng)于廉租房，對于租戶的收入每年進(jìn)行嚴(yán)格的核定，當(dāng)收入連續(xù)3年超過標(biāo)準(zhǔn)時，累進(jìn)計算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下，連續(xù)租住5年則必須買下公營住宅。

        英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們在住房保障問題上學(xué)美國，其實并沒有選對合適的學(xué)習(xí)榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權(quán)，而是用一套嚴(yán)密的制度設(shè)計，并由專門的機(jī)構(gòu)每年核定這些保障對象的收入，根據(jù)收入的變化強(qiáng)制保障對象退出，確保保障性住房的好處由需要保障的人來獨享。

        由此來看，中國經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產(chǎn)權(quán)，而是缺乏一個嚴(yán)格的內(nèi)循環(huán)退出機(jī)制，并且在整個制度設(shè)計上留下了很多尋租的空間。這樣的怪象，如果管理不嚴(yán)，在未來廉租房問題上依然會出現(xiàn)。因此，解決問題的關(guān)鍵并不是取消經(jīng)濟(jì)適用房，而是確保內(nèi)循環(huán)，確保沒有牟利的空間。

        未來數(shù)年，保障性住房建設(shè)將進(jìn)入高峰期，在經(jīng)過多年激烈的爭議后，政府依然將經(jīng)濟(jì)適用房列為保障性住房的主要類型。但要確保經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個類似英國和日本的沒有牟利空間的  “內(nèi)循環(huán)”機(jī)制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。



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